Особенности совершения сделок с недвижимостью

е>\\ОМ -12-Л^СЙ-

КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

Прокопьева Надежда Викторовна

Особенности совершения сделок с недвижимостью

Специальность 12.00.03 - гражданское  право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Диссертация

на соискание ученой степени  кандидата юридических наук

Научный руководитель - доктор юридических  наук, профессор Меркулов В.В.

Краснодар - 2004 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Понятие и правовое регулирование  недвижимости и сделок с ней

1. ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости.

Переход к рыночным механизмам регулирования  экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание различных  форм собственности, отмена государственной  монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.

Как отметили известные правоведы  В.В.Витрянский, А.Л.Маковский, Е.А.Суханов, недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое¹.

Возрождение рыночной экономики поставило  принципиально важные задачи - учитывать  не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное  — обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.

Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной  экономики, свидетельствовали о  потребности более активного  вмешательства государства в  деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.

'См.: Кравчинский М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие // Экономика и жизнь. - 1998. - №6. - С.8.

С увеличением числа собственников  увеличилось и количество объектов недвижимости, которые могут не только находиться в собственности, но и  отчуждаться, и приобретаться в результате совершения с ними сделок.

Смена собственников в результате распоряжения недвижимым имуществом влекла определенные особенности в правовом регулировании совершаемых сделок. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, другие были связаны с отчуждаемыми объектами. Часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации сделки и права.

Основополагающие принципы государственной  регистрации прав на недвижимость и  сделок с ней установил Гражданский  кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако он содержал положения, которые  подлежали конкретизации в специальном  законе. Таким законом стал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹, главная идея которого заключалась в создании единой системы регистрации. До этого такая система отсутствовала. С принятием указанного акта на смену множественности регистрирующих органов пришел единый орган, решающий вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не только сделки купли-продажи, мены, дарения, с ней связаны и договоры аренды, ипотеки, ренты,

'Собрание законодательства Российской  Федерации. - 1997. - №30. - Ст.3594.

доверительного управления, ряд  иных сделок, предметом которых выступает недвижимость.

Для эффективного развития оборота  недвижимого имущества, в том  числе совершения сделок с ним, требуется  хорошо развитая законодательная и  научно-теоретическая база. Однако, как отмечает

2. В.Меркулов «в России по-прежнему часто игнорируется цивилизованный подход к обеспечению интересов собственника»¹. Такая ситуация, прежде всего, обусловлена тем, что акта, подобного принятому Закону о государственной регистрации, ранее не было, соответственно, законодательная база ещё только формируется. При этом отдельные положения принимаемых сегодня законов, по сути регулирующие одни и те же вопросы, довольно часто противоречат друг другу. На законодательную неурегулированность данного вопроса указывает и незначительное количество научных работ по исследуемой теме, а также их противоречивость.

Поэтому при выборе темы учитывалась  её недостаточная научная разработанность, противоречивость и необходимость  совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с  недвижимостью.

Тема диссертационного исследования представляет не только теоретический, но и практический интерес.

Её практическая значимость и своевременность  вызваны такими факторами, как переход  страны к рыночной экономике, проведение правовой реформы, а также тем, что рынок недвижимости затрагивает все слои общества. Следовательно, для того, чтобы правильно оформить свои права на недвижимость, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на неё, надо знать ключевые положения законодательства. Это поможет избежать

'Меркулов В.В. Гражданско-правовой  договор в механизме регулирования  товарно-денежных отношений. - Монография. - Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. -

3. 4-5.

возможных последствий признания  сделок недействительными, не стать  жертвами обмана при исполнении договора, в результате чего одна сторона сделки после вручения денежной суммы не получит товар, либо другая сторона после передачи объекта недвижимости в собственность контрагента не получит от него денежной суммы в счет оплаты.

Обилие и сложность гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, также определяют актуальность выбранной темы.

Тем не менее  выбор данной темы диссертации в  большей степени обусловлен именно тем, что эта тема нова и, соответственно, мало исследована.

Степень научной разработанности темы. Теоретические и методологические основы исследования. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых её аспектах исследовалась в работах российских ученых — юристов.

Однако законодательство в сфере  недвижимости за последние годы существенно  изменилось, и отчасти некоторые  исследования уже устарели. Другие научные работы рассматривали лишь отдельные аспекты сделок с недвижимым имуществом: либо понятие и правовое регулирование сделок с недвижимостью, либо определенные виды сделок, такие как рента, ипотека, купля-продажа жилых помещений, либо только особенности государственной регистрации прав и сделок.

Научная новизна диссертации определяется тем, что в ней осуществлен комплексный подход к рассмотрению особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом. Результаты исследования послужили основанием для выработки ряда рекомендаций по совершенствованию законодательства в части правового регулирования сделок с различными видами недвижимого имущества и предложений по многим спорным и нерешенным законодательством вопросам.

1. Рабочей группой, образованной  Советом при Президенте Российской  Федерации по кодификации и  совершенствованию гражданского  законодательства, разработана Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе¹.

Авторами Концепции являются авторитетные специалисты Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, регистрирующих и нотариальных органов, известные ученые, в том числе П.В.Крашенинников, В.В.Витрянский, А.А.Завьялов, О.М.Козырь, А.А.Маковская, А.Л.Маковский, Е.А.Суханов, В.В.Чубаров и другие.

В настоящее время идет широкое  обсуждение данной Концепции. Однако далеко не со всеми её положениями можно согласиться.

Так, авторы Концепции предлагают внесение поправок, регулирующих форму  договоров с недвижимым имуществом. Заключение сделок предлагается осуществлять с обязательным нотариальным удостоверением. В последнее время такую точку  зрения высказывают и другие сторонники только нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом.

Тщательное изучение и подробный  анализ действующего законодательства и правоприменительной практики показывают, что целесообразно оставить закрепленное законом право выбора субъектов гражданских правоотношений формы заключения сделок: нотариальной или простой письменной. Изменение этой нормы повлечет за собой явное ущемление прав граждан и юридических лиц. Тем более, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью (например, количество сделок, совершаемых в простой письменной форме, в

'Материалы конференции «Совершенствование  законодательства, регулирующего оборот  недвижимого имущества». Концепция  развития гражданского законодательства  о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003.

Чувашской Республике составляет 94,5%, в Тверской области - 80%, в Приморском крае по итогам 2002-2003г.г. - 78%) не привело  к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, и, соответственно, не увеличилось количество судебных споров о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом. Так, всего с начала деятельности, с 1 июня 1998 года по 1 июня 2004 года Регистрационная палата Чувашской Республики привлекалась к участию в судах 1029 раз, из них по делам о признании недействительными сделок с недвижимостью 190 раз. Лишь в 33 случаях сделки были признаны недействительными и только в одном случае - по вине учреждения.

2. Согласно п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью есть акт государственного органа, что подтверждает и ГК РФ, в частности, ст. 165 Кодекса. Вместе с тем п.2 ст.558 ГК РФ признает государственную регистрацию формой сделки, тогда как момент заключения договора должен быть определен правилами п.1 ст.432 ГК РФ, то есть договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В то же время, если требуется контроль за такой сделкой, то он может осуществляться, когда сделка облечена в установленную законом форму (простую письменную в виде составления одного документа, подписанного сторонами). Следовательно, необходимо признать момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации разделенными во времени. А значит, целесообразно внести изменения в действующую редакцию п.2 ст.558 ГК РФ, изложив его следующим образом: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

3. Распространение действия п.2 ст.165 ГК РФ на сделки, совершенные в простой письменной форме, позволит усовершенствовать отдельные законодательные положения о сделках с недвижимостью.

Пункт 2 ст.165 ГК РФ предоставляет возможность  стороне, в случае уклонения её контрагента от нотариального оформления сделки, требовать признания такой сделки действительной в судебном порядке.

Что же касается договора купли-продажи  недвижимого имущества, то он должен быть заключен в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет его ничтожность. В случае уклонения контрагента от надлежащего оформления сделки, другой стороне не предоставлено право в судебном порядке требовать признания данной сделки действительной. Тем не менее, вопрос о реанимации сделки, не облеченной в требуемую законом простую письменную форму, должен быть разрешен положительно. Стороне в законодательном порядке должна быть предоставлена возможность беспрепятственно предъявить иск о признании договора действительным в случае, если её контрагент уклоняется от заключения сделки в простой письменной форме при прямом указании закона на обязательность такой формы.

4. Пункт 3 ст.165 ГК РФ и п.З ст.551 ГК РФ устанавливает право стороны, чей контрагент уклонился от государственной регистрации сделки и/или перехода права собственности требовать в судебном порядке признания такой регистрации. Поскольку требования о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закрепленные в ГК РФ и в Законе о государственной регистрации, дают возможность контролировать содержание сделки, как в интересах оборота, так и в интересах третьих лиц, последние должны иметь право не только на получение информации о совершении сделок с недвижимым имуществом, но и своими действиями требовать внесения исправлений в случае, если записи сделки не отражают сложившейся ситуации. Нормы п.З ст.165 и п.З ст.551 ГК РФ нуждаются в изменении. Требовать регистрации сделки и регистрации права в судебном порядке должны не только стороны, совершившие сделку, но и любое третье лицо, юридически заинтересованное в совершении такой сделки.

5. В целях единообразного подхода  к заключению сделок с недвижимым  имуществом, представляется целесообразным  внести в ст.550 ГК РФ изменения  и дополнения о необходимости  обязательной государственной регистрации  всех сделок по продаже недвижимого имущества, в том числе сделок с нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земельными участками.