Особенности совершения сделок с недвижимостью

Заключенная сделка может быть исполнена, но не приведена в надлежащую форму из-за смерти одной из сторон, поскольку наследники отказались облечь сделку в установленную форму.

В судебной практике иски о признании  договора действительным при несоблюдении его формы встречаются довольно редко. Сторона, надлежаще исполнившая сделку, не облеченную в требуемую законом форму, порой остерегается предъявлять иск о признании сделки действительной, поскольку законодательством строго определено, что такие сделки в случае несоблюдения формы являются недействительными. При этом какие-либо разъяснения Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ по данному вопросу отсутствуют. В результате возникают опасения, что такой иск не будет удовлетворен, и исполнившая сделку сторона должна будет вернуть другой все полученное по сделке. Поэтому сторона, исполнившая сделку, предъявляет иск не о признании договора действительным (состоявшимся), а о признании права собственности на приобретенное по такой сделке недвижимое имущество, подтверждая тем самым отсутствие между продавцом и покупателем договорных отношений.

Это происходит потому, что в законе отсутствует прямое указание на возможность  санации такой сделки¹. В перечне способов защиты гражданских прав, содержащихся в ст. 12 и ст. 165 ГК РФ, отсутствует такой способ защиты как право стороны, исполнившей сделку, требовать признания её действительной в случае уклонения другой стороны от соблюдения её простой письменной формы. Более приемлемым способом защиты такого права выступает предусмотренное п.1 ст. 12 ГК РФ признание права собственности. Тем более, что в этом случае допустимо приводить не только письменные доказательства, но и показания свидетелей. При отказе суда в удовлетворении требования о признании права собственности сторона, чей контрагент уклонился от придания сделке требуемой формы, сохраняет еще одну попытку предъявления иска о признании сделки действительной. В случае же отказа в иске суд может применить последствия недействительности сделки. Сложность применения таких последствий состоит в том, что одна сторона либо утратила интерес к сделке, либо ей невыгодно применение таких последствий, и, как правило, такая сторона старается всячески воспрепятствовать исполнению судебного решения. Иначе решался бы вопрос, если бы закон содержал норму, дающую право стороне, исполнившей сделку, в случае уклонения контрагента от облечения её в установленную законом форму, требовать в судебном порядке признания сделки действительной. При этом законодатель может предусмотреть недопустимость использования при признании такой сделки действительной свидетельских показаний. При внесении в закон подобных уточнений для стороны, исполнившей сделку, не содержащую ничего противозаконного, не будет возникать неблагоприятных последствий, которые имеют место в настоящее время в связи с отсутствием указания в законе на возможность признания такой сделки действительной.

Так, между открытым акционерным  обществом и А. в соответствии с совместным решением профсоюзного комитета и администрации общества в феврале 1998 года была заключена  сделка, по которой ОАО передало в собственность А. квартиру. Оговоренная сторонами стоимость квартиры была уплачена А. в тот же день в кассу общества. Договор купли-продажи жилого дома не был зарегистрирован, и ему не была придана требуемая законом форма. В последующем, поскольку договора купли-продажи как правоустанавливающего документа не существовало в природе, А. обратилась в Ленинский районный суд г.Чебоксары

Чувашской Республики с иском о  признании договора купли-продажи  заключенным и признании за ней  права собственности на квартиру. Её иск судом был удовлетворен¹.

При вынесении решения суд исходил  из того, что фактически между сторонами  были оговорены все условия договора: цена, предмет, условия и сроки  исполнения обязательств (то есть отношения  по сделке были аналогичны тем, которые складываются при решении вопроса о действительности сделки, от нотариального оформления которой уклонилась одна из сторон). Обществом в феврале 1998 года квартира передана в собственность А., которая в марте 1998 года вселилась в неё вместе с семьей. Поскольку ответчик признал факт исполнения условий договора, суд счел, что договор купли-продажи заключен, и у А. возникло право собственности на приобретенную квартиру из заключенного и исполненного договора.

Учитывая изложенное, вопрос о возможности признания действительной сделки, не облеченной в требуемую законом простую письменную форму, в законодательстве должен быть разрешен положительно. То есть стороне, заинтересованной в сделке, следует предоставить возможность беспрепятственно предъявлять иск о признании договора действительным, в случае если контрагент уклоняется от заключения сделки в простой письменной форме при прямом требовании закона о соблюдении такой формы.

Поэтому de lege ferenda представляется необходимым изменить ст. 165 ГК РФ в указанном направлении.

Говоря о недействительности сделок с недвижимым имуществом и, главное, о последствиях недействительности таких сделок нельзя не затронуть  довольно дискуссионную сегодня  тему - институт добросовестного приобретателя.

'См.: Архив Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики. Дело №2-1388/2002.

До недавнего времени при  применении реституции вопрос о добросовестности лица, приобретавшего имущество от неуправомоченного отчуждателя, судами не решался.

Поворот в практике был осуществлен 25 февраля 1998г. постановлением Пленума ВАС РФ №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, из п.25 указанного судебного акта можно сделать вывод о том, что добросовестность учитывается независимо от вида предъявленного иска: виндикационного или реституционного¹. Аналогичная правовая позиция по данному вопросу изложена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003г. №6-П по делу о проверке конституционности положений п.1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации .

По сути, в настоящее время  судебная практика идет по пути признания  права собственности за добросовестным приобретателем на основании отклонения иска собственника по аналогии с германско- правовой моделью категории добросовестного приобретателя (§932 ГТУ), несмотря на отсутствие четких правовых норм по данному вопросу¹¹.

С учетом изложенного, целесообразно  ввести в ГК РФ новое основание  приобретения права собственности для добросовестного приобретателя при наличии условий, предусмотренных ст.302 ГК РФ¹².

1.2. Правовое регулирование оборота  недвижимости и органы, осуществляющие  государственную регистрацию сделок  с недвижимым имуществом и  переход прав по ним

В результате осуществления приватизации государственных предприятий, появления частной собственности на землю и признания земельных участков в качестве недвижимого имущества в нашей стране все активнее стал развиваться рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными участниками отношений в сфере недвижимости¹³.

Как отмечал Н.Г. Волочков, «рынок недвижимости является одной из наиболее существеннейших составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже такие финансовые институты, как банки, биржи, должны быть участниками рынка недвижимости, для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности»¹⁴.

Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, так как в связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно выросла.

Исследования особенностей рынка  недвижимости в России показывают, что его развитие осуществляется неравномерно. Условно можно выделить три этапа развития.

Первый, наиболее бурный период развития, относится к началу девяностых годов двадцатого века. Ведь именно в начале 90-х годов население России переживало трудности, которые типичны для переходного периода в развитии экономики любого государства. Происходившие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Создание и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме.

С возрождением права частной собственности  вновь появилось понятие «недвижимое  имущество». Вначале о нем лишь упоминалось в п.З ст.7 Закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР»¹. В принятых 31 мая 1991 года Верховным Советом СССР Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик² уже проводилось четкое деление имущества на недвижимое и движимое.

Точкой отсчета  здесь можно считать разрешение на приватизацию недвижимости¹⁵ и, как следствие, появившуюся возможность продавать и покупать объекты недвижимого имущества. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем, вложить деньги в недвижимость, наконец, построить недвижимость. Первый этап реформы не решил всех возложенных на него задач, поскольку процессы реформирования в этот период из-за отсутствия надлежащей законодательной базы протекали медленно.

Рынок недвижимости в России не был  создан. Можно говорить лишь о неравномерном  и нестабильном развитии его отдельных  секторов. Относительно быстро развивался рынок квартир, значительно отставали предложения коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии находился рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствовал рынок земельных участков, так как земельный вопрос стал крайне политизированным, а пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы. Не получила развития практика использования конкурсных процедур приватизации земельных участков при предоставлении их под застройку либо вместе со строениями, которая могла бы формировать такой рынок¹.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. В течение длительного  времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой  правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал ГК РФ , который дал общую характеристику понятия недвижимости, специфические черты которой диктовали необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте, и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие нового специального законодательства. После принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться.

На данном этапе можно говорить о возникновении новых форм предоставления услуг на рынке недвижимости. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир¹⁶. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

В области земельных отношений  органы власти, обладая фактической монополией на землю и властными полномочиями, могли устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Административная аренда земли делала землепользователя бесправным перед возможными решениями властей . Преобладание государственной собственности на землю сохраняло монополизацию рынка недвижимости. Приватизация земельных участков шла крайне медленно.

По-прежнему расплывчаты и не гарантированы  были права по использованию недвижимости. Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость. Каждый проект застройки превращается в долгий процесс получения всевозможных разрешений и согласований со множеством инстанций при отсутствии четких норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений.

Продолжается раздельное правовое регулирование частей объектов недвижимости. Например, имущественный оборот земельных  участков регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации. При  этом оборот земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, возможен только в соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (в ред. Федерального закона от 07.07.2003 №113-Ф3') «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отдельные нормы законодательства (Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992г. (в ред. Федерального закона №57- ФЗ от 29.05.2002)) устанавливают порядок владения, пользования и распоряжения участками недр.

Что же касается иной недвижимости, расположенной  на земельных участках, её оборот регулируется, прежде всего, ГК РФ. Если же объекты недвижимости, вовлекаемые в гражданский оборот, относятся к государственной или муниципальной собственности, распоряжение ими осуществляется согласно законодательству о приватизации².

Безусловно, все это не обеспечивает полноценных прав на недвижимость¹⁷.

Тем не менее, отражая как положительные, так и отрицательные стороны  российского рынка недвижимости, можно с уверенностью отметить, что  в результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Третий этап, который переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, характеризуется  следующим: предложение значительно  опережает спрос, ужесточается законодательная  база, существует острая конкуренция на рынке недвижимости.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, сегодня  он имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок  жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии, промышленности. В настоящее время происходит его активное формирование и развитие. Все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.