Особенности совершения сделок с недвижимостью

Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - №31. - Ст.3813.

• консенсуальные договоры, для заключения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, то есть подписать договор в надлежащей форме;
• реальные договоры, для заключения которых, кроме соглашения сторон, необходима еще и передача предмета договора;
• подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки, так как закон считает моментом заключения такой сделки момент ее регистрации.

По соотношению прав и обязанностей сторон различают:

• односторонне обязывающие договоры, в которых у одной стороны только права, а у другой обязанности;
• двусторонне обязывающие, в которых каждая сторона обладает и правами, и обязанностями.

В зависимости от наличия встречного обязательства различают:

• возмездные договоры, когда одна из сторон получает плату или иное встречное представление за исполнение обязанностей;
• безвозмездные договоры, по которым одна сторона обязуется что- либо предоставить другой стороне без получения платы или иного встречного представления.

В зависимости от юридической направленности различают:

• предварительные договоры, содержащие обязательство заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором;
• основные договоры;
• дополнительные (акцессорные) сделки.

Наиболее часто совершаемой  сделкой, безусловно, является договор  продажи недвижимости, то есть договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязан принять продаваемое имущество и оплатить его стоимость. В силу п.5 ст.454 ГК РФ к заключению договора продажи недвижимости, а также к правам и обязанностям сторон применяются особые правила гражданского законодательства, что обусловлено следующим:

1. большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены;
2. недвижимое имущество по сравнению с другими объектами имущественных прав обладает повышенной ценностью, что требует особых мер охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;
3. отдельные объекты недвижимости в силу особой социальной значимости ограничены в обороте;
4. недвижимость, как правило, является индивидуально- определенной вещью.

Гражданское законодательство предусматривает  совершение сделки в устной или письменной форме (простой или нотариальной). Простая письменная форма сделки должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным лицом (чЛ п.1 ст. 160 ГК РФ). В отношении купли- продажи недвижимости законом установлены более жесткие требования. Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, расписки, оферты и акцепта. Более того, в акцепт, составляющий форму сделки, должны быть включены ее существенные условия, в том числе ее предмет и цена. При продаже предприятия необходимыми приложениями к договору будут являться акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов. Письменная форма является для таких сделок одним из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает существование сделки. Форма сделки в этих случаях ее, безусловно, обязательный, конститутивный элемент. Как правильно указывает профессор М.М.Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость от соблюдения письменной формы сделки¹.

Поскольку письменная форма является в этих случаях существенной частью сделки, ее несоблюдение делает сделку ничтожной (абсолютно недействительной). Порок, вызываемый несоблюдением формы такой сделки, неисцелим, юридические последствия, на которые рассчитывали стороны, не наступают.

Действующий ГК РФ к несоблюдению требований закона о форме сделки подходит следующим образом. При  несоблюдении письменной формы сделки, совершенной путем составления  документа, выражающего ее содержание, сделка в большинстве случаев  считается недействительной (ничтожной). Она не порождает права и обязанности и, следовательно, лишает сторону права в случае спора по сделке ссылаться на саму сделку. В то же время сторона наделена правом в судебном порядке требовать санации такой сделки. Однако в случае спора по ней сторона лишена права приводить в подтверждение факта сделки свидетельские показания, но закон не лишает сторону права приводить письменные и иные доказательства (п.1 ст. 162 ГК РФ).

Недействительность сделки может  также повлечь отсутствие в ее форме необходимых элементов: указания на предмет и цену договора, подписей сторон, условий о необходимых документах, прилагаемых к сделке и т.д. Элементами письменной формы могут быть и требования о

^!См.: Агарков М.М. Ценные бумаги на представителя. - М., 1926. - С.5; Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. Научные труды ВИОН НЮО СССР. Выпуск №3.- 1940. - С. 15.

печати, если стороной (сторонами) сделки является юридическое лицо. Скрепление печатью представляет собой одно из факультативных (дополнительных) требований. Однако, если сторона (стороны) не скрепили договор печатью, наступают общие неблагоприятные последствия несоблюдения требований об обязательной форме сделки (п.2 ст. 162 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе или по соглашению её участников, хотя такая форма по закону не требуется. Тогда как Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в целях осуществления контроля за законностью совершенных сделок и повышения степени достоверности документа, в который облекалась сделка, предусматривал обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества (жилого дома или его части, находящихся в городе или поселке городского типа). Новый ГК РФ не содержит обязательных требований по нотариальному удостоверению сделок по отчуждению имущества, что связано с введением обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки.

Тем не менее в настоящее время  упразднение нотариального удостоверения  сделок с недвижимостью вызывает критику. Сторонники сохранения нотариальной формы считают, что государственная  регистрация не может полностью  заменить ее, обосновывая свою позицию тем, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по поводу условий договора и устранить все противоречия с тем, чтобы в дальнейшем исключить возможные споры. Кроме того, считают, что, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариус устанавливает личность участников сделки, проверяет их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества правоотчуждателю и действительную волю сторон, что нотариус при совершении сделки обязан разъяснить сторонам их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых действий. Тогда как в компетенцию учреждения юстиции при осуществлении государственной регистрации входят проверка действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего правоустанавливающий документ лица, органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав¹.

Подобная точка зрения является одной из наиболее дискуссионных  и наиболее ошибочных.

Так, в противовес высказыванию о  том, что нотариальное удостоверение необходимо для обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, можно привести следующие доводы.

Достоверность может обеспечить только один источник юридически значимой и  открытой информации, каким в настоящее время является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получить достоверные сведения о сделках в отношении конкретного объекта недвижимости можно только в учреждении юстиции. Государственная регистрация носит публичный, открытый характер, нотариус же соблюдает тайну нотариального действия. Сегодня невозможно зарегистрировать, а значит, и заключить две сделки по поводу одной недвижимости именно в силу принципа достоверности регистрации, принципа единства ЕГРП, уникальности записей в нем.

Что касается подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских  правоотношений, то ст. 10 ГК РФ предполагает

^!См.: Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). - М.: Издательство БЕК, 2000. - С.48-49.

разумность, добросовестность и осмотрительность участников гражданского оборота. Гражданин  может сам правильно выразить свою волю в договоре. Более того, в условиях динамичного развития правового государства, которое предполагает и юридическую грамотность его граждан, нотариальное подтверждение подлинности волеизъявления не должно быть обязательным.

Необходимость нотариального удостоверения  в целях реализации государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи также может быть поставлена под сомнение, поскольку в данном случае наше право превращено в нашу обязанность, в принудительную помощь на платной основе. Как справедливо отмечает М.Г. Пискунова, «для того чтобы обязательное нотариальное удостоверение «не было дополнительным финансовым бременем для участников сделок», планируется снизить размер нотариального тарифа «с учетом экономических обоснований». Сейчас максимальный размер платы за регистрацию договора установлен Правительством РФ и составляет 500 рублей. Вряд ли «экономически обоснованный» тариф частнопрактикующего нотариуса не будет превышать этой суммы, «дополнительное финансовое бремя» неизбежно»¹.

Против довода о снижении риска заключения незаконных сделок при введении обязательного нотариального удостоверения можно дать следующие возражения.

За пять лет существования системы  государственной регистрации зарегистрировано более 50 (пятидесяти) миллионов прав и сделок, из них обжаловано 13%, а признано незаконными только 0,02%.

Кроме того, первое, что осуществляется сотрудниками учреждения юстиции при  приеме документов на государственную  регистрацию — это

'Пискунова М.Г. Нужно ли сделкам  с недвижимостью нотариальное  удостоверение? // ЭЖ-ЮРИСТ. - 2003. - июнь. - №26. - С.4.

установление личности участников сделки, проверка их полномочий, принадлежности отчуждаемого имущества правоотчуждателю (продавцу), а также, хотя это и  не предусмотрено законом, проверяется  дееспособность и воля сторон на совершение сделки.

Далее, при проведении правовой экспертизы учреждения юстиции проверяют законность сделок с недвижимостью как подлежащих государственной регистрации, так  и не подлежащих регистрации, заключенных  как физическими лицами, так и  юридическими лицами. При этом проверяются не только представленные документы, но и ранее зарегистрированные и заявленные права и сделки, аресты, запрещения, права требования в судебном порядке, иные ограничения.

Нотариальное удостоверение не может защитить права добросовестного приобретателя.

Для защиты добросовестного приобретателя  требуется совершенствование законодательства и правоприменительной практики, в частности обеспечение открытости информации о правах на недвижимость и сделках с ней. Тогда как  при замене регистрации сделки нотариальным удостоверением невозможно будет точно установить количество сделок с недвижимостью по причине тайны нотариального действия.

Добавление в цепочке приобретения и оформления прав на недвижимость ещё одного звена — нотариуса пойдет в разрез с правительственной концепцией «одного окна». Включить же в «одно окно» нотариуса невозможно, поскольку в нотариальном округе действует не один нотариус. Таким образом, обязательная нотариальная форма увеличивает длительность и стоимость оформления прав и сделок с недвижимостью.

Однако законодатель не запретил полностью  нотариальное удостоверение сделок, оно может быть установлено соглашением  сторон. Как показывает практика, участники  имущественных отношений все  же облекают совершаемые ими  сделки в нотариальную форму. Например, в Чувашской Республике, начиная с 1998 года, количество таких сделок составляет около 5,5% от общего числа сделок с недвижимым имуществом сделок. По итогам 2002-2003г.г. в Республике Мордовия количество нотариально удостоверенных по желанию сторон сделок составляет 4,7% от общего числа сделок с недвижимостью; в г.Казани Республики Татарстан - 14,6%; в Республике Марий Эл - 1,8%; в Удмуртской Республике — 2,9%; на территории Пензенской области — 11,8%.