Особенности совершения сделок с недвижимостью

Официальная позиция судебной практики по вопросу отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление разъясняет содержание ст. 130 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отношении незавершенных строительством объектов, указывая в качестве критерия отнесения их к недвижимому имуществу на то, что данные объекты не должны являться предметом действующего договора строительного подряда.

Приведенные выше характеристики объектов недвижимости позволяют сделать  вывод о свойствах, которыми они  наделены.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребностям его обладателя в жилой или производственной площади. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций.
2. Фундаментальность. Недвижимость — это вещь, которую невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения объекту определенного ущерба.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей.

7. Тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости, как товара, с течением времени неуклонно возрастает.

Используя приведенные выше критерии, можно выделить следующие объекты  гражданских прав, относящиеся к недвижимости:

• земельные участки;
• участки недр;
• обособленные водные объекты;
• леса, многолетние насаждения;
• здания, сооружения;
• нежилые помещения;

• жилые дома и их части, в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
• квартиры, их части, состоящие из одной или нескольких комнат;
• жилые помещения в квартирах, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

• комнаты;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

• объекты незавершенного строительства;

• предприятие как имущественный комплекс.

Согласно п.1 ст. 132 ГК РФ предприятие  в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью. Тем  не менее, законодатель наряду с правилами  по продаже недвижимости счел необходимым включить в текст кодекса и нормы о продаже предприятий. Дело в том, что продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования¹.

Сложность, прежде всего, заключается  в том, что законодатель изначально допускает противоречивость в вопросе  квалификации предприятия как недвижимости. ГК РФ под предприятием как объектом прав признает имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Не ясно одно: то ли это недвижимое имущество в силу природы, то есть те объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, то ли это недвижимость в силу закона, то есть закон просто называет обособленные имущественные комплексы недвижимым имуществом. Кстати, нигде в законе не написано, что в состав предприятия обязательно должны входить объекты недвижимого имущества.

Нужно сказать, что определенные сложности  существуют не только в отнесении  предприятия к объекту, то есть недвижимости, но и к субъекту, то есть юридическому лицу.

В данном случае возможно согласиться  с точкой зрения некоторых ученых об исключении из ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" норм, относящих предприятие как имущественный комплекс к объектам недвижимого имущества, и норм о государственной регистрации прав и сделок с таким объектом.

Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого  имущества, как жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома, коттеджи, но и квартиры, изолированные комнаты в квартирах, в том числе общежития,

^!См.: Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М.: Издательство Норма, 2002. - С.6-20.

гостиницы-приюты, дома-интернаты  и т.д. Будучи недвижимостью, они  имеют строго целевое назначение ввиду их особой социальной значимости.

ПС РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч.1 п.2 ст.288 ГК РФ), а осуществление прав по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно осуществляться в соответствии с их целевым назначением. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении каких-либо организаций, предприятий, производств, то есть изменение его назначения, допускается только после перевода жилого помещения в нежилое¹.

Анализ вышеуказанных положений  позволяет сделать вывод о  том, что недвижимость — это особый объект права собственности..Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими объектами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество, по сравнению с другими вещами, обладает более высокой стоимостью. Наконец, ввиду особого целевого назначения и социальной значимости многих объектов недвижимого имущества, законодательством установлен ряд ограничений по их участию в гражданском обороте².

Таким образом, основное значение в  сделках с недвижимостью принадлежит  их предмету, так как именно особенности, присущие

'См.: Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). - М.: Издательство БЕК, 2000. - С.45.

См.: Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Выпуск №1 / Под ред. З.И. Цыбуленко. - Саратов: СГАП, 1998. - С.15; Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Выпуск №2 / Под ред. З.И. Цыбуленко. - Саратов: СГАП, 1998. - С.21.

недвижимому имуществу, диктуют необходимость  установления специальных правил, регулирующих действия сторон договора¹.

Что касается определения самой  сделки, то под сделкой в соответствии со ст. 153 ГК РФ понимаются действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Обязательство, основанное на сделке, представляет собой правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать недвижимое имущество, принять недвижимость, уплатить деньги). В п.1 ст. 154 ГК РФ сформулировано основное деление сделок на виды, которое проводится в зависимости от числа лиц, участвующих в сделке и выражающих свою волю на её совершение: двухсторонние, многосторонние или односторонние. Большинство сделок с недвижимостью является двусторонне обязывающими. Так, например, по договору аренды арендодатель обязан представить недвижимое имущество во владение и пользование, а арендатор обязан его принять и своевременно вносить арендную плату.

Среди других сделок договор выделяется тем, что представляет собой соглашение двух и более лиц, то есть совпадение двух встречных волеизъявлений. При заключении сделки договор выполняет следующие функции: юридически закрепляет отношения между различными участниками сделки, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом; определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами; предусматривает способы обеспечения обязательств .

Согласно принципу свободы договора, который является одним из основных принципов не только обязательственного права, но и гражданского права в целом, стороны свободны в заключении и выборе условий договора. Они могут заключить договор, предусмотренный законом или иными правовыми актами, договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор), или договор, хотя и не предусмотренный законодательством, но ему не противоречащий (например, договор долевого участия в строительстве).

Важным элементом договора является его содержание, то есть совокупность содержащихся в нем условий. Сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям заключаемого договора: по его предмету, по условиям, прямо названным в законе в качестве существенных и необходимых для данного вида договора, по условиям, на которых настаивает одна из сторон договора.

Так, в отношении предмета в договоре должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном  участке либо в составе другого недвижимого имущества. При продаже земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка. При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указывается их местонахождение, наименование, назначение, площадь, этажность и другие параметры. Отсутствие этих данных в договоре свидетельствует о несогласованности сторонами условия о подлежащем передаче недвижимом имуществе. Следует отметить, что не всякая недвижимость может быть предметом договора купли-продажи. Так, ст. 12 Закона РФ «О недрах» от 21.02.1992г.¹ (в ред. Федерального закона №57-ФЗ от 29.05.2002) гласит:

'Ведомости Съезда народных депутатов  РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - №16. - Ст.834.

«недра в границах территории Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога». Аналогичные примеры можно привести в отношении участков лесного фонда: ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет оборота лесного фонда.

Стороны должны договориться по всем условиям, прямо названным в законе в качестве существенных для данного  вида договора. Например, договор продажи  недвижимости должен предусматривать  цену этой недвижимости (ст.555 ГК РФ). Положения о том, что исполнение договора, в котором не определена цена товара, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при схожих обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежат применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости последний признается незаключенным. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основании Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»¹.

По условиям, необходимым для  договора данного вида, между сторонами  сделки также должно быть достигнуто согласие. Так, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, наименование органа государственной регистрации прав, зарегистрировавшего это право.

По времени возникновения правоотношений различают: