Договор залога работа 2013 года

Помимо общих  положений законодатель пошел по пути уточнения отдельных форм залога в специальных законах. Так  в  связи с развитием рынка недвижимости первым был принят закон «Об ипотеке  (залоге недвижимости)». Следует обратить внимание, что данный закон за время своего действия претерпел значительные правки, что объясняется важностью регулируемых отношений – недвижимое имущество это основа собственности и всей рыночной экономики. Просматривая правки можно проследить эволюцию законодательства. Основными вехами является введения ипотечных ценных бумаг, введения в гражданский оборот земель, реформирования порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются  законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³⁷. Последним из принятых законов стал закон «О ломбардах». В настоящее время, на основании этих нормативных актов принято значительное число подзаконных актов, регулирующих различные стороны залоговых правоотношений.

Немалое значение в правовом регулировании залога сейчас имеют обзоры практики и информационные письма Верховного и Высшего арбитражного судов, касающиеся разрешения споров, возникающих в процессе залога движимого и недвижимого имущества. В качестве примера можно привести информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 сентября 1998 года № С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе « Об ипотеке (залоге недвижимости)»³⁸.

Существуют  так же и отдельные специальные  нормы, которые следует учитывать  при заключении залоговых договоров. Они отражены в соответствующих  законах, таких, например, как закон  «О банковской деятельности»³⁹. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете⁴⁰.

Глава 2. Договор о залоге

2.1. Существенные  условия и форма договора о залоге

Различные грани  залоговых отношений выделяют на этом фоне особенности, связанные с  изменением субъектного состава  отношений по поводу предмета залога (заложенного имущества). Залоговые  отношения подчинены принципу следования, который означает, что право залога следует за вещью (например, при переходе права собственности на нее к другому лицу) и разделяет судьбу вещи (в частности, прекращается при ее гибели)⁴¹. В связи с этим не случайно в дореволюционной цивилистике образное определение залога представлялось как «обязательство вещи»⁴².

Следовательно, залог и  обязательство из залога считаются  действующими, пока между сторонами  имеется основное обязательство. При  его отсутствии отпадает необходимость  и самой конструкции залога. При  этом сами залоговые конструкции должны отвечать ряду требований: в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ). По сути, это обязательные (существенные) условия залога, которые должны быть в установленном порядке отражены сторонами в тексте договора.

Форма является одной из существенных условий договора. Трудно себе представить саму возможность его заключения, да и в целом существование данного понятия без четкого определения что же является его формой. Статья 434 ГК РФ говорит, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

Согласно требованиям  п. 2 ст. 339 ГК РФ,  договор о залоге заключается в письменной форме. Известны две разновидности письменной формы договора - простая письменная и нотариальная, а в ряде случаев кроме нотариального удостоверения договора, требуется государственная регистрация. Если основное обязательство, обеспеченное залогом, оформлено договором, который подлежит нотариальному  удостоверению.

Договор об ипотеке заключается  путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Гражданское законодательство (п. 2 ч. 1 ст. 432 ГК РФ) существенными считает условия: о предмете договора; которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, здесь  стоит отметить также установленное ст. 422 ГК РФ соотношение «закона» и «договора», определяющее необходимость соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Раскрывая отдельные  существенные условия договора залога, в первую очередь следует обратить внимание на его предмет. Как указано  выше, по общему правилу акцессорное (дополнительное) обязательство возникает  на основании заключенного между его сторонами соглашения об установлении того или иного способа обеспечения исполнения обязательства. При этом, как полагают в литературе, договор, включающий основной договор и акцессорное обязательство, является смешанным и подчиняется нормам, изложенным в п. 3 ст. 421 ГК РФ⁴³.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ одним из оснований возникновения  залогового обязательства является договор. Как и всякий договор, он должен содержать существенные условия, при не достижения согласия по которым договор не может считаться заключённым.

Первым существенным условием договора о залоге надо назвать  предмет залога. Он должен быть максимально точно определён с тем, чтобы ни у сторон, ни у третьих лиц не возникло никаких сомнений относительно того, какой объект обременяется залогом. В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, залоговые обязательства можно разделить на следующие основные группы: 1) ипотека - залог недвижимости; 2) залог транспортных средств; 3) залог товаров в обороте; 4) залог ценных бумаг; 5) залог имущественных прав; 6) денежный залог. При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

При заключении договора о залоге здания или сооружения следует обратить особое внимание на включение условия о залоге земельного участка. В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. Кроме того, необходимо учитывать, что при залоге недвижимости (ипотеке) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

В отдельных  случаях, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия  чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству. В качестве обязательных приложений к договору об ипотеке предприятия должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия.

Помимо идентификации  объекта недвижимости, обременяемого  ипотекой, важным для ипотеки является его стоимость. Значение денежной оценки предмета ипотеки чрезвычайно велико. Кроме того, что стоимость объекта является существенным условием ипотечного договора, она выполняет ряд других функций. Во-первых, само возникновение и первоначальный размер  основного обязательства ставится в зависимость от стоимости предмета ипотеки. При этом в интересах кредитора, чтобы стоимость данного объекта, с одной стороны, была выше размера основного обязательства (в том числе, когда размер основного обязательства из-за просрочки его исполнения увеличивается), но с другой стороны, - позволила бы достаточно легко реализовать объект на публичных торгах после обращения на него взыскания.  В настоящее время практически неразрешимой проблемой, стоящей перед судебными приставами  при реализации промышленной недвижимости (не только заложенной) на публичных торгах, является именно её высокая стоимость, зачастую превышающая стоимость аналогичных объектов в других странах, в том числе дальнего зарубежья.

Очень важным, особенно с точки зрения защиты прав залогодержателя, является включение в договор информации о правовом статусе предмета залога. В первую очередь, данная информация должна содержать сведения о вещном праве, в силу которого объект принадлежит залогодателю, и о регистрации этого права. Также существенное значение для залогодержателя имеет информация об обременениях объекта, существующих к моменту заключения договора о залоге. От того, насколько полной и достоверной является данная информация, часто зависит, будут ли заключены ипотечный договор и договор, оформляющий основное обязательство.

Согласно п.2 ст.209 и п.2 ст.335 ГК РФ залогодателем  является собственник закладываемого имущества. Исходя из этого необходимо убедиться в том, что право  собственности на предмет залога принадлежит залогодателю.

Допускается залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Юридические лица, обладающие правом хозяйственного ведения, могут заложить без согласия собственника лишь движимое имущество. Для залога недвижимости, закрепленной за организацией на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника имущества.

Имущество, закрепленное за учреждениями, финансируемыми за счет средств собственника, не может быть предметом залога. Однако учреждения вправе заложить имущество, которое они приобрели на средства, вырученные от дозволенной предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).

Казенные предприятия  вправе заложить закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество  лишь с согласия собственника (часть  первая п.1 ст.297 ГК РФ). Казенному предприятию предоставлено право самостоятельно распоряжаться (следовательно, и сдавать в залог) только произведенной им продукцией, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (часть вторая п.1 ст.297 ГК РФ).

При заключении договора о  залоге следует учитывать также  требования, предъявляемые к предмету залога и связанные с этим ограничения. Согласно п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том  числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Часть 2 статьи 336 ГК РФ говорит  о том, что залог отдельных  видов имущества, в частности  имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или  ограничен.

Так, статья 446 Гражданского-процессуального  кодекса РФ, закрепляет перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее  гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

земельные участки, на которых  расположены объекты, указанные  в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем  абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального  пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и  других предметов роскоши;