Роль и место оценочной деятельности в экономике России

 

 Заниматься  оценкой можно лишь, являясь членом  одного из СРО. При этом критерии  отбора компаний в СРО ужесточатся.

 

 Торможение было вызвано исключительно очищающей перестройкой рынка, пока говорить не приходится. Во многом поступательному движению помешала неразбериха на законодательном уровне. Как отмечают сами оценщики, для 2006 года была характерна неопределенность, в связи с вопросами модернизации системы регулирования и контроля над оценочной деятельностью, разработки и внедрения единых стандартов и этики оценки, соответствующих свободному рынку.

 

 Компании  вступают в профессиональные  объединения. Помимо всего прочего, членство в СРО позволит устранить демпинг, улучшить качество оценочных услуг и существенно легче станет осуществлять контроль за самим рынком, предотвращать появление на нем недобросовестных оценочных компаний.

 

 Растет  число специалистов. Первоначально  поправки в федеральный закон предполагали изменение требования о количестве специалистов, включенных в приложение к лицензии. В частности, планировалась поправка о необходимости занесения в лицензию не менее двух оценщиков, ранее компании, для осуществления оценки, достаточно было иметь одного. И, скорее всего, этот процесс продолжится.

 

 В-третьих, в связи с переходом к новым  правилам, уже сейчас возрастает  ответственность оценщиков перед  клиентами. За год сумма страхового  покрытия рисков увеличилась  почти на 52% и составила 5,4 млрд рублей.

 

 Рынок  оценки начал медленно ориентироваться  в сторону международной практики. Ведутся разговоры о формировании  компенсационного фонда. Пока этот  вопрос хоть и остается открытым  и порой даже спорным, но первые  предпосылки стремления рынка к цивилизованному развитию уже заложены. В рамках Поправок в Закон об оценочной деятельности, принятых Госдумой, предполагается формирование компенсационного фонда СРО за счет взносов каждого оценщика. Остается и страхование ответственности, обязательное для оценщиков в рамках грядущего вступления в ВТО. Таким образом, законодательно закладывается неоправданное дублирование. Механизм компенсационных фондов, вероятно приведет к росту цен на услуги, в то же время, для потребителей не лучше механизма страхования ответственности - выплаты в обоих случаях только по решению суда. На данный момент отсутствует как законодательная база, так и практика использования компенсационного фонда.

 

 Изменилось  отношение к участию в конкурсах  и тендерах. По сравнению с 2005 годом, число мероприятий по отбору оценщиков, проводимых крупным бизнесом и госструктурами, увеличилось. В 2006 году два конкурса проводило Росимущество РФ, первый - отбор компаний для экспертизы отчетов и, второй - для проведения оценочных работ. Также конкурсный отбор оценщиков проводили ОАО "Газпром", ЦУМР ВЭС Минобороны РФ, РФФИ.

 

 Активизировалось  взаимодействие с западными компаниями. Многие считают актуальным вступление  в международные сети. А это, в  свою очередь, требует наличия  определенного количества сертифицированных специалистов. Сотрудничество с западными компаниями развивает не только этику оценки и культуру взаимодействия с заказчиком, но и уровень независимости оценки, качество подготовленных аналитических частей отчетов. Тем самым рынок оценки становится все более цивилизованным, а оценка, проводимая отечественными компаниями, признаваемой на западном рынке, 2006 год - один из лучших, с точки зрения роста качества оценочных услуг. Пять лет назад было четко видно, что на этом рынке царил демпинг со всеми вытекающими отрицательными последствиями, сейчас услуги существенно выросли и по качеству, и по разнообразию. Критерием служит признание западными компаниями результатов оценок, выполненных российскими компаниями. В 2006 году фактически не было громких споров и судебных разбирательств по поводу оценки, что также свидетельствует о нормализации деятельности в этой сфере.

 

 Рост  спроса на оценочные услуги, оставался  стабильным. За последний год  спрос на оценку недвижимого  имущества, бизнеса и ценных бумаг, оборудования и транспортных средств, со стороны государства и бизнеса увеличился более чем на 30%. Во многом это было обусловлено бурным развитием девелоперского, страхового, фондового рынков (в частности банковский сектор, ПИФы), и, не в последнюю очередь, совершенствованием корпоративного управления и переходом банков и предприятий на международные стандарты отчетности. Оценка, как правило, сопровождала реструктуризацию отечественных предприятий, их активное кредитование, привлечение инвестиций, сделки по купле-продаже и аренде недвижимости, в том числе с участием государственной собственности.

 

 Соответственно, почти не изменилась и структура  рынка оценочных услуг. Бурный  рост одних компаний компенсировался  падением других.

 

 В настоящее время большинство компаний имеют опыт предоставления основных видов оценочных услуг - оценка бизнеса, оценка недвижимого имущества, оценка оборудования и транспортных средств, а также оценка нематериальных активов (НМА).

 

 Наиболее  востребованной среди оценочных услуг является оценка недвижимости. На долю этого направления в общей структуре рынка приходится 41% . За 2006 год выручка компаний, специализирующихся в предоставлении услуг в этой сфере увеличилась на 23,4%. Именно в сегменте услуг по оценке недвижимости компаниями было подготовлено наибольшее количество отчетов - 27 621.

 

 Во многом  рост этого сектора связан  с динамично растущим рынком  кредитования. Например, для банковских  институтов недвижимое имущество  остается наиболее ликвидным  видом залога. Немалый вклад в развитие этого направления внесло бурное развитие девелоперского рынка. В 2006 году наблюдался бурный рост кредитования девелоперских проектов. Банки кредитуют строительство жилых, офисных - объектов жилой и нежилой недвижимости, земельных участков, находящихся в государственной собственности.

 

 Доля  сектора услуг по оценке бизнеса  и ценных бумаг увеличилась  за 2006 год на три процентных  пункта и и торгово-развлекательных  центров, коттеджных поселков. Так, совокупная величина кредитов только девелоперам коттеджных поселков в 2006 году составили более 2 млрд долларов США.

 

 Кроме  того, рост этого направления  был обусловлен обязательной  оценкой имущественных комплексов  составила 28%. Потребность в оценке  была обусловлена привлечением инвестиций, сделками на зарубежных рынках, размещением акций на международных рынках, развитием уровня управленческих решений.

 

 Оценка  бизнеса требовалась в рамках  укрупнения и реструктуризации  крупных компаний и при переходе  предприятий на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). В рамках укрупнения отечественного бизнеса, активизации перехода на МСФО, а также в рамках масштабного кредитования в России крупного и среднего бизнеса, комплексная оценка бизнеса является наиболее востребованной и динамично развивающейся в современных условиях. Совершенствование практики корпоративного управления, а также процесс интеграции в мировое экономическое сообщество обусловили принятие все большим количеством российских компаний МСФО. Принятие МСФО предоставляет компаниям возможность провести оценку основных средств по справедливой стоимости и использовать ее в качестве исходной стоимости данных активов на момент составления отчетности. Учитывая, что балансовая стоимость основных средств большинства компаний отличается от справедливой, компании проводят переоценку для повышения качества информации, содержащейся в балансе и, как следствие, своей инвестиционной привлекательности.

 

 Если  анализировать рынок оценки в  отраслевом разрезе, то наибольшую  выручку оценщики получили от оказания услуг в электроэнергетической отрасли. Если сравнивать 2006 с 2005 она увеличилась на треть и составила 425 млн. рублей. В общей структуре рынка на долю этого сектора приходится 14%. Лидером в предоставлении услуг в электроэнергетике стала компания "МООР СТИВЕНС БалЭН". Компании удалось заработать в этом секторе рынка 76,5 млн. рублей.

 

 Чуть  менее востребованной в 2006 году  стала оценка и со стороны  предприятий транспорта и связи, а также нефтяной и нефтегазовой  промышленности. На долю этих направлений пришлось 11% и 10% соответственно. Выручка оценщиков от оказания услуг по оценке в этих отраслях составили 665 млн. рублей. Доходы компаний в этих секторах экономики составили 83 млн. рублей и 42 млн. рублей соответственно.

 

 Наибольший  спрос на оценку в этих отраслях  из года в год пока что  предъявляют крупнейшие компании  сектора: ОАО РАО "ЕЭС России", ОАО "Газпром", ОАО "РЖД", ОАО "ЛУКОЙЛ".

 

 Чаще  всего предприятиями из отраслей  электроэнергетики, нефти и газа, транспорта и связи, финансов, строительства была востребована оценка недвижимости, бизнеса и ценных бумаг, транспорта и оборудования. В свою очередь им соответствовали ситуации, связанные с текущим функционированием компаний - сделки в области аренды, кредитования и определении залоговой стоимости, а также определения стоимости в рамках страхования объектов. На долю этих ситуаций приходится 39% в общей структуре спроса.

 

 Причины  спроса очевидны - это происходящие  процессы консолидации в ведущих  отраслях экономии, выход на рынок иностранных игроков, а также увеличение внешнего финансирования.

 

 Чуть  меньший спрос на оценку в 2006 году предприятия предъявляли  в ситуациях реструктуризации  и организации бизнеса. На долю  проектов в этой области пришлось 24%.

 

 

.

 

 Глава 2. Понятия и подходы в оценочной деятельности

 

2.1. Методы  и подходы, применяемые в оценочной  деятельности

 

 

 Теоретическим  фундаментом методов оценки является  единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали  логический и систематический подход к оценке имущества различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

 

 Существует  три наиболее популярных и часто используемых метода оценки, поэтому основное внимание будет уделено им. Существуют также и другие методы оценки, но в связи с тем, что они используются редко, рассматривать их в данной квалификационной работе нецелесообразно.

 

Затратный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

 

Рыночный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

 

Доходный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования, оцениваемого имущества.

 

 В данном  случае, чтобы показать процесс  оценки, рассматривается методология  оценки имущества акционерного  общества. Общие принципы данной  методологии и могут быть применены  для осуществления оценки и  других типов имущества, стоит  также обратить внимание на то, что методология оценки разных видов имущества (недвижимость, транспортные средства, бизнес, нематериальные активы) имеет свою специфику.

 

 Вообще, универсальность данной методологии  заключается в том, что помимо  оценки имущественного комплекса как единого целого, существует возможность оценки отдельных его составных частей без ущерба для достоверности.

2.1.1. Доходный  подход оценки 

 

 Этот  подход является наиболее очевидным  при оценке предприятия, поскольку  коммерческая деятельность подразумевает наличие денежных потоков и доходов. Методология оценки предполагает использование в рамках данного подхода дисконтирование денежных потоков предприятия и капитализацию прибыли предприятия. Эти два метода наиболее полно отражают финансовые аспекты деятельности бизнеса и дают объективные результаты оценки.

 

 Оценка  бизнеса методом дисконтированных  денежных потоков

 

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДДП):

 

 Выбор  модели денежного потока.

 

 Определение  длительности прогнозного периода.

 

 Ретроспективный  анализ и прогноз валовой выручки  от реализации.

 

 Анализ  и прогноз расходов.

 

 Анализ  и прогноз инвестиций.

 

 Расчет  величины денежного потока для  каждого года прогнозного периода.

 

 Определение  ставки дисконта.

 

 Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

 

 Расчет  текущих стоимостей будущих денежных  потоков и стоимости в постпрогнозный  период.

 

 Внесение  итоговых поправок.

 

Выбор модели денежного потока

 

 При  оценке бизнеса применяется одна  из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, условно не различается собственный и заемный капитал предприятия и считается совокупный денежный поток. Исходя из этого, к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли.

 

 В обеих  моделях денежный поток может  быть рассчитан как на номинальной  основе (в текущих ценах), так и  на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

 

Определение длительности прогнозного периода

 

 Согласно  методу ДДП стоимость предприятия  основывается на будущих, а не  на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является  выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).