Роль и место оценочной деятельности в экономике России

 

Рыночная стоимость - стоимость товара, определяемая на текущий момент времени на рынке под воздействием спроса и предложения.

 

Рыночное равновесие - установившееся временное равенство в условиях рыночных отношений спроса и предложения на данный товар в данных экономических условиях.

 

Сделка (операция) - действия граждан и юридических лиц, направленные на удостоверение правового результата по поводу установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей на данный объект и порождающие тот результат, к которому стремились субъекты сделки.

 

Спрос - присущая товарному производству общественная потребность, реализующаяся в процессе потребления конкретных потребительных стоимостей.

 

Цена - выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара (объекта собственности). Цена выражает стоимость определенного количества товара при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка, то есть цена является денежным измерителем стоимости единицы товара.

 

 

1.1.3.Основные  принципы оценочной деятельности

 

 Оценочная  деятельность, как и любая другая  базируется на ряде основополагающих  принципов, устанавливающих и упорядочивающих  процесс оценки имущественного  комплекса. Эти принципы носят  ярко выраженный экономический  характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

 

 представления  владельца об имуществе;

 

 рыночной  среды;

 

 эксплуатации  имущества.

 

 Рассматривая  эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

 

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени. Следовательно, полезность — способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

 

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

 

 Таким  образом, принцип замещения дает  возможность установить верхний  предел стоимости оцениваемого  имущества.

 

Принцип ожидания. Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

 

Принцип соответствия между спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

 

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынках различных видов имущества возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренции создает монополистическую ситуацию.

 

Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества – определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

 

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

 

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

 

Принцип вклада. Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имущественному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих элементов.

 

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддерживается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данно­го принципа не приводит к росту его стоимости.

 

Принцип наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.

 

 Перечисленные  принципы в обобщенном виде  универсальны и применимы ко  всем видам имущества, Их содержание  может меняться в зависимости  от специфики объекта.

 

 

1.1.4.История  развития оценочной деятельности  за рубежом и в России

 

 Становление  оценочной деятельности в странах с рыночной экономикой происходило параллельно с развитием института частной собственности. Частная собственность предполагает свободное обращение имущества, а значит, появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта с целью его продажи, приобретения, сдачи в аренду, внесения в качестве залога, и так далее.

 

 Оценочная  деятельность возникла в рамках  профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании  в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

 

 Развитая  система профессионального саморегулирования  оценочной деятельности существует  также в США, где с середины 30-х годов действует Институт  оценки, в настоящее время объединяющий  в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня – по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессионального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессио­нальной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий1.

 

 Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.

 

 Лицензирование  оценочной деятельности — составная  часть процесса государственного  регулирования оценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандар­тов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

 

 В России  проблема собственности на землю  и земельные отношения всегда  находились в центре социально-экономического  и политического развития, а земельная оценочная деятельность была спе­циальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной ус­ловной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение. Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считать следующие даты:

 

28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом  было положено начало общегосударственным  межевым оценочным работам. В  инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

 

19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось проведение генерального  межевания, целью которого было  размежевание земельных дач (населенных  и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.

 

1779 год  — для улучшения качества проводимых  по генеральному межеванию к  созданию профессиональных кадров  землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

 

 Начало XIX века — изменения в земельном  законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам  всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

 

1864 год  — оценочная деятельность была  отнесена к компетенции земских  губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

 

8 июня 1893 года  — издан закон об оценке  недвижимого имущества, возложивший  организацию, финансирование и проведение  оценочных работ по земельной  собственности на специальные  губерн­ские и уездные оценочные  комиссии.

 

18 января 1899 года — принятие закона об оценке.

 

 В 1870 году  право оценивать недвижимость  было предоставлено городской  управе, по правилам, разработанным  городской думой. В них определялся  состав комиссии по оценке, ее  права, обязанности, определялись цель  и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность.

 

 В 1883 году  были приняты Правила оценки  недвижимого имущества. Согласно  этим правилам, основанием для  оценок городских строений была  не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.