Пути совершенствования финансирования производственно-эксплуатационного коммунального предприятия МУРЭП «Жилье»

Случай  tn  > tc означает временную задержку производства продукции после завершения строительства,  а случай tn < tc означает запуск продукции до завершения строительства.

Внутренняя норма  доходности  (IRR) инвестиционного  проекта  представляет  собой  расчетную ставку процентов,  при которой чистый приведенный доход, соответствующий этому проекту,  равен  нулю.  Экономический  смысл этого показателя выражен в следующем:  в качестве альтернативы вложениям финансовых средств в инвестиционный проект  рассматривается  помещение  тех же средств  (так же распределенных по времени вложения) под некоторый банковский процент. Распределенные во времени доходы помещаются на депозитный счет в банке под тот же процент.

При ставке ссудного процента, равной внутренней норме доходности,  инвестирование финансовых средств в проект  даст  в итоге тот же суммарный доход, что и помещение их в банк на депозитный счет. Таким образом, при этой ставке ссудного процента  альтернативы помещения финансовых средств экономически эквивалентны.  Если реальная  ставка  ссудного  процента  меньше внутренней нормы доходности проекта, то инвестирование средств в него выгодно,  и наоборот.  Следовательно, IRR является граничной  ставкой ссудного процента,  разделяющей эффективные и неэффективные проекты.

Уровень IRR  полностью  определяется внутренними данными, характеризующими инвестиционный проект.  Никакие предположения об  использовании  чистого  дохода  за  пределами  проекта  не рассматриваются. За рубежом расчет внутренней нормы доходности часто  применяется в качестве первого шага при финансовом анализе инвестиционного проекта.  Для дальнейшего анализа отбираются те инвестиционные проекты,  которые имеют IRR не ниже порогового значения (обычно 15 - 20% годовых).

Методика определения  внутренней нормы доходности зависит от конкретных особенностей распределения доходов от инвестиций и самих инвестиций.  В общем случае, когда инвестиции и отдача от них задаются в виде потока платежей,  IRR определяется как решение следующего уравнения относительно неизвестной величины d*:

                                     

  ,                                        (1.3)

где d* =IRR - внутренняя норма доходности,    соответствующая потоку платежей Pt.

Оно может быть получено из формулы (1.1), если ее левую часть  приравнять к нулю.  Уравнение (1.2) эквивалентно алгебраическому уравнению степени T и  обычно  решается  методом итерации. Существуют многочисленные программы для ПЭВМ, решающие подобные уравнения.

Очень часто  на  практике могут встречаться более сложные случаи,  когда уравнение (1.2) имеет несколько положительных корней. Это может, например, произойти, когда уже после первоначальных инвестиций в  производство  возникает  необходимость коренной  модернизации  или замены оборудования на действующем производстве. В этом случае следует руководствоваться наименьшим значением из полученных решений.

Срок окупаемости  инвестиций  - это один из наиболее применяемых показателей, особенно для предварительной оценки эффективности инвестиций. Срок окупаемости определяется как период времени, в течение которого инвестиции будут возвращены  за  счет  доходов, полученных от реализации инвестиционного проекта.  Более точно под сроком окупаемости понимается продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций.

Для определения  срока  окупаемости можно воспользоваться формулой (1.1) ,  видоизменив ее  соответствующим  образом. Левую  часть  этой формулы приравниваем нулю и будем полагать, что все инвестиции сделаны в момент  окончания  строительства. Известная  величина h периода с момента окончания строительства,  удовлетворяющая этим условиям, и будет сроком окупаемости инвестиций.

Уравнение для определения  срока  окупаемости  можно  записать в виде:

                          

                    ,                                    (1.4)

где h - срок окупаемости;

KV - суммарные капиталовложения  в инвестиционный проект.

Следует заметить, что в уравнении t=0 соответствует моменту окончания  строительства.  Величина h определяется  путем последовательного  суммирования  членов  ряда дисконтированных доходов до тех пор,  пока не будет получена сумма, равная объему инвестиций или превышающая его.

Обозначим           , причем  Sm < KV  <  Sm + 1.

Тогда срок окупаемости приблизительно равен:

                        _h=m+

,                          (1.5)

Очевидно, что  на величину срока окупаемости,  помимо интенсивности поступления доходов, существенное влияние оказывает  используемая  норма дисконтирования доходов.  Естественно, что  наименьший  срок  окупаемости  соответствует   отсутствию дисконтирования доходов,  монотонно возрастая по мере увеличения ставки процента.

На практике могут встретиться  случаи,  когда срок окупаемости инвестиций не существует (или равен бесконечности).  При отсутствии дисконтирования эта ситуация возникает, только если срок окупаемости больше периода получения  доходов  от  производственной деятельности.  При  дисконтировании  доходов  срок окупаемости может просто не существовать (стремиться к бесконечности) при определенных соотношениях между инвестициями, доходами и нормой дисконтирования.

Предположим, в  формуле  (1.3) Pt постоянная величина, равная P. 

Тогда    сумма _h=m+ является    суммой    членов    геометрической прогрессии. При h а эта сумма равна

                                         S = 1+d /d.

При любом конечном h Sh < S .  Отсюда следует, что необходимым условием существования конечного срока окупаемости h  является выполнение равенства:

P ( 1+d / d ) = KV,

что эквивалентно:                    

                      P / KV  =  d / 1+d.                                 (1.6)

Следует отметить,  что  при определении срока окупаемости инвестиции  не подвергались дисконтированию, а просто суммировались.  Иногда полезно определять срок окупаемости инвестиций,  осуществляя их приведение к моменту окончания срока строительства, наряду с доходами по той же процентной ставке.

В этом случае при норме дисконтирования,  равной внутренней норме доходности, срок окупаемости инвестиций равен производственному периоду,  в течение  которого  доходы  от  производственной деятельности положительны. Таким образом, IRR является предельной нормой  дисконтирования,  при  которой  срок окупаемости  существует.  Она  может быть также ориентиром при оценке  предельного  значения  нормы  дисконтирования,   соответствующей   существованию   срока  окупаемости  и  в  случае отсутствия дисконтирования инвестиций.

 Недостаток срока окупаемости  как  показателя  эффективности  капитальных вложений,  заключается в том, что этот показатель не учитывает весь период функционирования производства и, следовательно, на него не влияют доходы, которые будут получены за пределами срока окупаемости.  В частности,   такая мера, как срок окупаемости, должна использоваться не в качестве критерия выбора инвестиционного проекта,  а лишь в виде ограничения  при принятии решения.  Это означает,  что если срок окупаемости больше некоторого принятого граничного значения, то  инвестиционный проект исключается из состава рассматриваемых.

Рентабельность,  или индекс  доходности инвестиционного проекта, представляет собой отношение приведенных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам.

Используя те же обозначения,  что и в формуле (1.2), получим формулу рентабельности ( R ) в виде:

                            R=

          ,                                         (1.7)

Как видно  из этой формулы,  в ней сравниваются две части приведенного чистого дохода - доходная и инвестиционная.  Если при  некоторой норме дисконтирования d* рентабельность проекта равна единице,  это означает, что приведенные доходы равны инвестиционным расходам и чистый приведенный доход равен нулю.

Следовательно, d* является внутренней нормой доходности проекта. При норме дисконтирования,  меньшей  IRR,  рентабельность  больше  1.  Таким образом,  превышение над единицей рентабельности проекта означает некоторую его дополнительную доходность при рассматриваемой ставке процента.  Случай, когда рентабельность проекта меньше единицы, означает его неэффективность при данной ставке процента.

Все рассмотренные   показатели   инвестиционного  проекта тесно связаны между собой.  Это можно объяснить тем,  что все они строятся на основе дисконтирования потока платежей. Поэтому часто инвестиционный проект, предпочтительный по одному, пока  будет  также  предпочтительным  и  по  другим показателям.

Вместе с тем  это не всегда так, поскольку предпосылки и особенности расчета каждого показателя различаются.

Наиболее часто используемым показателем эффективности инвестиций является внутренняя норма доходности,  а вторым по частоте применения - чистый приведенный доход.  Все другие показатели эффективности инвестиций используются значительно реже.  Следует при этом отметить,  что  оба указанных  выше показателя целесообразно применять одновременно,  так как внутреннюю норму доходности  можно  рассматривать как качественный показатель,  характеризующий доходность единицы вложенного капитала, а чистый приведенный доход является абсолютным показателем, отражающим масштабы инвестиционного проекта и получаемого дохода.  Помимо формализованных  критериев  оценки эффективности при принятии решения о целесообразности финансирования инвестиционного проекта учитываются различные  ограничения  и  неформальные критерии.  В качестве ограничений могут выступать предельный срок окупаемости,  требования  по  охране окружающей среды,  безопасности персонала и др.  Неформальными критериями могут выступать: проникновение на перспективный рынок  сбыта продукции,  вытеснение с рынка конкурирующих компаний, политические мотивы и т.п.

1.2.	Методы и  принципы финансирования

 

 

Основным документом, определяющим принципы и методы установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов, является Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Данное Постановление распространяется на все коммунальные тарифы (тарифы на услуги по водоснабжению; тарифы на услуги по водоотведению; тарифы на услуги по централизованному отоплению; тарифы на услуги по горячему водоснабжению; тарифы на поставку твердого топлива; тарифы на услуги по сетевому и сжиженному газоснабжению, поставке газа в баллонах; тарифы на услуги по электроснабжению), т.е. на те тарифы, которые не регулируются в соответствии с федеральными законами "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", "Об электроэнергетике", "О газоснабжении в Российской Федерации" и "О естественных монополиях".

Основными принципами установления цен и тарифов являются:

а) баланс экономических  интересов собственников жилья, организаций, осуществляющих содержание и ремонт жилья и/или оказывающих коммунальные услуги и потребителей;

б) доступность жилья  и коммунальных услуг для потребителей и защита их прав;

в) компенсация экономически обоснованных расходов организаций  по оказанию услуг и получение  прибыли для реализации производственных и инвестиционных программ;

г) открытость информации о ценах и тарифах и о порядке их утверждения;

д) раздельное ведение  организациями учета доходов  и расходов в отношении коммунальной и иной деятельности.

Основным методом установления цен и тарифов является метод экономической обоснованности расходов. Дополнительным методом установления цен и тарифов является метод индексации, в соответствии с которым цены и тарифы, установленные с использованием метода экономической обоснованности, меняются с учетом индексов-дефляторов.

При установлении цен  и тарифов учитываются национальные (региональные) стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а  также акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья и оказанию коммунальных услуг.

При расчете цен и  тарифов учитываются расходы  жилищно-коммунальных организаций  на осуществление ими только коммунальной деятельности. При этом расходы на оплату труда, включаемые в цены и тарифы, определяются исходя из общих условий оплаты труда, установленных отраслевым тарифным соглашением.

Цены на услуги по содержанию и ремонту жилья определяются в зависимости от установленных состава и периодичности выполнения работ по содержанию и ремонту жилья, при этом в цены и тарифы не включаются расходы жилищно-коммунальных организаций, связанные с привлечением этими организациями избыточных ресурсов (в том числе оплата процентов по кредитам банков, использованным для финансирования необоснованных расходов), недоиспользованием (неоптимальным использованием) производственных мощностей, финансированием за счет поступлений от коммунальной деятельности работ и услуг, не относящихся к ней, а также иные необоснованные расходы.

Цены и тарифы применяются  при определении в соответствии с законодательством Российской Федерации размеров платы населения  за оказанные услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых  помещений и коммунальные услуги. [6, с.28]