Рынок нежилой недвижимости города Москвы

Если сравнивать ЗАО с другими  округами в отношении удобства коммерческого  использования территории, то большим недостатком в округе можно считать то, что большая часть территории не обслуживается метрополитеном. Транспортная проблема в настоящее время обостряется по всему городу.

Заключение 

Рынок нежилой недвижимости Москвы очень переспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений  первое место прочно занимают офисные  помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

В то время, как до середины 90-х годов  цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность  в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Если говорить о значимости месторасположения  для различных объектов нежилой  недвижимости, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города. Для торговых помещений в общем фактор места имеет большее значение, чем для офисных помещений. В настоящее время существует тенденция размещения торговых помещений, супермаркетов, гипермаркетов, магазинов сетей "Перекрёсток", "Рамстор", "Копейка" по всему городу, а не только в коммерчески удобных районах. В будущем всё большую роль будет играть фактор элитности района для размещения в нем торгового, офисного помещения или объекта сферы услуг. Большую часть производсвенных площадей в городе планируют занять жилыми кварталами или разместить объекты сферы услуг, а предприятия перенести за черту города. Складские помещения также рентабельнее размещать на отдельных территориях округов Москвы или в ближайшем Подмосковье.

По результатам исследовательской  работы по данным конкурсных продаж "Мосреалстроя" можно сказать, что Правительство  Москвы ведёт успешную политику по реализации нежилых помещений города. Большая часть объектов, участвующих в конкурсах, из ЦАО и Ю-ВАО. Цена на объекты зависит от многих параметров, в основном совпадающих с параметрами, определяющими величины арендной ставки нежилых помещений.

Самыми значимыми для определения арендной платы нежилого помещения являются коэффициент износа, коэффициент качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения. Коэффициент удобства коммерческого использования должен играть более важную роль в определении арендной ставки. В общем можно прогнозировать возрастающее значение коэффициентов территориальной зоны и коммерческого использования. В ЗАО самые высокие ставки аренды приходятся на район "Дорогомилово", самые низкие в среднем на "Внуково", "Ново-Переделкино", "Солнцево".

Приложение 1

Подробное описание итогов исследовательской  работы по данным ГУП "Мосреалстрой"

Распределение исследуемых объектов по районам ЦАО

Таким образом видно, что наибольшее число объектов предлагается в районе "Басманный". Это один из самых  больших по площади районов ЦАО, граничащий с ВАО и ЮВАО. Также  большое количество предложений  в районах "Тверское" и "Мещанский", это небольшие по площади районы на севере ЦАО (граничат с САО и СВАО). Наименьшее количество предложений в районе "Замоскворечье", на юге округа. Совсем не оказалось объектов из районов "Хамовники" и "Арбат" (юго-запад ЦАО).

В районе "Таганское" было рассмотрено 13 предложений. Самое маленькое по площади помещение, представленное на продажу было площадью 70,8 кв. м, самое большое по площади помещение в этом списке - 545 кв. м. Средняя площадь объектов, выставленных на продажу в данном районе, была 228,8 кв. м. Более половины предложений были помещения площадью менее 150 кв. м. Средняя начальная цена за 1 кв. м в районе "Таганское" равна 19921 рублей. Однако существует дифференциация цен в зависимости от расположения объектов. Например, наиболее высокая цена у помещения в Мартыновском переулке (35315,8 тыс. рублей), также выше средней цены в Большом Полуярославском переулке. Это можно объяснить непосредственной близостью к Садовому кольцу.

В районе "Басманный", как уже  отмечалось выше, самое большое количество предложений. В районе также наблюдается дифференциация цен на помещения в зависимости от местоположения. Средняя цена за 1 кв. м. в районе составила 18071. рублей. Самые высокие цены за 1 кв. м. наблюдаются на Новорязанской улице и на Покровском бульваре. Покровский бульвар находится внутри Садового кольца, и наряду с Чистопрудным бульваром, улицей Покровка, Маросейка, является престижным и удобным местом для размещения офиса, кафе, ресторана и т. п. Новорязанская улица - крупная автомагистраль, примыкающая к Садовому кольцу. Более половины предлагаемых помещений имеют площадь не более 200-250 кв. м. Средняя площадь составляет 224 кв. м.

В районе "Пресненское" наблюдается  большая средняя площадь помещений, выставленных на продажу. Такая ситуация сложилась из-за относительно большого числа предложений помещений площадью более 350 кв. м. и нескольких предложений помещений площадью более 900 кв. м. Итак средняя площадь составляет 522 кв. м. Средняя начальная цена 1 кв. м. в данном районе составляет 19677,5 рублей. Очень высоки по сравнению со средней цены на помещения в переулке Красина (в среднем более 34000 за 1 кв. м.) Переулок Красина выходит на улицу Красина, непосредственно примыкающую к Садовому кольцу. Также высокую цену можно объяснить тем, что предлагаемые помещения являются встроенными в жилой дом, а не одвальными. Более половины предложений в данном районе относятся к помещениям, расположенным на Зоологической улице, и имеющим цену за 1 кв. м. не более 14 000 рублей.

В районе "Тверское" средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 445 кв. м, однако более половины объектов имеют площадь, не превышающую 250 кв. м. Самое большое по площади помещение, участвующее в конкурсе, - площадью 1730 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м. составила 21153 рубля. В районе наблюдается очень сильная дифференциация цен в зависимости от расположения объекта. Самая высокая цена за 1 кв. м. в 1-м Колобковском переулке, находящимся внутри Садового кольца, между Цветным бульваром и Петровкой. Чуть ниже цена оказалась на 3-ей Тверской-Ямской улице, однако тоже намного выше средней. В общем, цены за 1 кв. м. увеличиваются ближе к Садовому кольцу и высоки на крупных, престижных улицах.

В районе "Мещанское" средняя  цена за 1 кв. м. составила 22087 рублей. Ситуация с ценами очень похожа на ситуацию в районе "Тверское". Очень высока цена за 1 кв. м. на Сретенке (внутри Садового кольца), цены в переулках немного ниже, чем цены на помещения, расположенные на улицах. Ниже средней цены вне Садового кольца. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу 398,7 кв. м. Самое большое по площади помещение в списке - площадью 3489,5 кв. м.

В районе "Красносельское" средняя  площадь помещений, участвующих  в конкурсе, составляет 369,5 кв. м. Более  половины объектов имеют площадь менее 200 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в районе составила 26186 рублей.

В районах "Якиманка" и "Замоскворечье" очень небольшое количество предложений. В общем, от всего числа в ЦАО - 6%. Средняя цена за 1 кв. м в районе "Якиманка" составляет 30589,2 рубля. А в районе "Замоскворечье" - 36289,1 рубля. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, в районе "Якиманка" - 347,7 кв. м, в районе "Замоскворечье" - примерно 350 кв. м.

Итак, если говорить о средней площади  помещений, участвующих в конкурсе, расположенных в ЦАО, то наименьшая средняя площадь предложенных объектов в районах "Таганское", "Басманный", "Якиманка"и "Замоскворечье". Самая большая средняя площадь - от 400 и более кв. м - в районах "Тверское", "Пресненское" и "Мещанское". В районах "Красносельское", "Якиманка" и "Замоскворечье" также высокая средняя площадь объектов, выставленных на продажу (от 347 до 369,5 кв. м). В среднем в ЦАО эта цифра составляет 360,7 кв. м.

Если говорить о средней цене за 1 кв. м. в данном округе, то наибольшая цена за 1 кв. м. в районе "Замоскворечье", а также в районах "Якиманка" и "Красносельское" (более 25000 рублей за 1 кв. м). Средняя цена более 20000 рублей за 1 кв. м в районе "Тверское". А средняя цена менее 20000 рублей за 1 кв. м. в районах "Таганское", "Басманный", "Пресненское". В среднем эта цифра в ЦАО составляет 24246,7 рублей.

СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. В Северном административном округе объекты, представленные на продажу  были из районов "Восточное Дегунино", "Западное Дегунино", "Бескудниково" и "Коптево".

В районе "Коптево" средняя цена за 1 кв. м. составила 5358,2 рубля. Средняя  площадь помещений, выставленных на продажу, составила 139,15 кв. м.

В районе "Бескудниково" средняя  площадь помещений, выставленных на продажу, составила - 173 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 6502,9 рублей.

В районе "Восточное Дегунино", расположенном почти полностью  вдоль Дмитровского шоссе, средняя  площадь помещений, участвующих  в конкурсе составила 165,5 кв. м. Средняя  цена за 1 кв. м. - 6003,9 рублей.

В районе "Западное Дегунино", отделённого  от района "Восточное Дегунино" районами "Бескудниково" и "Дмитровский" средняя цена за 1 кв. м. составила 5243,1 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу, составила 143,5 кв. м.

Ясно, что в районах "Беговой", "Хорошевский", "Сокол", "Аэропорт" цены на нежилые помещения выше, чем в таких районах как "Бескудниково" или "Западное Дегунино" и поэтому, определяя среднюю цену по наблюдаемым объектам, получаем цену на нежилое помещение на отдалённой от центра территории, на помещение, расположенное в центральной части округа и ближе к МКАД. Это же относится и ко всем остальным округам. Итак, средняя цена за 1 кв. м на этой территории составила 5777 рублей. А средняя площадь помещений, участвующих в конкурсах - 155,3 кв. м.

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Объекты, участвовавшие в  конкурсах, из районов "Северное Медведково", "Свиблово" и "Бабушкинский".

В районе "Северное Медведково" средняя цена за 1 кв. м составила 5648,7 рублей. А средняя площадь помещений, участвовавших в конкурсе, -209,5 кв. м.

В районе "Свиблово" средняя площадь  помещений, выставленных на продажу, составила 683,84 кв. м. На продажу из этого района был выставлен только один объект. Цена за 1 кв. м. составила - 5651,9 рублей.

В районе "Бабушкинский" наблюдается  такая же ситуация. Один объект выставлен  на продажу. Его площадь - 311 кв. м. Цена за 1 кв. м. - 4855,3 рубля.

В среднем площадь помещений, участвовавших  в конкурсе из данного округа, составила - 401,4 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 5385,3 рублей.

ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Восточный  административный округ представлен  тремя районами. Один из них - "Ново-Косино" - расположен за МКАД, второй - "Гольяново" - примыкает к МКАД, но находится внутри данной магистрали. Район "Перово" расположен в центральной части Восточного административного округа.

Итак, средняя цена 1 кв. м. помещения  свободного назначения в "Ново-Косино" составила 4944,1 рублей. Внутри района существует дифференциация цен, наибольшая цена за 1 кв. м. - 6877,3 рублей, наименьшая - 2705,4 рублей. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу - 579,9 кв. м, больше половины объектов имеет площадь не более 300 кв. м.

В районе "Гольяново" средняя  площадь помещений, участвующих  в конкурсе составила 311 кв. м, а средняя цена за 1 кв. м. - 4467,4 рублей.

В районе "Перово" средняя цена за 1 кв. м составила уже 6255,9 рублей. Средняя же площадь конкурсных помещений - 95,75 кв. м.

В общем, по полученным данным средняя  цена за 1 кв. м. в ВАО составила 5222,5 рублей. Средняя площадь помещений свободного назначения, выставленных на продажу, - 328,8 кв. м.

ЮГО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Юго-восточный административный округ  отличается самым большим количеством  предложенных для продажи объектов. И лидирует среди всех районов по количеству помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, - район "Марьинский парк". В этом районе ведётся интенсивное строительство жилых домов, и такое количество нежилых помещений объясняется тем, что они в большинстве своем находятся на первых этажах жилых домов. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в данном районе - 265,1 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м составила - 6475,7 рублей. В общем, особых отклонений от средней цены очень мало.

Район "Жулебино" находится за МКАД и граничит с "Выхино". Средняя цена за 1 кв. м в "Жулебино" составляет 6119,7 рублей, а в "Выхино" - 3840,9 рублей. Столь большая разница в ценах в первую очередь появилась из-за качества помещений. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу в "Жулебино" составила 174,8 кв. м, в "Выхино" - 143,8 кв. м.

Район "Люблино" находится в  центральной части ЮВАО. Средняя  цена за 1 кв. м составила 6582,5 рублей. Средняя площадь помещений, участвующих  в конкурсе, - 103,7 кв. м.

Район "Южно-портовый" граничит с ЦАО, районом "Таганское". Средняя  площадь объектов, выставленных на продажу в этом районе, составила 139,9 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м - 10403,7 рублей.

В среднем цена за 1 кв. м нежилого помещения в ЮВАО по полученным данным составила 6684,5 рублей, а средняя площадь - 165,46 кв. м.

ЮЖНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ. Южный  административный округ представлен  районами "Братеево" и "Орехово-Борисово". Средняя цена за 1 кв. м объектов, выставленных на продажу, в данном округе составила 5864,6 рублей. Средняя площадь помещений - 321,74 кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в "Орехово-Борисово" выше, чем в "Братеево", а также выше величина средней площади помещений, выставленных на продажу. В "Братеево" цена за 1 кв. м составила 5565,9 рублей, в то время как в "Орехово-Борисово" - 6123,3 рублей.