Рынок нежилой недвижимости города Москвы

В целом, по полученным расчётам средней  цены за 1 кв. м и средней площади  объектов, характеризовать ситуацию в целом в округе нельзя. А если говорить о районах, которые представляют какой-либо округ (кроме ЦАО) в помещениях свободного назначения ГУП "Мосреалстрой", то это большей частью окраины округов, районы, примыкающие к МКАД, либо находящиеся за этой магистралью. Есть и исключения, такие как "Перово", "Люблино", "Раменки", "Коптево", "Южно-портовый". Эти районы находятся не на периферии округов, а скорее в центральной части, некоторые даже граничат с ЦАО. Средняя цена за 1 кв. м в помещениях свободного назначения в этих районах составляет 9479 рублей за 1 кв. м. Цена за 1 кв. м повышается, если у объекта есть выход на магистрали общегородского назначения, например средняя цена за 1 кв. м. помещения, расположенного на Мичуринском проспекте - 18795 рублей.

Средняя цена за 1 кв. м в районах, расположенных на периферии округов, примыкающих к МКАД и находящихся за этой магистралью - 6456,6 рублей. Особо стоит выделить район "Северное Тушино" (С-ЗАО), где цена за 1 кв. м составила 14591,5 рублей. А если рассмотреть ситуацию только в районах, находящихся за МКАД, то средняя цена за 1 кв. м составила 5272,8 рублей.

В городе выделяются так называемые территориально-экономические зоны, каждая из которых имеет особый коэффициент, являющийся составной частью при  определении либо арендной платы  за помещение, либо при определении  его начальной стоимости. Как правило, периферийные территории имеют, во-первых, низкие коэффициенты территориально-экономических зон, во-вторых низкие показатели удобства их коммерческого использования. В общем, можно сказать, что цена в таких районах как "Строгино", "Дмитровский", "Ховрино", "Лианозово", "Бибирево", "Лосиноостровский", "Северное Измайлово", "Восточное Измайлово", "Ивановское", "Вешняки", "Новогиреево", "Капотня", "Западное Бирюлёво", "Восточное Бирюлёво", "Тёплый стан", "Ново-Переделкино", "Солнцево" и т. д. будет от 4000 до 6500 рублей за 1 кв. м, за исключением особых случаев (подвальное или чердачное помещение, особое расположение, дорогие стройматериалы и т. д.). А средняя цена за 1 кв. м в помещениях, расположенных в центральных частях округов будет не менее 7000-8000 рублей, за исключением, опять же, особых случаев.

Анализ практики безаукционной  передачи нежилой недвижимости в  аренду

Для обеспечения деятельности органов  управления, при выполнение городских  программ, для функционирования организаций  здравоохранения, народного образования и просвещения, культуры, при реконструкции или сносе, занимаемых арендаторами зданий и сооружений, для обеспечения межгосударственных соглашений и в некоторых других случаях может быть произведена передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса.. При этом арендатор имеет право на сдачу помещений в субаренду или безвозмездное пользование.

В этих случаев в Москве арендная плата рассчитывается в соответствии с особой методикой расчёта. Расчёт годовой арендной платы производится по следующей формуле:

Ал = Сб * Киз * Км * Кт * Кз * Ктд * Кнж * S / 10

Как видно, он основывается на знании базового размера стоимости 1 кв. м (Сб). Для ряда учреждений и организаций, имеющих особое социально важное значение, устанавливается минимальная арендная ставка (органы юстиции, МВД, пожарной охраны, войсковых частей научно-исследовательских и опытно-конструкторских организаций, библиотек, музеев, организаций, ведущих работу с детьми, и т.п.).

К этому базовому показателю вводится ряд поправочных коэффициентов, например, коэффициент износа помещения (может колебаться от 0 до 100%), качества строительного материала, коэффициент типа здания. (0,5 и 0,3 для отапливаемых и неотапливаемых производственных и складских, для прочих - 1).

Коэффициент типа деятельности - Ктд - различен для коммерческих и некоммерческих организаций. Среди коммерческих организаций максимальный Ктд присвоен банкам, пунктам обмена валют, казино, ночным клубам и равняется 3,0. Ктд, равный 1,0, соответствует различным редакциям газет и журналов, спортклубам и спортзалам, художественным салонам и выставочным залам, циркам, театрам, лечебницам, учебным заведениям. Минимальный Ктд присвоен учреждениям дошкольного воспитания.

Два следующих коэффициента - качества помещения и территориальной зоны - наиболее интересны для географов, так как в них в том или ином виде учитываются характеристики положения.

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения - зависит от расположения помещения (максимальные ставки для отдельно стоящих зданий, минимальные для подвальных помещений), степени технического обустройства (водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление), высоты потолков в помещении, удобства коммерческого обслуживания (местонахождение от станции метро в радиусе 200 м - 0,54, выход на общегородские магистрали - 0,32, выход на прочие транспортные магистрали - 0,19).

Кз - коэффициент территориальной зоны в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 1674 в зависимости от зоны может составлять от 0,6 (минимальный) до 1,7 (максимальный). В Москве выделено 69 территориально-экономических зон (включая Зеленоград) и 31 подзона повышенной ценности, в том числе 26 - на территориях Природного комплекса.

Например, в Западном административном округе базовый размер стоимости 1 кв. м составляет 10800 рублей. Всего на территории ЗАО находится 13 территориально-экономических зон и 4 подзоны повышенной ценности (см. рис. № ).

Коэффициент территориальной зоны для районов ЗАО 

Район

Коэффициент зоны

Дорогомилово 

за железнодорожным кольцом - 1,3, вне его - 1,0

Кунцево

0,8

Крылатское 

0,8

Можайский

1,0 и 0,8

Фили-Давыдково 

1,0

Филёвский парк

1,0

Проспект Вернадского 

1,0

Очаково-Матвеевское 

1,0

Тропарёво-Никулино

1,0

Солнцево 

0,6

Ново-Переделкино 

0,6

Внуково 0,6

То есть при всех остальных равных или близких по значению коэффициентах  и величинах арендная плата была бы самой высокой в Дорогомилово (до кольцевой железной дорогой), на остальной территории района, а также  в Можайском, Филях-Давыдково, Филёвском парке, Очаково-Матвеевское и Тропарёво-Никулино она равняется единице. Несколько ниже значения этого коэффициента в Кунцево, Крылатском и Можайском и ниже всего в районах, расположенных за границами МКАД: Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.

Местонахождение здания или помещения в радиусе 200 м от станции метро повышает ставку арендной платы и является составляющей характеристики качества нежилого помещения (Кнж). На территории ЗАО находится 15 станций метро (3 станции Сокольнической линии, 9 Филёвской и одна кольцевая станция. Наиболее значима удаленность помещения от станций метро для Дорогомилово, Филёвского парка, Фили-Давыдково, Кунцево, Крылатское, Раменок, Проспекта Вернадского и Тропарёво-Никулино. Очаково-Матвеевское, Можайский, Солнцево, Ново-Переделкино и Внуково не имеют линий метро. Положение около станций метро считается удобным в коммерческом использовании и арендная ставка на эти помещения выше при прочих равных величинах. В общем для ЗАО эта составляющая в арендной ставке невелика, т. к. значительная часть территории не обеспечена этим видом транспорта.

Выход на общегородские магистрали и на прочие транспортные магистрали также важен в величине арендной платы. В ЗАО есть несколько магистралей  общегородского значения. В первую очередь - это Можайское шоссе и Кутузовский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Ленинский проспект - главная магистральная улица 1 класса, Мичуринский проспект - главная магистральная улица 2 класса. В общем случае магистраль может проходить через жилые и через нежилые кварталы, места, где было бы коммерчески успешным размещение, например, офиса или магазина и где это было бы нецелесообразно и даже убыточно.

Самые коммерчески удобные магистрали, в районе которых можно было бы расположить магазины, офисы, гостиницы, парикмахерские и косметические кабинеты, закусочные, рестораны, бары, дискотеки, залы игровых автоматов, в общем, различные учреждения сферы услуг для ЗАО - это Ленинский проспект, Кутузовский проспект, Мичуринский проспект и Проспект Вернадского, Боровское шоссе в меньшей мере. Арендная ставка на нежилое помещение выше при выходе этого помещения на магистрали, проходящие через жилые кварталы

В каждом районе существуют свои так  называемые "популярные", главные  улицы, где располагаются основные объекты сферы услуг, местонахождение которых удобно для жителей. В Крылатском - это Осенний бульвар, на котором расположена станция метро "Крылатское". В Кунцево - улицы Ярцевская и Молодогвардейская. В Можайском это конечно же Можайское шоссе и отчасти улица Кубинка. В Филёвском парке - Большая Филёвская улица, часть улицы Минская, Кастанаевская улица. В Фили-Давыдково - Кутузовский проспект, Кастанаевская улица, Аминьевское шоссе. В Дорогомилово - Кутузовский проспект, Большая Дорогомиловская улица, Студенческая улица, Киевская улица. В Раменках - Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Мосфильмовская улица. В районе "Проспект Вернадского" - Ленинский проспект, Проспект Вернадского, улица Удальцова. В Тропарёво-Никулино - это Проспект Вернадского, Мичуринский проспект, улица 26-ти Бакинских комиссаров. В Очаково-Матвеевском - Мичуринский проспект, Большая Очаковская улица, Озёрная улица. В Солнцево - Солнцевский проспект, улица Авиаторов, улица Главмосстроя, улица Богданова. В Ново-Переделкино - Боровское шоссе, улица Шолохова, улица имени скульптора Мухиной. Во Внуково - это Большая Внуковская улица, Аэрофлотская улица. (см. карту).

Особенностью района "Внуково", как административно-территориальной  единицы города, является его удалённость  от города (11 км от МКАД) и территориальная разобщённость. Здесь относительно низкие ставки аренды нежилых помещений. Например, в новом, кирпичном, отдельно стоящем здании не производственного и не складского назначения, являющемся, например, магазином, предприятием розничной торговли, площадью 300 кв. м (высота потолков свыше 3 м), расположенном на Большой Внуковской улице, размер годовой арендной платы будет составлять 374, 4 тыс. рублей, т. е. за 1 кв. м. в год придется платить всего 1228 рублей. Результаты расчетов по аналогичному объекту, расположенному на главных улицах своего района приведены в табл. "Примерная ставка арендной платы объектов".

Примерная ставка арендной платы объекта (описание см. выше)

Район

Местоположение объекта 

Годовая арендная плата/арендная плата за 1 кв. м в год. (руб.)

Внуково

Большая Внуковская улица 

374 414,4 / 1 248,1

Дорогомилово 

Большая Дорогомиловская улица 

1 076 587,2 / 3 588,6

Крылатское 

Осенний бульвар 

662 515,2 / 2 208,4

Кунцево

Ярцевская улица 

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Можайский

Улица Кубинка 

624 024 / 2 080,08

Ново-Переделкино 

Улица имени скульптора Мухиной 

374 414,4 / 1 248,1

Очаково-Матвеевское 

Улица Озёрная 

624 024 / 2 080,08

Проспект Вернадского 

Улица Удальцова

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от  станции метро - 828 144 / 2 760,48

Раменки

Мосфильмовская улица 

624 024 / 2 080,08

Солнцево 

Солнцевский проспект

374 414,4 / 1 248,1

Тропарёво-Никулино

Улица 26-и бакинских комиссаров

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от станции метро - 828 144 / 2 760,48

Филёвский парк

Большая Филёвская улица 

624 024 / 2 080,08 (в радиусе 200 м от  станции метро - 828 144 / 2 760,48

Фили-Давыдково 

Аминьевское шоссе 

624 024 / 2 080,08

Как показывают полученные данные в общем самые высокие арендные ставки на нежилые помещения в Дорогомилово (внутри ж/д кольца), в следующую группу входят районы: Крылатское, Кунцево, Филёвский парк, Фили-Давыдково, Раменки, Проспект Вернадского, Тропарёво-Никулино - в этих районах арендные ставки на нежилые помещения будут примерно одинаковые, очень велика роль транспортно-геграфического положения помещения (в радиусе 200 м от станции метро и наличие выхода на общегородские магистрали). Ниже арендные ставки в районах Можайский, Очаково-Матвеевское. Здесь исключается роль метрополитена, однако всё же высок коэффициент территориальной зоны. И самые низкие ставки аренды в районах Солнцево, Ново-Переделкино, Внуково.

Для географа данная тема интересна  прежде всего с точки зрения влияния местоположения объекта на арендную ставку, т. е. наибольший интерес вызывают факторы территориальных зон и удобства коммерческого использования. Если говорить о коэффициенте территориальной зоны, то данный коэффициент ещё устанавливается в границах по решению исполкома Моссовета от 08.08.89 г. № 1674. В общем все территории г. Москвы, находящиеся за МКАД, имеют Кз равный 0,6, а территории, находящиеся внутри МКАД имеют Кз не меньше 0,8. В ЗАО по моему мнению есть территории с завышенным и заниженным коэффициентом территориальной зоны в силу того, что коэффициенты утверждались еще в 1989 г. Данные коэффициенты возможно повысить в таких районах как "Крылатское", "Кунцево", "Солнцево" и "Ново-Переделкино" ( до 1 и 0,8 соответственно).

Удобство коммерческого использования помещения очень важно для офисных, торговых, для объектов сферы услуг. Иногда, даже прекрасно оборудованная парикмахерская, в которой работают прекрасные специалисты, может быть не полностью востребованной именно из-за своего неудобного расположения. Впрочем, многие недостатки может исправить всевозможная наружная реклама (а это дополнительные затраты). В то время как удобное расположение может принести дополнительный доход. Конечно же удобство коммерческого использования является составляющей качества нежилого помещения, однако, на мой взгляд, этот коэффициент заслуживает выделения в отдельную категорию.

Самыми значимыми для определения  арендной платы нежилого помещения  являются коэффициент износа, коэффициент  качества строительного материала, коэффициент территориальной зоны, коэффициент типа деятельности организации. Второстепенную роль имеет коэффициент типа здания и качества нежилого помещения.