Рынок нежилой недвижимости города Москвы

Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности  подлежит учету органами Москомимущества  и МосгорБТИ. Основными документами  на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений.

Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке.

Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

* в хозяйственное ведение 

* оперативное управление 

* безвозмездное пользование 

* в аренду 

* проданы в соответствии с  действующим законодательством,  Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Передача нежилого помещения в  хозяйственное ведение или в  оперативное управление реализуется на основании постановления Правительства Москвы государственным и муниципальным унитарным предприятиям, образованным постановлением Правительства Москвы или распоряжением Москомимущества, которые регламентируют передачу имущества в хозяйственное ведение. Для передачи нежилого помещения в хозяйственное ведение или в оперативное управление Москомимуществом оформляется Свидетельство и Контракт на данные права. При предоставлении помещений в оперативное управление или в хозяйственное ведение размер передаваемой общей площади под административные цели ограничивается до 9 кв. м. общей площади на одного работника аппарата управления.

Объекты нежилого фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование. Такая передача может быть реализована на основании Правительства Москвы любому юридическому или физическому лицу. Как правило, такие передачи делаются для различных благотворительных фондов, обществ ветеранов, инвалидов и т. д. Арендная плата за пользование нежилыми помещениями с такого рода организаций не берётся. Москомимуществом оформляются Свидетельство и Договор на безвозмездное пользование (приложение № 6).

Передача нежилого помещения в  аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. Однако существуют особые условия, при которых нежилые помещения могут передаваться юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Например, при обеспечении органов представительной и исполнителной власти Российской Федерации, области, при обеспечении выполнения различных городских программ, при развитии сети организаций здравоохранения , народного образования и т. д., при выводе арендаторов из высвобождаемых памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений, при обеспечении различных межгосударственных соглашений РФ и т. д.

Передача нежилого помещения в  аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом или его территориальным агенством. Арендная плата указывается в договоре аренды, рассчитывается в соответствии с методикой расчета и подлежит ежегодному пересмотру и перерасчёту в соответствии с постановлением Правительства Москвы при изменении базовой стоимости 1 кв. м, минимальной ставки арендной платы или методики расчёта. С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения должны соответствовать первичному договору).

Нежилое помещение может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, действующим законодательством, нормативными актами г. Москвы. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689)

Отечественные предприниматели представляют на московском рынке практически все направления российского бизнеса из всех регионов России. Как правило, крупные и часть средних организаций предпочитают иметь в собственности необходимые им объекты недвижимости, представители малого и среднего бизнеса арендуют помещения. Кроме того, в Москве расположены представительства и центральные (для России) офисы зарубежных фирм и компаний, которые арендуют либо приобретают в собственность нежилые помещения. Наиболее активными иностранными арендаторами являются представители тех видов бизнеса, что активно осваивают российский рынок - торговых, пищевых, инжиниринговых, фармацевтических, компьютерных и сервисных компаний. Все вышеперечисленные группы потребителей являются клиентами на рынке недвижимости.

Объектами рынка выступают нежилые  помещения города. Права собственности  на этот нежилой фонд распределены следующим образом: 48,4% - собственность Москвы; 36,2% - федеральная собственность; 15,4% - другие виды собственности.

"Естественная" монополия городских властей на городскую собственность связана с установленными высокими ценами выкупа у города нежилых помещений. Несмотря на то, что только 15% нежилого фонда города являются частной собственностью, дальнейший процесс приватизации объектов недвижимости замедлился, что также связано в высоким уровнем установленных городской администрацией минимальных цен выкупа объектов недвижимости. Понижающие коэффициенты (при продаже подвалов - 0,5; полуподвалов - 0,6; цокольных этажей - 0,7; чердаков - 0,6) имеют фиксированную нижнюю границу - окончательная стоимость 1 кв. м не может быть менее 1000 рублей.

Основным направлением деятельности московского правительства, как  главного участника столичного рынка  недвижимости, является продажа в  собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.

Нежилые помещения значительно  менее ликвидны, чем жилье. Продажи  особенно крупных объектов, достаточно редкое явление. Отдельно стоящие здания покупают, как правило, только банки и другие финансовые и консалтинговые учреждения. Общая площадь приобретаемых банками особняков не превышает 500 кв. м, поскольку в настоящее время они лишь расширяют сеть своих филиалов. Большим спросом пользуются у банковских структур отдельно стоящие здания, полностью приспособленные под их деятельность.

Анализ основных сегментов рынка  нежилых помещений (на примере г.Москвы)

Традиционно недвижимость делится  на три основные группы: земельные  участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Это и рынки жилья (первичный и вторичный), и рынки аренды и продажи нежилых помещений: офисов, магазинов, производственных помещений, складов и т. п., и рынок продажи прав аренды земельных участков. На этих рынках участвует множество контрагентов и обращаются громадные финансовые средства. Так, только доход от различных операций с собственностью в Москве составляет около 20% городского бюджета. По различным оценкам стоимость земельно-имущественного потенциала Москвы (земля, нежилые помещения и жилой фонд) составляет порядка 350 млрд. долларов. Более всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

На протяжении значительного времени  наибольшим спросом пользуются офисные  и торговые помещения, что связано  с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

Офисные помещения

В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости  сегмент рынка недвижимости (после  жилищного) составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость  аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса "В" также  располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные  вне центра города, к которым имеется  удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные  здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся  вдали от центральных деловых  районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки  не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или  реконструкции.

Приведенную классификацию можно  сократить, объединив классы в следующие  категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный - С

Торговые помещения

Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80% заявок приходится на аренду и лишь 20% на приобретение в собственность. Рынок торговых помещений развивается гораздо медленнее рынка офисных помещений. Развитие сдерживается трудностями в получении удобно расположенных помещений, а также нежеланием западных оптовых фирм брать на себя содержание больших торговых площадей. Фактор места для торговых помещений играет очень большую роль.

В Москве большой потенциал спроса на торговую недвижимость. По некоторым  оценкам, он составляет более 1 млн. кв. м. Однако перспективы развития рынка  торговой недвижимости в Москве этим не ограничиваются. В Москве на одного жителя приходится 0,1 кв. м торговых площадей, в то время как в большинстве европейских городов, как минимум, в 10 раз больше, а в США в 20 раз. Таким образом, если Москва собирается выходить по этому показателю на европейские стандарты (а торговый бизнес в ней очень эффективен), ей потребуется расширение торговых площадей до 8-10 млн. кв. м. Даже если предположить, что в ближайшие годы показатель обеспеченности на одного жителя Москвы составит 40% уровня евростандарта, то и в этом случае расширение торговых площадей составит как минимум 3-4 млн. кв. м. Кроме того, наряду с новым строительством должно быть подвергнуто реконструкции и модернизации около 30-40% имеющихся торговых площадей, т. е. 230-320 тыс. кв. м. Тем самым рынок торговых помещений становится одним из наиболее перспективно развивающихся.

Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей, практически  полностью копирует ситуацию на рынке  офисных помещений, за исключением  того, что на периферии города, в  спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом. Максимальные цены - в центре города и в престижных районах (Крылатское, Ленинский, Кутузовский, Комсомольский, Ленинградский проспекты и др.). Минимальные - на окраинах города и в непрестижных районах. Офисные и торговые помещения за последние 5-7 лет постоянно лидируют в структуре спроса, периодически уступая друг другу первое место. С начала 90-х годов ритейл (розничная торговля) был одним из самых быстро развивающихся видов бизнеса в России в целом, в Москве, в частности. Московский рынок розничной торговли занимает 1/5 розничного товарооборота страны.

В Москве сложились две основные группы ритейлеров, которые и занимают площади на "розничных" магистралях  города - Тверской, Новом Арбате, Проспекте Мира, Ленинском, Кутузовском, Комсомольском и Ленинградском проспектах. В подходах этих групп к построению бизнеса можно найти существенные различия. Первая группа - частные компании, стремящиеся работать в западном стиле. Вторая - представители бывшей государственной торговли. Существенное различие между этими двумя группами заключается в выборе торговых площадей, которые они предпочитают занимать. Большинство ритейлеров тратят на аренду порядка 5-15% чистого оборота, их возможности расширения площадей ограничены.