Рынок нежилой недвижимости города Москвы

Развитие рынка нежилой недвижимости Москвы в после кризиса 

Несмотря на постоянное ожидание нового обвала цен на московском рынке недвижимости, 1999 год завершается весьма заметным оживлением спроса и вполне устойчивой ценовой ситуацией во всех рыночных сегментах. Стабилизировались ставки на офисные площади и большая часть офисных помещений была востребована. К концу 1999 г. спрос заметно вырос, но активность на рынке офисов всё же не идет ни в какое сравнение с рынком жилья. Рост спроса на офисы связан с перемещением компаний из одних офисов в другие, где лучше условия и ниже арендная плата.

В основном покупают небольшие офисы - до 200 кв. м, редко до 1000 кв. м - в любом состоянии. При этом разброс цен велик: от 200 долларов за офисы в плохом состоянии в отдельных районах, до 3000 долларов за новые офисные площади, расположенные в хорошем месте.

Подавляющее большинство сделок с офисной  недвижимостью совершается на рынке  аренды, причем спрос на так называемые офисы российского стандарта, по мнению ритейлеров, превышает спрос на офисы западного класса. Все ещё ощущаются последствия кризиса.

За  последние месяцы 1999 года цены на "российские" офисы в центре и прилегающих  престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу года качественные офисные  площади, с хорошим местоположением  уже были "выбраны" и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке  офисов западного стандарта. После  кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения  без внутренней отделки (в состоянии Shell & Core) и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

Изменились и финансовые условия  арендных договоров. Они заключаются  не более чем на 2-3 года, при этом арендатором оговаривается возможность  пересмотра арендной ставки, а также  право досрочно расторгнуть договор. И если раньше предоплата доходила до года, то теперь максимальный период предоплаты - 1 квартал.

Серьезное давление на владельцев зданий оказывает рынок субаренды. По данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis в 1999 году объем  предложений субаренды составляет примерно 19000 кв. м. Как правило, это готовые офисы хорошего качества, которые предлагаются по более низким ценам. Компании-субарендодатели ведут довольно агрессивную ценовую политику, стремясь поскорее сдать пустующие площади, зачастую даже не требуя компенсации за внутреннюю отделку и дизайн своих помещений.

По оценкам риэлтерских компаний, после кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта  снизились на 25-30%, в 1999 году они в  среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца.

В прилегающих к центру районах  стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился  от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с  самого начала года. По данным агентства Colliers HIB, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены.

После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление  возникла в конце 1998 года, поскольку  многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные  офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при  средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Спрос в дорогом сегменте офисного рынка растёт неравномерно. В 1999 году максимальное количество сделок (более 40%) приходилось на небольшие офисы  классов А и В, площадью менее 200 кв. м. В 2000 г. пик интереса, по наблюдениям риэлтеров, переместился на просторные офисы. В классе В наибольшим спросом пользуются помещения площадью 400-500 кв. м. при ставке аренды 400-450 долларов. В классе А ажиотаж вокруг бизнес-центров категории А1. Это офисы в зданиях, управляемых по международным стандартам.

Так в конце августа 2000 года завершается  сдача в аренду офисного центра "Голутвинский двор" общей площадью почти 14 тыс. кв. м. Типовой размер одного этажа - полторы тысячи кв. м. Часть помещений сняла группа "Ренессанс-страхование", о свободных площадях ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. Аналогичная картина в комплексе "Форум-3", где в частности, арендовала помещения компания "Русский алюминий". "Сейчас у нас возникает проблема. Крупные компании желают снять помещение в несколько тысяч квадратных метров, а мы не можем предложить достаточное количество подходящих вариантов, поскольку возможностей получить большие помещения на одном этаже или в одном здании становиться всё меньше, - утверждает Елена Тотмакова, менеджер по маркетингу компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis. - Практически все крупные здания либо арендованы, либо проданы" ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)

Многие компании от аренды офисных  помещений перешли к их покупке. Хотя в общем количестве сделок число договоров купли-продажи пока не превышает одного процента, они становятся преобладающими, когда речь идёт о больших офисах. Так, во втором квартале этого года приобретённые в собственность офисы (по площади) дали более половины всего прироста спроса (24%).

По данным агентства "Бест-недвижимость", при покупке офиса наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие  здания в центре. Самая крупная  сделка второго квартала 2000 года - покупка компанией "Славнефть" особняка площадью 13600 кв. м. на Пятницкой улице. В общем количестве сделок купли-продажи доля отдельно стоящих зданий составляет 30%. Следующие по популярности - офисные помещения площадью 100-200 кв. м. и небольшие магазины, на долю которых приходится по 25% совокупного объема сделок купли-продажи. Цены на покупку колеблются в пределах 1900-2200 долларов за метр в классе А, и 1200-1500 долларов - в классе В (один квадратный метр в неотремонтированном институтском здании класса С стоит менее 1000 долларов).

Вероятный рост арендных ставок риэлтеры прогнозируют осторожно. С одной  стороны, по их мнению, цены испытывают "давление снизу", поскольку увеличивается  спрос. С другой стороны, деловая  активность девелоперов обещает  пропорциональный прирост предложения. По данным Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в 1999 году появилось примерно 85 тыс. кв. м. офисных помещений класса А и примерно столько в 2000 г. Всего же офисов, соответствующих международным стандартам качества (классы А и В), в 2000 г. планируется ввести в эксплуатацию 250 тыс. кв. м. Это примерно в полтора раза увеличит общий объем рынка элитных офисов в Москве.

Правда, застройщики не спешат вводить  в строй уже законченные объекты  и намерены это сделать лишь в  январе 2001 года. Это связано с тем, что правительство приостановило действие Федерального закона "О внесении изменений в закон РФ "О налоге на добавленную стоимость" от 3 декабря 1999 года, в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию строительным объектам вычитаются из сумм налога, подлежащего взносу в бюджет, и срок его действия отсрочен на год.

Недавно у застройщиков появился еще  один повод для беспокойства - главный архитектор Москвы Александр Кузьмин выступил с инициативой запретить строительство офисных комплексов площадью свыше 5 тыс. кв. м. в центре столицы, объясняя это необходимостью создания единой системы парковочного пространства для автомобилей. "Если эта идея будет реализована, то в течении двух-трех лет резко возрастет спрос на офисные комплексы, где можно арендовать большие объемы площадей. Это вынудит застройщиков отказаться от архитектурных изысков и планировать новые офисные центры так, чтобы использовался эффективно каждый квадратный метр", - полагает Гайк Нерсесян, начальник отдела исследований рынка компании Colliers HIB. ("Эксперт" № 31, 28 августа 2000 г.)

Правда, среди риэлтеров ходят  слухи, что заявление Кузьмина - своего рода рекламный трюк, имеющий целью привлечь арендаторов к проекту "Москва-Сити", где размер застройки не ограничивается.

Иностранные инвестиции в строительство  по прежнему невелики. Даже те инвесторы, проекты которых уже начали осуществляться, занимают выжидательную позицию  и замораживают строительство офисных  зданий. Например, компания "Энка", выступавшая в роли девелопера комплекса "Павелецкая Плаза", так и не перешла в третьей фазе строительства. То же касается и других проектов "Атена Груп" - "Центра на Арбате" и офисного здания около гостиницы "Балчуг Кемпински".

Торговые площади 

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в "спальные" районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - "Рамстор", "Седьмой континент" и "Перекрёсток". Аналогичные планы у торговых компаний "Партия-Домино" и "Спорт-Мастер".

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, "Петровский Пассаж" или "Рамстор", где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов.

И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку  предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса "Гранд Стор" на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели "ИКЕА" в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в  нижнем сегменте рынка. Так, по данным агенства "Бест-Недвижимость", примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под  парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

Производственные помещения 

В 1999 г. рынок производственных и  складских помещений также занимал  выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. По данным компании РЗК, особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Новинка этого года - очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов  международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га), и нового строительства в ближайшем будущем не предвидится. В 2000 году планируется ввести в строй единственный в Москве производственный комплекс международного класса - финский "YIT Техно Парк" площадью 170 га.