Рынок нежилой недвижимости города Москвы

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х  годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание. Были перестроены и расширены такие ценные в архитектурном отношении, представительные, расположенные в центральном месте старые объекты, такие как ГУМ на Красной площади, Петровский пассаж и Кузнецкий мост у Большого Театра. К ним добавилась еще одна оживленная торговая пешеходная зона - Столешников переулок у Большого Театра.

Арендная плата за торговые площади  в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в  год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла  для арендаторов пределы рентабельности.

Складские помещения 

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Эту категорию складов используют, как правило, мелкие и средние предприниматели, поскольку отсутствие некоторых присущих профессиональным складам признаков (удобного подъезда для автофургонов, стоянки для большегрузного транспорта, наличия средств механизации, пандусов) приводило к более низким расценкам за хранение и переработку груза.

Динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов

На диаграмме показана динамика роста складских площадей в базе данных Регистра складов за последние  четыре года. Анализ проведен с января 1994 года, времени, когда на рынке  появились складские помещения не государственной собственности. До этого момента рынок складских помещений представлял из себя хаотическую сдачу в аренду различных подвальных и полуподвальных помещений, не приспособленных к длительному и качественному хранению товара. В анализе использовались данные по 1 млн. кв. м складских помещений Московского региона из 1,4 млн. имеющихся на январь 1998 года. В анализируемые складские помещения не вошли таможенные склады и специализированные склады, имеющие морозильные камеры, хранилища для жидкостей и т. п.

Количество зарегистрированных складов  за указанный период увеличилось  в четыре с половиной раза. При  этом можно выделить две основные тенденции развития складского хозяйства. Примерно 80% складов предлагают свои услуги по размещению груза на ответственное хранение товара, что включает в себя хранение груза на складе в общем зале или отдельном боксе, отпуск товара кладовщиком, погрузку-разгрузку товара, охрану. Остальные 20% складских и приспособленных под складские помещений сдаётся в аренду. Арендатор сам несет ответственность за сохранность своего товара, обеспечивает погрузочно-разгрузочные работы, сортировку и отпуск товара со склада. К этим складам, в основном, относятся помещения НИИ и заводов, приспособленные под складские.

По данным Регистра складов: 57% складских помещений не имело ж/д ветки, 37% - эстакады или пандуса, 13% не обеспечивало погрузки-разгрузки грузов.

За период с 1994 по 1998 годы. Существенных изменений на рынке складов не произошло, уровень цен аренды лежит  в пределах 20-35 центов за метр в день. Уровень цен зависит от технической оснащенности склада и удобства подъезда. Загрузка складов увеличилась с 60% до 70%. Однако в связи с решением правительства г. Москвы о лицензировании складов и выводе основной массы за пределы города - загрузка складских помещений рядом с кольцевой дорогой увеличилась.

Доля складских помещений при  удалении от центра Москвы падет. Около 46% складских площадей находится  непосредственно в Москве, а в  ближайшем Подмосковье распределены остальные 54%, при этом плотность их застройки значительно падает. Такая ситуация показывает нерациональное использование дорогих городских земель, и кроме того, приводит к загрязнению города от большегрузного транспорта. Это сказывается и на функционировании дорог города. В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

Рынок нежилой недвижимости Москвы в 1998 г. Влияние на развитие рынок  нежилой недвижимости Москвы финансово-экономического кризиса

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось  более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в  федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана на диаграмме № 1.

Диаграмма № 1: Структура нежилых  площадей

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные  и учебно-научные организации, а  также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной  нежилой площади выглядит следующим  образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Офисные помещения

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась  потребность примерно в 650 000 кв. м. общей  офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника.

Произошел перелом в предложении  высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной  площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В 1991-1996 годах на рынок поступало ежегодно от 5 000 до 70 000 кв. м. офисной поэтажной площади. После более высокого объема строительства в 1997 и 1998 годах (соответственно, 210000 и 190000 кв.м), на начало 1999 года количество офисных площадей "западного стандарта" в Москве дошло почти до 1 000 000 кв. м.

Большая часть всех офисных площадей "западного стандарта" строилось  внутри и непосредственно у Садового Кольца, а также вдоль 12-ти главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяет всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный административный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из них:

* "Дукат Плейс 3" (около 45 000 кв. м общей площади) 

* "Торговый и офисный центр  Тверская-Ямская" (около 15 000 кв. м  общей площади)

* "Сретенка 18" (около 13 000 кв. м  общей площади) 

* "Тверская 9" (около 28 000 кв. м  общей площади) 

* "Полянка Бизнес-Центр" (около  4 000 кв. м общей площади) 

* "Ордынка Бизнес-Центр" (около  66 000 кв. м общей площади) 

* "Риверсайд Тауэр" (около 86 000 кв. м общей площади)

* "Берлинский дом в Москве" (2 200 кв. м торговой площади, 4 900 кв. м офисной площади и 50 мест  парковки автомашин в подземном  гараже).

Должны  быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за Садовым кольцом. При этом территория Московского Сити должна расшириться:

* на Западе - проект "МИБЦ - Москва-Сити", с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кутузовский проспект" - примерно на 59 000 кв. м общей площади.

* на Юго-Западе - проект "Площадь Гагарина" (модернизация смешанно используемых площадей составит 450 000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350 000 кв. м общей поэтажной площади)

Третья  городская кольцевая дорога, строительство  которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других районов.

По  оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ в Москве по итогам 1998 имелось около 7 млн. кв. м  общей поэтажной площади устаревших, достроенных или перестроенных  офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн. новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: соотношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находилось в соотношении 1,5 : 1.

Если  в связи с недостатком предложения  в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долларов за кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750-850 долларов. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долларов.

Финансо-экономический  кризис оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Кризис прервал шестилетнее развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большей степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, консалтинговые фирмы и СМИ.

По  аналогии с западными фирмами  и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях  большое количество площади и  часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35 000 - 40 000 кв.м.

До  начала 1998 года цены арендной платы  за офисные помещения "западного стандарта" в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.

До  начала 1998 года цены арендной платы  за офисные помещения "западного  стандарта" в Москве по причине  их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению  с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще больше усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения.

Торговые помещения

С середины 1998 и в 1999 году стало  заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

Арендные  ставки на торговые помещения в Москве, US$ за кв. м. в год (примеры).

Адрес

Арендная  ставка, USD за кв. м.

1998

1999

Арбат

1000-1500

800-1000

Новый Арбат 

1500

1000

Тверская улица 

1000-1500

800-1000

Тверская-Ямская улица 

1000-1200

800-1000

Манежная площадь 

2000

2500

ул. Кузнецкий мост

1500-2000

1000-2000

ул. Никольская

1000-1500

800-1000

ГУМ

2800

2200

Петровский Пассаж

3000

2500

Смоленский Пассаж

2000

800

Складские и производственные помещения

Рынок производственных помещений  в 1998 году считается практически  неразвитым, поскольку в современных  условиях начинается слишком мало новых  производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс  в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено  лицензирование складов, работающих в  городе, с целью вывода их из городской  территории.

В целом на рынок нежилой недвижимости кризис повлиял сильнее, нежели на рынок жилья. Было отменено либо отложено на неопределённый срок большое количество сделок, цены в первый же месяц упали на 25% и в октябре ещё на 5% далее наметилась некоторая стабилизация. Особенно серьезно кризис повлиял на самые мобильные сегменты рынка и, прежде всего, на аренду офисных помещений. В связи с сокращением спроса арендные ставки в бизнес-центрах сразу после августа упали в валютном выражении на 30-35%, а в офисах российского стандарта - на 40-45%. Но уже к декабрю ситуация постепенно начала стабилизироваться. И после кризиса сохранился традиционно высокий уровень спроса на аренду небольших офисов (до 100 кв. м), торговых помещений, небольших складов. В целом рынок стал более насыщенным, а предложение сильно возросло.