Рынок нежилой недвижимости города Москвы

Отношение представителей ритейлового  бизнеса к вопросу о целесообразности покупки или аренды недвижимости менялась по мере развития экономических  реформ и приватизационных процессов  в городе.

Складские помещения

Третье место в структуре  спроса на рынке аренды нежилых помещений занимают складские помещения. Очевидно, что Москва, как центр национальной торговли, испытывает большую потребность в помещениях для хранения товара. С количеством складов дело обстоит вполне нормально: огромные терминалы были построены еще при советской власти для государственных оптовых и внешнеторговых структур, а в последующие 5-7 лет после развала СССР количество складских помещений заметно выросло за счет заводов и фабрик, вынужденных из-за простоев и неплатежей сдавать под хранение различных товаров даже цеха.

Складские помещения в Москве делятся  на две категории: качественные склады класса А - и всё остальное. Ко "всему остальному" можно отнести неотапливаемые ангары (они защищают преимущественно от воров, ветра и дождя) и специализированные склады (для хранения продовольствия, горюче-смазочных и токсичных материалов). Такие склады класса В оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.

Как правило, частные склады, ориентированные  на иностранных клиентов, не имеют  ничего общего с рынком помещений, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, с их ценовыми предложениями  и описаниями. Раньше иностранные компании строили склады сами или арендовали их в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве. Пока в столице всего 15 складов класса А общей площадью 600 тыс. кв. м.

Склады товар сезонный. Летом  и ближе к осени загрузка складов возрастает, весной - падает. Впрочем, сильных ценовых колебаний это обычно не вызывает. Существует довольно много параметров, которые серьёзно влияют на цену складов. Прежде всего это тип помещения - он определяется товаром, для которого он предназначен и соответствующим набором оборудования.

Что касается стоимости аренды складской  площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к  центру - в радиусе 5-20 км от него.

Производственные помещения

На рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная (с точки зрения западных экспертов) ситуация на сегменте промышленной недвижимости. Уникальность ситуации состоит в том, что на рынке практически не обращается промышленная недвижимость, точнее ее обращение происходит способами, минующими рынок недвижимость:

* приобретением контрольного пакета  акций предприятия инвесторами  для дальнейшего использования  или перепродажи (покупка "Альфа-групп"  московского завода "Крекер" и  последующая его перепродажа;  покупка компании "Данон" кондитерской фабрики "Большевик" и создание предприятия "Данон-Большевик")

* создание совместных предприятий  ("Светозор-Поляроид")

* подписанием договоров о совместной  деятельности 

* строительством новых помещений 

В мире промышленная недвижимость обращается на рынке недвижимости и рынке ценных бумаг (приобретение контрольного пакета акций предприятий и через него установление контроля за недвижимостью). Пришедшие на российский рынок западные компании предпочитали, за редким исключением ("Unilever", "Nestle", "San-Chemicals", "Tetra-Pak") строить новые заводы. Высокая стоимость производственных площадей в Москве связана с тем, что производственные здания - капитальные, кирпичные или блочно-панельные, в отличие от других стран, где производственные площади последние 10-15 лет создают из быстро возводимых конструкций, типа ангаров.

Предприятия оборонной промышленности, НИИ и  др. создали в Москве особый сегмент  рынка - аренда помещений через договоры о совместной деятельности. В помещениях, являющихся по функциональному назначению объектами промышленной недвижимости, сдаются в аренду первые этажи зданий, участки опытных производств и др., но аренда оформляется как договор о совместной деятельности. Получая доход от сдачи в аренду своих помещений, предприятия пользуются также городскими дотациями по оплате аренды земельных участков и др.

Таким образом, сегмент рынка промышленной недвижимости находится в самом  начале этапа своего формирования, отдельные сделки проводятся, но пока это скорее исключение, чем правило.

В соответствии с концепцией нового Генерального плана развития столицы в течение ближайших двух десятилетий город должен остаться в рамках своих существующих границ. Для строительства нового жилья и социальных объектов Москва должна будет использовать свои внутренние резервы площадей, в том числе территории, занятые малоэффективными и экологически опасными промышленными предприятиями.

По  итогам 1999 года, в центре города было освобождено 30 га территории. Было выведено 23 предприятия и реформировано 18. Среди крупных выведенных объектов - литейный цех завода "ЗИЛ", чугунолитейных завод имени Войкова. В течении 2000-2001 года планируется освободить около 83 га. Предполагается, что 56 гектаров будет очищено за счёт вывода заводов и фабрик, а 27 - за счет их сокращения. Этой работой будет охвачено почти 90 предприятий. Среди них два цеха завода "ЗИЛ", завод "Красная Пресня", Московский завод пищевых концентратов, Бескудниковский комбинат железобетонных изделий. Прежде всего выводятся предприятия, которые занимают много места в центре, но не приносят городу серьёзной прибыли.

Автозаправочные станции, гаражи и паркинги. Одним  из наиболее привлекательных видов  предпринимательской деятельности на территории г. Москвы является оказание услуг по заправке автотранспорта топливом. Поэтому среди потенциальных покупателей готовых предприятий наибольший спрос сохраняется за АЗС, СТОА и автомагазинами.

С ростом количества автомобильного транспорта, в городе возрастает спрос  на парковочные услуги. В 1999 г. в столице  зарегистрировано примерно 2 млн. автомобилей, ежегодный прирост составляет 300 тыс. единиц. При этом только около 0,5 млн. автомобилей обеспечены гаражно-парковочными местами. Тем самым потенциальный спрос - не менее 1,5 млн. мест с тенденцией к быстрому росту .

Активное строительство паркингов  и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось начать без значительных финансовых вложений. Это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок столичной недвижимости. Прежде всего правительство Москвы продолжает борьбу с "ракушками", пытаясь заменить их многоэтажными паркингами. Планируется возведение паркингов на 70 тысяч машиномест. Большая их часть придется на Юго-Западный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа.

Ежегодно в городе вводится порядка 50-55 тыс. новых машиномест. Если учесть, что в Москве около 3 млн. автомобилей  и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно назвать более чем недостаточными.

Основной прирост мощностей  ожидается за счет массового гаражного  строительства, которое со временем будет расширяться, т.к. параллельно  со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки

Есть по меньшей мере две весомые  причины, влияющие на развитие гаражного  рынка столицы, - это высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Основная проблема, с которой приходится сталкиваться застройщикам при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот руководство города не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как "ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройств" территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся участки земли, которые обычно располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д. Востребованность гаражных машиномест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. Достаточно незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше - тем ниже цена) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на машиноместа вырастают в среднем на 30 - 40%. Уровень качества также определяется вполне стандартными критериями. Есть недорогие места в паркингах (довольно популярные у состоятельных москвичей) и более дешевые боксовые гаражи, которые предпочитают приобретать владельцы "Жигулей", заботящиеся о наличии хоть какого-то, но помещения. Нормальная цена места в паркинге составляет $3 тыс. - $3,5 тыс., гаражного бокса до $6 тыс. Впрочем, гаражный рынок не настолько развит, чтобы данные ценовые критерии являлись фиксированными.

Глава 2: Анализ тенденций формирования и развития рынка нежилых помещений  г. Москвы

Развитие рынка нежилых помещений  в докризисный период

Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие "объекты малой приватизации". Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.

Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды ( а на деле - субаренды у "приватизаторов"). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

С 1991 г. активно развернулось строительство  новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

Офисные помещения

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом  перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились  две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых  являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при  высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-1985 гг.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне (850 долларов за кв. м в 1993 году). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок (870-880 долларов за кв. м)

С начала рыночных реформ в Москве продолжался приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывали свои офисы. При этом они концентрировались на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

По расчетным данным, западные фирмы  использовали в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято  в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке (от 25 до 30 кв. м. площади на одного сотрудника).

В то время, как до середины 90-х годов  цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

В то время, как до середины 90-х годов  цену аренды определило просто количество имеющейся площади и потребность  в площади, то позже на московском рынке недвижимости ценоопределяющими  факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций.

Торговые помещения 

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных  площадей и жилья развивался в  первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".