Рынок нежилой недвижимости города Москвы

Рынок нежилой недвижимости Москвы представляет собой интересный объект для иссследования, его развитие, начавшееся примерно в середине 80-х  годов продолжается высокими темпами.нию класса собственников нежилых помещений способствовал процесс приватизации предприятий в Москве. В первую очередь в процессе приватизации включились так называемые "объекты малой приватизации" (магазины, предприятия бытового обслуживания и т. д.). Постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения и промышленные предприятия, начавшие сдавать в аренду свои помещения. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения и реконструкция особняков под современные офисы. С 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского, что стало причиной расслоения помещений не только по качеству, но и по условиям получения их в аренду. С начала рыночных реформ в Москве идет приток западных фирм и новых местных представительств, ощущается очень большой спрос на качественные офисы. Арендные ставки на офисные помещения в это время неимоверно высоки, спрос велик на помещения, удобно расположенных.

Примерно с середины 90-х годов  на московском рынке недвижимости ценоопределяющими  факторами рынка офисных площадей стали качество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определённых функций, т. к. появилось значительное количество различных офисных помещений. Шло интенсивное строительство, спрос на качественные помещения был велик, как и спрос на недорогие офисы российского стандарта. Приоритетными местами для размещения офиса являлась территория внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12 главных магистралей города. Ставки на офисы все же были велики несмотря на постепенное насыщения рынка.

Финансо-экономический кризис 1998 оказал большое влияние на развитие рынка недвижимости столицы, изменив многие тенденции развития отдельных его сегментов. Ставки на офисные помещения различных стандартов уменьшились, этому также способствовало продолжающееся насыщение рынка. Рынок офисных помещений быстрее всех остальных сегментов оправился от кризиса, постепенно шел рост спроса (примерно с середины 1999 г.), повышались арендные ставки. В 2000 г. ставки на офисные площади в целом стабилизировались и большая часть офисных помещений была востребована. Множество компаний покупали офисные помещений. Однако иностранные инвестиции в строительство по прежнему невелики. Инвесторы занимают выжидательную позицию. Рынок нежилых помещений очень чутко реагирует на изменения экономической ситуации в стране и пока будет чувствоваться неустойчивость в экономическом и политическом развитии множества крупных инвестиционных вложений ждать не стоит.

Рынок торговых помещений в Москве также развивался быстрыми темпами. Москва имеет огромный потенциал  развития торговли. С начала реформ город заполонили палатки, всевозможные лотки, импровизированные рынки (около станций метро, около крупных магазинов и т. д.), рынки. Однако по сравнению с рынком офисных помещений рынок торговых помещений развивался медленно, это связано именно с большой долей так называемой рыночной торговли. В 1996-1998 гг. появляются торговые центры, супермаркеты, крупные магазины. В центре были перестроены и реконструированы такие объекты как ГУМ, Петровский пассаж и т. д. В общем ощущалась большая нехватка качественных и удобно расположенных площадей, арендная плата превосходила пределы рентабельности. Достаточно низкими темпами в докризисное время шло развитие рынка торговых помещений в спальных районах, рынки были приоритетными местами для покупок и для большей части населения остаются таковыми до сих пор.

Кризис на рынок торговых помещений  повлиял в большей степени, ставки аренды уменьшились в среднем  на 30% - 50% во всех сегментах рынка торговых помещений. Последствия кризиса также ощущались в данном сегменте рынка нежилой недвижимости дольше. За весь 1999 г. не было построено ни одного крупного торгового центра. До сих пор наибольшим спросом пользуются помещения площадью 150-200 кв. м, расположенные по возможности близко к какой-либо крупной магистрали. И хотя в Москве появляется множество супермаркетов и магазинов торговых сетей: "Рамстор", "Перекрёсток" и т. д - рынки продолжают играть значительные роли. Очень прогрессивно идет внедрение таких магазинов как "Копейка", цены на продукты в которых приближены к рыночным.

Рынок производственных помещений  даже в 1998 г. всё ещё считается  неразвитым, в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. Существует сильный дисбаланс  в структуре спроса и предложения. Предлагаются крупные площади, а большим спросом пользуются помещения небольшой площади. А рынок складских площадей напротив развивался с начала рыночных реформ достаточно быстро. Спрос был большим, т. к. многим иностранным и российским компаниям требовались складские площади. Склады не соответствовали требованиям, были в большинстве своём плохо оборудованы (бывшие помещения фабрик, заводов, НИИ). А современно оборудованые склады были не по карману большинству фирм. Очень большое значение в этом сегменте рынка имеет местоположение склада.

В послекризисный период рынок складских  и производственных помещений также  занимет выжидательную позицию. В 2000 г появляется рост спроса на недорогие  помещения, в основном расположенные  в ближайшем Подмосковье. Ощущается  востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, хотя арендные ставки в таких помещениях достаточно велики. Низок спрос на склады международного класса и нового строительства в будущем не предвидится.

Рынок нежилой недвижимости Москвы развивается достаточно высокими темпами и его сегменты являются высокоприбыльными. Рынок недвижимости чутко реагирует на экономическую ситуацию и его поведение в 2000 г. можно назвать стабильным и развитие рынка нежилой недвижимости Москвы можно назвать прогрессирующим. Последствий кризиса уже не ощущается, арендные ставки во всех сегментах стабилизировались и их колебания будут зависеть в дальнейшем от экономической и политической ситуации в стране, а также от действий и постановлений Правительства Москвы.

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)

Основным направлением деятельности московского правительства, как  главного участника столичного рынка  недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.

В соответствие с действующим законодательством  объекты нежилого фонда города (нежилые  помещения: здания, сооружения) могут  быть переданы в хозяйственное  ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.

Анализ итогов конкурсных продаж нежилых  помещений свободного назначения (по данным ГУП "Мосреалстрой")

Многочисленному и все прирастающему  классу мелких и средних предпринимателей нужны помещения для развития собственного бизнеса. Желательно получение помещения в собственность, т. к. арендная плата, как правило, очень высока и съедает значительную долю прибыли. Спросом в таком случае пользуются небольшие нежилые помещения, доступные по цене и подходящие по площади. Такие помещения есть у города в достаточном количестве, т. к. дома, которые строятся сегодня имеют, как правило, нежилые первые этажи или пристроенные помещения.

ГУП "Мосреалстрой" - одна из структур Департамента внебюджетной политики строительства - является основным продавцом нежилых помещений от имени города. Предприятие предлагает помещения не только в престижном для бизнеса - и поэтому дорогом - центре города, но и в районах-новостройках: в Марьинском парке, в Братееве, Северном и Южном Бутове, Митине, Жулебине, Ново-Косине.

"Мосреалстрой" предлагает не  только офисы. Часто назначение  помещения уже определено проектом, но иногда оставляется на усмотрение  покупателя.

Помещения покупают на конкурсной основе. Основными условиями конкурса являются цена, предложенная за объект, а также обязанность сдать объект госкомиссии в установленный срок и соблюсти его назначение (кафе, ресторан, салон красоты, дискотека, продовольственный, хозяйственный или иные магазины, аптеки, частные кабинеты врачей, нотариальные конторы и другие назначения по желанию клиента). При необходимости для покупателей предусмотрены рассрочки платежей сроком до 2 лет.

Заявки на участие в конкурсах  принимаются от юридических и физических лиц, в том числе и от нерезидентов Российской Федерации, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка - 30% от начальной цены помещения. Побеждает тот, кто предложит выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем в течение 10 дней заключается договор купли-продажи объекта с условием его достроя за счёт покупателя. После сдачи-приёма объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной материал для исследования - бюллетени конкурсов по продажам объектов незавершённого строительства в г. Москве ГУП "Мосреалстрой", а также данные сервера "Мосреалстрой" в Интернете, где есть постоянно обновляемая база данных на объекты продажи.

Были обработаны данные 16 бюллетеней: № 1-5, № 17-27. Также были обработаны данные сервера ГУП (выпуск от 23 сентября). Обработка представляла собой создание таблиц на основе данных конкурса и последующий анализ созданных таблиц. Таблицы состоят из 5-6 столбцов: объект, функциональное назначение объекта, расположение объекта, площадь в кв. м, начальная цена в рублях, цена продажи в рублях (данный столбец присутствует не для всех исследуемых объектов, т. к. многие объекты не участвовали в конкурсе, либо не были проданы).

В данной работе были проанализированы данные по следующим округам и  районам: Центральный АО (районы: "Тверское", "Мещанское", "Красносельское", "Басманный", "Таганское", "Замоскворечье", "Якиманка", "Пресненское"; Северный АО (районы: "Западное Дегунино", "Восточное Дегунино", "Бескудниковский", "Коптево"), Северо-Западный АО (районы: "Северное Медведково", "Бабушкинский", "Свиблово"); Восточный АО (районы: "Ново-Косино", "Перово", "Гольяново"); Юго-Всточный АО (районы: "Южно-портовый", "Выхино", "Жулебино", "Марьинский парк", "Люблино"); Южный АО (районы: "Братеево", "Орехово-Борисово Северное", "Орехово-Борисово Южное"); Юго-Западный АО (районы: "Ясенево", "Северное Бутово", "Южное Бутово"); Западный АО; Северо-Западный АО (районы: "Митино", "Северное Тушино"). Помещения были распределены по округам и районам г. Москвы.

Особое внимание стоит обратить на Центральный административный округ, т. к. в данном округе рассмотрены почти все районы, а также данный округ представляет интерес как самый популярный для размещения офисов, торговых объектов, объектов сферы общественного питания и т. п., как основных объектов сферы услуг, для расположения которых фирмы и покупают помещения свободного назначения.

Среди всех округов ЦАО бесспорно  выделяется высокими ценами на помещения  свободного назначения. Объяснения сложившейся  ситуации давать не стоит, центр всегда является сгустком экономической жизни  города, здесь самые высокие арендные ставки, цены на землю, густая транспортная сеть. В общем, центр города - самое коммерчески удобное место для размещения различных офисов, магазинов и т. д. В самом центре существует дифференциация цен на помещения. Например, средняя цена за 1 кв. м в помещении, расположенном в районе "Пресненское", недалеко от границы ЦАО с ЗАО, будет значительно ниже данной цены в помещении, расположенном на границе районов "Тверское" и "Мещанское". Конечно же большую роль играет качество помещения, но в центре всё же очень многое определяет территориальное расположение.

В ЦАО по самым высоким ценам  за 1 кв. м выделяются районы "Замоскворечье", "Якиманка" и "Красносельское".

Если говорить о районах и  округах, выделяющихся количеством  объектов, участвующих в конкурсе, то в этом поможет диаграмма. Самое большое количество помещений свободного назначения было выставлено на продажу в Юго-восточном административном округе столицы, если говорить точнее, то наибольшее количество объектов продавалость в районе "Марьинский парк", больше, чем во всех вместе взятых объектах в ЦАО. Также большое количество объектов было представлено в Центральном административном округе (выделяется район "Басманный") и в Юго-западном административном округе (выделяется район "Южное Бутово"). Наименьшее количество помещений свободного назначения, участвующих в конкурсе, пришлось на Зеленоградский административный округ, что вполне можно объяснить его удалённостью от Москвы, и на Северо-восточный административный округ.

Средняя площадь объектов, участвующих в конкурсе по округам

Самая большая средняя площадь  помещений свободного назначения, участвующих  в конкурсе, в Северо-восточном, Центральном, Восточном и Южном административном округе. Наименьшая в Северном, Юго-восточном и Зеленоградском административном округе. В общем, особых закономерностей между округами и средней площадью объектов, выставленных на продажу, не наблюдается. В общем, можно сказать, что в каждом округе присутствуют и большие по площади объекты продажи (площадью более 500 кв. м) и небольшие по площади помещения.