Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

 

Для ипотечного брокера такие мероприятия требуют следующих действий:

- повышения уровня квалификации;

- прохождение специализированного  обучения;

- освоение правил и принципов работы страховых и оценочных компаний;

- объединения а более крупные  альянсы для расширения клиентуры и занятия места на рынке ипотечного брокерства.

Кроме того, такие ключевые изменения  позволят ипотечному брокеру:

- более тщательно подбирать  необходимую недвижимость;

- снизить уровень отказов банка  в следствие того, что недвижимость  не отвечает требованиям банка;

- перевести работу как с банками,  так и с застройщиками на  более профессиональный и более  простой с технической точки  зрения уровень;

- расширить клиентскую базу  в следствии перехода ипотечного брокериджа на более популярный уровень: банки, агентства недвижимости, СМИ и т. д.

Проблема сегментации рынка ипотечного кредитования будет решена следующим образом.

Требование Центрального банка  об увеличении резервов под выдачу крупных ипотечных кредитов с  минимальным первоначальным взносом  сократит и без того небольшой сегмент элитной ипотеки. Банкиры уверены, что целью этого нововведения является поддержка социального сегмента ипотечного рынка.

 

 

Центральный банк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков", которые могут серьезно повлиять на рынок ипотеки. Согласно данным газеты "Коммерсантъ", рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 (который ранее не использовался совсем) для крупных ипотечных кредитов. Такой коэффициент будет применяться только при наличии сразу двух факторов — недостаточного качества обеспечения (соотношение кредит—залог больше 80%, первоначальный взнос ниже 20%) и большого размера кредита. При наличии только одного фактора риска будет применяться коэффициент 1, при отсутствии обоих факторов — понижающий коэффициент 0,7.

Следует отметить, что в первоначальном варианте поправок повышенный коэффициент  должен был применяться ко всем без  исключения ипотечным кредитам. Однако это могло бы значительно замедлить  развитие рынка ипотечного кредитования. На мой взгляд, в случае если бы ЦБ остановился на предыдущей версии поправок к инструкции 110, то под серьезным ударом оказались бы многие крупные банки, которые до кризиса выдавали ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10%. Им бы пришлось пересматривать нормативы. По всей видимости, при обсуждении первоначального варианта изменений к оценке ипотечных рисков в ЦБ учли реакцию банковского сообщества.

В новом же варианте поправок банкиры  не видят ничего страшного, поскольку планируемое нововведение относится к ограниченной части кредитов, которых в банках и так мало. "Нововведения не будут иметь никаких ощутимых последствий для ипотечного рынка. Кредиты, условия по которым существенно выше рыночных (планируемый порог — 50 млн. руб.), занимают в ипотечном портфеле банков, как правило, не более 5-8%. ЦБ был вынужден отказаться от первоначального замысла, так как увеличение резервирования по всем ипотечным кредитам неминуемо привело бы к снижению их количества. Банки были бы вынуждены переориентироваться на другие виды кредитования или схемы. Соответственно, это вызвало бы снижение платежеспособного спроса на недвижимость. Но в предвыборный год, когда нужно рапортовать о доступности жилья и механизмов его приобретения, это не самый лучший параметр.

Пострадает сегмент элитной  ипотеки, но это и логично: помощь государства должна быть направлена на повышение доступности рынка  жилья для широких слоев населения. По мнению банкиров, сейчас рынок ипотеки  активно стремится к докризисному уровню, в первую очередь за счет господдержки. По данным кредитного брокера "Фосборн хоум", средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам сейчас составляет 12,32%. Банкиры полагают, что резкого снижения ставок ожидать не стоит. Альтернативой такому снижению может стать смягчение других параметров кредитования: например, сейчас банки отменяют комиссии по кредитам в рамках акций или на постоянной основе.

Меры, которые принимает государство  в отношении ипотечного кредитования, носят социальный характер и направлены на обеспечение жильем широких слоев населения. Государство поддерживает прежде всего реально нуждающийся в ипотеке слой населения и стимулирует строительство жилья эконом-класса. Так, суммы кредитов, рефинансируемых АИЖК (кредиты с господдержкой), дифференцированы по сумме в зависимости от региона и предоставляются на приобретение жилья эконом-класса.

В таблице представлены данные о  динамике изменения доли элитной  ипотеки в общем объеме ипотечного кредитования.

Таблица 9.

Динамика изменения  структуры ипотечного кредитования.

Период	I квартал 2010	II квартал 2010	III квартал 2010	IV квартал 2010	I квартал 2011
Доля выданных ипотечных  кредитов на сумму от 1 млн. руб. до 5 млн. руб., %	90,5	85,4	80,2	79,9	75,9
Доля выданных ипотечных кредитов на сумму от 5 млн. руб. до 15 млн. руб., %	6,7	9,2	13,3	13,7	16,2
Доля выданных ипотечных  кредитов на сумму свыше 15 млн. руб., %	2,8	5,4	6,5	6,4	7,9

 

Рис. 5. Динамика изменения структуры ипотечного кредитования.

Все же по общим данным ипотека в элитном сегменте пока не очень распространена. По оценке компании Blackwood, количество ипотечных сделок на рынке элитного жилья в Москве не превышает 5-7% общего их числа. По подсчетам компании Knight Frank, этот показатель еще меньше — 3-5%. На элитном рынке, где стоимость квартиры составляет от $1 млн, кредиты привлекаются крайне редко, что связано со спецификой покупателей, высокой стоимостью объекта, а следовательно, огромными выплатами по кредиту и очень невыгодными ипотечными ставками на российском рынке.

По оценке компании Penny Lane Realty, в элитном сегменте наиболее востребованы займы в размере более $1 млн. Банки в большинстве случаев стараются ограничивать максимальные суммы до $1 млн. Многие банки просто не готовы работать в этом сегменте. Ипотеки на первичном рынке элитной недвижимости практически нет: банкам выгоднее аккредитовать проект экономкласса на 500 квартир, чем элитный дом, где будет всего 30 квартир. По моим наблюдениям, работать с кредитованием элитной недвижимости смогут четыре-пять крупных банков, но и у них пока этот сегмент не является массовым.

Хотя затраты на выдачу крупного и мелкого кредита сопоставимы, риски при крупном кредитовании намного выше. А в кризис банки  стали более внимательно подходить к этому вопросу. При просрочке по обычному ипотечному кредиту, не превышающему 5-6 млн. руб., влияние на качество совокупного кредитного портфеля существенно меньше, а реализация объекта недвижимости многократно быстрее и проще.

В случае дефолта заемщика с крупным  кредитом у банка, выдавшего кредит, появляется множество проблем. В первую очередь это значительные резервы по ссуде. В случае реализации предмета залога — дорогостоящей квартиры высока вероятность перехода ее в собственность банка в результате несостоявшихся торгов. По информации риэлторов, срок реализации эксклюзивного жилья составляет не менее 1-1,5 года.

Повышенные риски при работе с элитной ипотекой заставляют банкиров перестраховываться, предлагая такие  продукты на более жестких условиях. Действия ЦБ вполне логичны, учитывая тот факт, что выдача кредитов на крупные суммы с минимальным первоначальным взносом — наибольший риск для банка. В этом случае банки должны иметь достаточно капитала для выдачи таких кредитов, так как увеличение резервов может приводить к его снижению. В большинстве случаев банки минимизируют риск, выдавая такие кредиты по повышенным ставкам или требуя больший размер первоначального взноса.

По мнению участников рынка, запрет на строительство приведет к дефициту предложения, причем в ближайшее  время. А это вызовет более интенсивный рост цен. Если бы сейчас было докризисное время, эта инициатива привела бы к росту цен на недвижимость на десятки процентов, причем в короткий срок. Однако сегодня ситуация более сглаженная, поэтому роста цен можно ожидать с сентября до конца года, и он может составить до 20%, до сентября же рост цен будет не более 5-7. Если рассматривать в частности Краснодарский край, то резкое повышение цен придется на август.

По самым оптимистическим прогнозам, имеющегося на рынке предложения  хватит на три-четыре года — за счет выхода на рынок новых проектов с уже начатым строительством, которые, по оценкам компании Knight Frank, составляют 40% текущего предложения на первичном рынке.

Однако в сегменте «делюкс» дефицита можно ожидать гораздо раньше. Вследствие этого, по данным компании Knight Frank, здесь возможен рост цен на 40-50% за год как на первичном, так и на вторичном рынках.

Таким образом, на данный момент активно  прогнозируется рост цен на рынке  недвижимости, что в сфере ипотечного брокерства приведет к увеличению спектра и профессионализма брокерских услуг.

Ситуация в целом на рынке  ипотеки будет меняться в различных  аспектах: как в уровне процентных ставок, так и во внутренней политике банков. Различные эксперты и аналитики  делают отличающиеся друг от друга прогнозы, однако в некоторых аспектах основные прогнозы все же имеют следующий характер.

Итак, процентные ставки по ипотеке  вплотную приблизились к докризисным  значения. Небольшой запас для  снижения есть, но дальнейшее развитие событий будет зависеть от общей экономической ситуации в стране.

Кредитные организации вряд ли будут  активно запускать новые ипотечные  продукты, т.к. сегодня на рынке представлены кредитные программы практически  для любых целей заемщика и  придумать что-то новое достаточно проблематично.

С большей вероятностью банки пойдут по пути улучшения условий и качества услуг по уже действующим программам. В частности, должны стать более  привлекательными для заемщика ипотечные  программы по предоставлению кредитов для приобретения загородной недвижимости и квартир в новостройках.

Помимо этого, в стране все еще  очень заметны последствия кризиса  и значительная доля прошлогодних ипотечных  кредитов основаны на разного рода государственных субсидиях. Сколь  долго еще будет сохраняться  роль государства в поддержке банковской сферы - пока не ясно. Однако, если все финансовые и экономические показатели в России будут стремительно улучшаться, а банки смогут и дальше смягчать условия предоставления ипотечного кредита и, пусть незначительно, но снижать процентные ставки, то вполне возможно, что рынок ипотеки в 2011 году наберет обороты.

По моему мнению, в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам будут  снижаться, но достаточно медленно. Скорость снижения ставок, скорее всего, будет  на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 12,5% годовых. Однако есть все основания полагать, что если ситуация в стране будет оставаться стабильной и банки и дальше будут смягчать условия предоставления кредитов и снижать ставки, то спрос на ипотеку постепенно восстановится.

Я так же полностью поддерживаю  мысль о том, что банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты: ведь сегодня на рынке предоставлены кредитные программы практически для любых задач заемщика и придумать что-то новое достаточно сложно. Скорее, банки пойдут по пути улучшения условий по уже действующим программам.

Такого рода прогнозы дают толчок для разработки ряда практических рекомендация ипотечному брокериджу, в целом, и агентствам недвижимости, в частности.

С сентября 2010 года моя работа в  качестве кредитного консультанта в  одном из сочинских агентств недвижимости заключалась, в первую очередь, не в  консультировании клиентов по поводу спектра ипотечных программ банка. Основной целью работы стало продвижение ипотечных программ на сам рынок недвижимости и организация посреднической деятельности между банком и заемщиком, а так же между банком и продавцом квартиры.

Таким образом, с помощью профессиональных консультаций сотрудников различных коммерческих банков города, а так же специалистов в сфере недвижимости, мною был разработан ряд практических рекомендация по улучшению работы ипотечных брокеров в техническом плане и повышению профессионализма оказания услуг.

Все рекомендации я бы разделила  на три группы:

- практические рекомендации коммерческим  банкам;

- практические рекомендации  для  ипотечных брокеров;

- практические рекомендации  агентствам  недвижимости.

Практические рекомендации коммерческим банкам.

Рекомендация №1. Как уже упоминалось ранее, одна из основных проблем ипотечного брокериджа состоит в нежелании ипотечного брокера работать с социальной ипотекой вследствие невысокого уровня комиссионного вознаграждения. Ко всему прочему, договоры о сотрудничестве некоторых коммерческих банков вообще не предусматривает оплату услуг ипотечного брокера или агентства недвижимости. То есть, в таком случае услуги ипотечного брокера оплачивает заемщик, что снижает доступность услуги для основной массы потребителей. Предложение решения проблемы состоит в следующем: каждый коммерческий банк с целью повышения привлекательности собственных ипотечных программ должен устанавливать определенный уровень комиссионного вознаграждения за передачу клиента в размере от 0,5 до 3% от суммы одобренного кредита. Это, во-первых, повысит конкурентоспособность банка на рынке банковских услуг, а, во-вторых, обеспечит ежемесячно определенный уровень клиентуры, так как основную массу клиентов банки получают все же благодаря внештатным агентам.

Рекомендация №2 имеет скорее нормативный  характер. Столкнувшись лицом к лицу с работой отдела ипотечного кредитования одного из коммерческих банков нашего города, я могу без сомнения сказать, что отсутствие четких внутребанковских правил работы с объектами первичного рынка недвижимости, а именно со строящейся недвижимостью, которая в последний период (с начала 2011 года) все больше и больше пользуется спросом среди потребителей, резко замедляет и значительно усложняет процесс выдачи ипотечного кредита. Кроме того, это в значительной степени влияет на спрос на рынке недвижимости, а точнее на его распределение. Ситуация такова, что 35% клиентов агентств недвижимости – «ипотечники». Лишь 7,6% из этих 35% - покупатели домовладений и загородной недвижимости, 5,5% - покупают квартиры в строящихся домах. Соответственно основная масса, а именно оставшиеся 23% покупают квартиры на вторичном рынке недвижимости. Как следствие, цены на вторичное жилье выше цен на квартиры в новостройках (даже в готовых домах с пакетом документов) в среднем на 30%.