Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

Нормативную базу ипотечного кредитования можно  рассмотреть так же с точки  зрения банка-заемщика. Независимо от законодательной базы, принимаемой  российской законодательной властью, имеющей отношение к ипотечным ценных бумагам, Центральному банку как организации, осуществляющей надзор за деятельностью банков, предстоит выполнять важнейшую роль. Центральный банк осуществляет три основные направления деятельности, связанной с ипотечными банковскими операциями:

- предоставление, покупка, продажа и сопровождение  ипотечных кредитов банками;

- покупка  банками ипотечных ценных бумаг;

- финансирование  банками своих ипотечных банковских  операций.

 Принимая во внимание особенности  ипотечных банковских операций, разумно предположить, что проблемы  будут иметь отношение к данным  трем широким направлениям деятельности (что и происходит на самом  деле).¹⁵

В 2004 году Центральный банк России разрешил коммерческим банкам эмитировать ипотечные ценные бумаги. Однако предложенные условия для многих оказались неприемлемыми. Министерство юстиции зарегистрировало инструкцию Центрального банка России от 31 марта 2004 года "Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием". Эта инструкция устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг (т. е. для банков-эмитентов), три новых обязательных норматива (Н17, Н18 и Н19), которые не применяются для банков, не связанных с ипотекой.

В частности, норматив Н17 устанавливает  соотношение размера предоставленных  кредитов с ипотечным покрытием  и собственных средств (капитала). Согласно нормативу Н17, размер предоставленных  кредитов с ипотечным покрытием (ипотечный портфель) банка должен составлять не менее 10% его капитала. Проще говоря, этот норматив показывает, какой объем ипотечных кредитов должен набрать банк к тому моменту, когда ему может быть предоставлено право выпускать ипотечные ценные бумаги. С точки зрения Центробанка, этот норматив является для банка-претендента чем-то "вроде входного билета".

Второй норматив Н18 устанавливает  минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии. Согласно нормативу Н18, объем ипотечных кредитов должен быть не меньше общего объема выпускаемых банком ипотечных ценных бумаг. Соотношение должно составлять 100%, т. е. ипотечная эмиссия не должна идти ни на какие другие цели.

Третий норматив Н19 устанавливает  соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций перед кредиторами. Последние, в соответствии с федеральными законами, имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала).

Согласно нормативу Н19, объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Иначе говоря, если у банка обязательства перед частными вкладчиками составляют менее 50% капитала, он может выпускать облигации с ипотечным покрытием, в противном случае — не имеет права. Сделано это для того, чтобы в случае банкротства банка, когда по закону частные вкладчики имеют первоочередное право на удовлетворение требований, владельцы ипотечных ценных бумаг не потеряли свое право на залог.

Кроме того, согласно инструкции Центробанка, к ипотечным банкам-эмитентам предъявляются повышенные требования с точки зрения достаточности собственных средств (капитала): этот норматив (Н1) для них увеличен до 14%, в то время как для остальных коммерческих банков минимум составляет 10%. Связано это с тем, что участвующие в ипотечном кредитовании банки принимают на себя более долговременные обязательства, поэтому для того, чтобы компенсировать связанные с этим риски, размер покрывающего их капитала должен быть выше.

По словам представителей Центробанка, целью данной инструкции являлось усиление государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными организациями, имеющими право выпускать ипотечные ценные бумаги. Что и говорить, цель благая, поскольку она предусматривает повышение надежности ипотечных ценных бумаг и снижение правовых и финансовых рисков для инвесторов.¹⁶

Таким образом, проанализировав законодательную  базу ипотечного кредитования и систему  контроля и надзора за данным процессом  Центральным банком, можно выделить отдельно федеральную нормативную базу ипотечного жилищного кредитования в целом и, в частности, краевую базу.

К федеральной относятся:

1. Конституция Российской Федерации.

2. Федеральный закон от 6 мая  2003г. N° 52-ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики".

3. Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29 декабря 2004г. N°  188-ФЗ.

4. Постановление Правительства  Российской Федерации от 17 сентября 2001г. N° 675 "О федеральной целевой  программе "Жилище" на 2002-2010гг.".

5. Федеральный закон от 16 июля 1998г. N° 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

6. Федеральный закон от 30 декабря  2004г. N° 214-ФЗ "О долевом участии  в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты РФ".

7. Федеральный закон от 11 ноября 2003г. N° 152-ФЗ "Об ипотечных ценных  бумагах".

8. Федеральный закон от 30 декабря  2004г. N° 218-ФЗ "О кредитных историях".

9. Постановление Правительства  Российской Федерации от 26 августа  1996г. N° 106 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

10. Постановление Правительства  Российской Федерации от 11.01.2000 N°  28 "О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в РФ".

В данной главе актуальной темой  для рассмотрения будет в частности краевые законы и правила осуществления ипотечного жилищного кредитования. Краевая нормативная база включает:

1. Закон Краснодарского края  от 07.08.2002г. N° 511 " Об организационном  и финансовом обеспечении внедрения  и развития ипотечного жилищного  кредитования в Краснодарском крае".

2. Постановление ЗСК от 25.05.2005г. N° 1489-П "Об утверждении краевой  целевой программы "Жилище" на 2005-2010 годы и внесении изменений  в отдельные постановления ЗСК".

3. Постановление главы администрации  Краснодарского края от 18.04.2002г. N° 428 "О создании государственного учреждения Краснодарского края по ипотечному жилищному кредитованию".

4. Постановление главы администрации  Краснодарского края от 17 декабря  2003г. N° 1228 "О создании ОАО  "Кубанское ипотечное агентство".

5. Постановление главы администрации Краснодарского края от 1 апреля 2005 года N° 247-р "О внесении изменения в распоряжение главы администрации Краснодарского края от 18 февраля 2005 года N° 101-р «Об оптимизации расходов на обеспечение деятельности государственных учреждений Краснодарского края» и наделении государственного учреждения Краснодарского края по ипотечному жилищному кредитованию дополнительными полномочиями и функциями".

6. Постановление главы администрации  Краснодарского края от 05.07.2005г. N°  610 "О координационном совете по вопросам реализации краевой целевой программы "Жилище" на 2005-2010 годы".

7. Постановление главы администрации  Краснодарского края от 30.08.2005г. N°  790 "Об утверждении Порядка  предоставления гражданам субсидий  из краевого бюджета для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого (строящегося) с помощью ипотечного жилищного кредита".

8. Распоряжение главы администрации  Краснодарского края от 22.07.2005г. N°  489-р "О мерах по обеспечению  доступности жилья для населения  Краснодарского края".

К разрабатываемым на данный момент проектам можно так же отнести  Постановление главы администрации Краснодарского края «Об утверждении Положения о порядке формирования и использования маневренного фонда, предназначенного для временного проживания лиц, утративших единственное жилое помещение вследствие невыполнения своих обязательств по выплате ипотечного кредита».

2.2. Анализ российского ипотечного  рынка РФ.

Как уже отмечалось ранее, ипотека  в России берет свое начало в 1998 году, когда был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Чтобы более понятно и детально отобразить систему кредитования в  России, необходимо осветить мировую  практику ипотечного жилищного кредитования.

В мире есть две ипотечные модели: европейская (немецкая) и американская. Ориентируясь на немецкую модель, банки европейских стран выпускают собственные ценные бумаги и сами несут кредитный риск. При этом огромное количество видов ипотечных кредитов не позволяет их стандартизировать. Так, банки Англии предлагают заемщикам около 4 тыс. видов ипотечных кредитов.

Самым большим в Европе считается  немецкий ипотечный рынок. С начала прошлого века там действуют ипотечные  банки, которые накапливают кредитные  ресурсы за счет сбережений будущих  заемщиков, а также выпускают под контролем государства облигации с обеспечением не менее 100%.

После Второй мировой войны в  Германии появились стройсберкассы (ССК) и система контрактных сбережений, предусматривающая взнос вклада под низкий процент и получение  в дальнейшем кредита по более низкой ставке, чем в ипотечном банке (соотношение суммы вклада и кредита — 40% к 60%). Через ССК распределяются госсредства для поддержки малообеспеченных семей.

Большинство стран бывшего соцлагеря  выбрали одноуровневую европейскую  модель. Российское законодательство об ипотеке ориентируется на американскую модель.

В США принята двухуровневая  модель: закладные продаются посредникам, которые либо держат закладные в  своем кредитном портфеле, либо их секьюритизируют, а все риски  переходят к инвестору. Вся система строится на стандартизации кредитов, участии федеральных агентств и госгарантиях.

Правительство США начало формировать  структуру общенационального рынка  гарантированных государством кредитов еще в 1932 году. Были созданы федеральные организации, ведавшие ссудами для покупки домов и гарантиями возврата стандартизованных кредитов. Затем сформировался вторичный рынок. В 1938 году в Америке учреждена национальная ассоциация Fannie Mae, которая стала приобретать ипотечные кредиты у банков. В 1968 году Fannie Mae стала частной. В 1968–1970 годах появились еще две государственные ипотечные организации: Ginnie Mae и Freddie Maе, но и они в 1988 году стали частными. Fannie Mae в 70-е годы начала выпускать сертификаты участия в пулах закладных — так называемые бумаги "прямого действия", не имеющие аналогов среди корпоративных ценных бумаг (облигаций, векселей).¹⁷

Рейтинг банков, предоставляющих  ипотечные кредиты.

Похоже, массовая ипотека в России не заставит себя ожидать. Напомню, что, согласно инструкции, выпуск таких бумаг разрешен только тем банкам, которые имеют ипотечный кредитный портфель в размере не менее 10% собственного капитала. Такими показателями сегодня могут похвастаться

- Сбербанк России. Его капитал, по данным журнала The Banker, составляет $2339 млн, а объем выданных ипотечных кредитов — $313 млн. Таким образом, Сбербанк России свободно «укладывается» в норматив Н17 (13,4%);

- Райффайзенбанк (Австрия), капитал которого составляет $185 млн, а ипотечный кредитный портфель — $28 млн. (норматив Н17 превышает 15%);

- ООО Коммерческий банк «Межбанковское  объединение «ОРГБАНК»;

- ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ»;

- ОАО ОТП Банк;

- ОАО «Первый Объединенный Банк»;

- ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц»;

- ООО Коммерческий банк «Русский ипотечный банк»;

- ОАО АКБ «Связь-Банк» и др.

В таблице 2 представлены данные об объемах  ипотечного кредитования десятки банков-лидеров.

Таблица 2.

ТОП-8 банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

Итоги 2010 года		Итоги 2009 года
Банк	Объем, млн. руб.	Банк	Объем, млн. руб.
Сбербанк	184 500	Сбербанк	107 365
ВТБ 24	31 732	ВТБ 24	11 689
Газпромбанк	16 677	Транскредитбанк	5 231
Дельтакредит	10 679	Дельтакредит	4 816
Запсибкомбанк	7 428	БСЖВ	2 380
Транскредитбанк	7 190	МИА	1 507
ЮниКредитБанк	4 939	Росбанк	1 419
Жилфинанс	3 481	Жилфинанс	1 364

 

Российская национальная модель ипотеки развивается по принципам двухуровневой американской модели. До определенного момента развитие ипотечного кредитования сдерживалось высокими темпами инфляции, нестабильностью рубля и низким уровнем доходов населения. Наиболее благоприятным периодом ипотечных операций можно считать 2006 год, когда объемы предоставляемых кредитов увеличивались высокими темпами, а число банков – участников ипотечного рынка постоянно росло.

Потенциал же российского ипотечного рынка жилья в настоящее время оценивается как высокий в силу неудовлетворенности населения жилищными условиями. Данные об уровне удовлетворенности жителей крупнейших городов России жилищными условиями представлены в таблице 3.