Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

В современных условиях критериями дифференциации процентных ставок в определенной мере перестают быть отраслевые различия субъектов кредитных отношений, а отчасти и виды предоставляемых кредитов. Равноправие хозяйствующих субъектов в условиях рыночной экономики предполагает установление банками в принципе единых для всех заемщиков процентных ставок как по привлечению, так и по размещению кредитных ресурсов, зависимых только от сроков осуществления этих операций и величины средств.

Такие моменты в новой процентной политике коммерческих банков означают ее направленность на формирование стабильных кредитных ресурсов, на обеспечение нормальной их циркуляции на основе своевременного возврата в банк заемщиками. Круг заемщиков, таким образом, будет ограничиваться юридическими и физическими лицами, способными по своему финансовому положению не столько взять кредит, сколько его вернуть в срок, при этом эффективно использовав.

Однако следует отметить, что все сказанное относительно проведения кредитной политики банками может быть реализовано в полной мере только в условиях развитых рыночных отношений, когда будет достигнута стабилизация экономики. В период же зарождения рыночных отношений, когда наблюдаются кризисные явления в народном хозяйстве, необходимо проведение дифференцированной процентной политики при кредитовании, например, целых сфер экономики - агропромышленного комплекса, социальных программ.

Таким образом, принцип платности  заключается в оказании воздействия на формирование пропорций развития народного хозяйства, на сбалансированность товарно-денежных оборотов в экономике. Восстановление сущности кредита в условиях перехода к рыночной экономике потребовало осмысления принципов банковского кредитования. Одновременно хотелось бы отметить, что до тех пор, пока в стране существует инфляция, принципы банковского кредитования не смогут в полной мере обеспечить на практике реализацию экономического воздействия кредитного механизма на развитие рыночных отношений в экономике. А инфляция в стране будет существовать всегда.⁷

Формы и виды кредита.

В широком понимании кредит выступет как временное заимствование вещи или денежных средств. При помощи кредита приобретаются товарно - материальные ценности, оборудование, механизмы, покупаются товары с рассрочкой платежа. Объектом приобретения за счет кредита выступают разнообразные ценности (вещи, товары).

Экономическая наука о деньгах  и кредите изучает не сами вещи, а отношения между субъектами по поводу вещей. Поэтому кредит как  экономическую категорию стоит рассматривать в первую очередь как определенный вид общественных отношений.

На рынке реализуются две  основные формы кредита: коммерческий и банковский. Они отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента и сферой деятельности.

Коммерческий кредит - форма кредита, сущность которой заключается в том, что кредит предоставляется одним функционирующим предприятием другому в виде продажи товаров с отсрочкой платежа. Орудием такого кредита является вексель, оплачиваемый через коммерческий банк. Объектом коммерческого кредита выступает, как правило, товарный капитал, который обслуживает круговорот промышленного капитала, движение товаров из сферы производства в сферу потребления. Особенность коммерческого кредита состоит в том, что ссудный капитал здесь сливается с промышленным. Главная цель такого кредита — ускорить процесс реализации товаров, а значит, ускорить получение заключенной в них прибыли. Важно отметить, что процент по коммерческому кредиту, входящий в цену товара и сумму векселя, как правило, ниже, чем по банковскому кредиту.

Банковский кредит - форма кредита, сущность которой заключается в том, что кредит предоставляется банками и другими кредитно-финансовыми институтами юридическим лицам (промышленным, транспортным, торговым компаниям), населению, государству, иностранным клиентам в виде денежных ссуд.

Банковский кредит превосходит  границы коммерческого кредита  по размерам, срокам, направлениям. Он имеет более широкую сферу  применения. Различна динамика банковского и коммерческого кредита. Если объем коммерческого кредита зависит от роста и спада производства и товарооборота, то спрос на банковский кредит определяется состоянием долгов в тех или иных секторах экономики. ⁸

Единых мировых стандартов видов кредита нет и это неудивительно - каждая страна в зависимости от особенностей кредитных отношений виды кредита устанавливает по-своему.

 В России кредиты делятся  по видам в зависимости от:

1) срока оплаты ссуды (краткосрочные  - до шести месяцев, среднесрочные - от шести месяцев до одного года, долгосрочные - свыше одного года);

2) объекта кредитования (приобретение  сырья, топлива, материалов в  промышленности, приобретение разнообразных  товаров в торговле; затрат по  растениеводству и животноводству в сельском хозяйстве);

3) отраслевой направленности (в  промышленность, строительство, на  транспорт, в торговлю);

4) обеспеченности (прямые - ссуды выдают  под конкретные товарно-материальные  ценности; косвенные - предоставляются  на покрытие кассового разрыва в платежном обороте; необеспеченные);

5) платности за использование  (платные - заемщик платит процент,  бесплатные - заемщик лишь возвращает  долг без оплаты процента).

 В мировой практике используются  и другие критерии классификации  видов кредита, например, кредит для юридических лиц и физических лиц.

 Также существует несколько  упрощенный способ классифицировать  кредиты: 

 Государственный кредит - именно государство через центральный банк или казначейскую систему производит кредитование необходимых направлений. В мировой практике государственный кредит используется не только в качестве привлечения финансовых ресурсов, но и как эффективный инструмент централизованного кредитного регулирования.

Межбанковский кредит - форма взаимного кредитования финансовыми учреждениями друг друга, зачастую упрощена.

 Международный кредит - наиболее поздняя форма, функционирует на международном уровне. Участниками подобных отношений могут быть как отдельные юридические лица, так и правительства соответствующих государств, а также международные финансово-кредитные институты (Международный валютный фонд, Мировой банк, Европейский банк). Международный кредит, с одной стороны, стимулирует развитие производительных сил, расширение процесса производства, внешнеэкономическую деятельность, с другой - обостряет противоречия на рынке, форсируя перепроизводство товаров, усиливая диспропорции общественного воспроизводства и конкурентной борьбы за рынки сбыта, сферы приложения капитала и источники сырья.

 Налоговый кредит - отсрочка налогового платежа, представляемую налоговыми или иными уполномоченными органами. Налоговый кредит предоставляется на основе договора налогового органа с предприятием и согласовывается с финансовым органом. Налоговый кредит носит временный характер. По истечении установленного срока налоги должны быть уплачены с причитающимися процентами.

 Потребительский кредит или целевое кредитование физических лиц в товарной или денежной формах. Кредитором выступают предприниматели при розничной продаже товаров в рассрочку, как правило, товаров длительного пользования (мебели, легковых и грузовых машин, холодильников) и кредитные организации, предоставляющие денежные ссуды населению.

Ипотечный кредит (ипотека) - кредит, выдаваемый для покупки недвижимости под залог недвижимости в качестве обеспечения возврата кредита. Обычно это долгосрочный заем, выдаваемый на длительный срок. Ипотечный кредит может быть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся в собственности, так и под обеспечение приобретаемой недвижимости - как готовой, так и строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либо земельный участок. Ипотечный кредит может быть также использован на другие цели - например, на ремонт квартиры. ⁹

1.2. Ипотека как особый вид кредитования.

История возникновения  ипотеки. Ее место в рыночной экономике.

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. Само понятие "ипотека" пришло в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В историческом процессе развитие института  залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и  в средневековое европейское  законодательство. В Германии она  появляется не ранее XIV столетия (до этого  господствует принцип личной ответственности  за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет  предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.