Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

Рекомендация №3. Еще одно направление внутрибанковской политики заключается в формировании специализированных отделов или, как минимум, в найме и профессиональном отборе специалистов в сфере недвижимости, которые как никто лучше могут сформировать ценовую политику на ипотечные программы, правила предоставления кредитов под залог недвижимости, систему оценочной деятельности залогового имущества, а так же сделать процесс оформления ипотеки и прохождения государственной регистрации договора купли-продажи более простым и удобным как для покупателя, так и для продавца. Это так же в интересах самого банка, так как по статистике 60% собственников недвижимости отказываются от продажи по ипотеке. Это происходит и в следствие незнания самого процесса получения свидетельства о собственности с обременением, и вследствие высокого уровня сложности данного процесса. К примеру, собственник квартиры должен собрать в среднем порядка 10-15 различных документов в различных инстанциях для продажи своего имущества покупателю – «ипотечнику».

На практике, после организации  активного сотрудничество с одним  из молодых коммерческих банков Сочи, агентство недвижимости внедрило несколько  интересных предложений. Уже сейчас руководство банка рассматривает вопрос о выдаче ипотеки под жилые помещения, а не только под квартиры и разрабатывает шаблон обновленного кредитного договора, в котором условия для заемщика по некоторым параметрам, связанным с оформлением необходимой документации станут более либеральными.

Рекомендация №4 относится непосредственно  к работе коммерческих банков с ипотечными брокерами и агентствами недвижимости. На данный момент лишь 50% коммерческих банков нашего города заключают договора о сотрудничества с ипотечными брокерами, являющимися физическими лицами. 40% из этих 50% - это новые банки, возрастом не старше 3-5 лет.

Для того, чтобы более наглядно отобразить проблему и сформировать рекомендации по ее устранению рассмотрим данные на графике.

Таблица 10.

Структура клиентской базы коммерческих банков города Сочи.

	I квартал 2010	II квартал 2010	III квартал 2010	IV квартал 2010	I квартал 2011
Клиенты, пришедшие в отделение банка, %	28	24,5	24,6	22,5	21,3
Клиенты, направленные в  отделение банка из агентств недвижимости, %	9,8	12,5	13,4	14	14,6
Клиенты, направленные в  отделение банка внештатным агентами, %	32,6	35	34,5	34	33,4
Клиенты, направленные в  отделение банка ипотечными брокерами, %	29,6	28	27,5	29,5	30,7

 

Рис. 6. Структура клиентской базы коммерческих банков города Сочи.

Таким образом, можно четко отметить, что за последний период более 30% «ипотечников» стали заемщиками коммерческих банков благодаря ипотечным брокерам, действующим как физические лица. То есть практическая рекомендация заключается в пересмотре руководством коммерческих банков правил работы с партнерами и, в частности, рассмотрение физических лиц в качестве потенциальных партнеров коммерческих банков.

Вторая группа рекомендация будет  направлена самим ипотечным брокерам.

Во-первых, наверное мало кто знает, что в России существует Российская Гильдия Риэлторов. Российская Гильдия Риэлторов - саморегулируемая организация, объединяющая профессиональных участников рынка недвижимости России, - за 13 лет с момента учреждения стала мощным сообществом профессионалов. В состав РГР входит более 1300 фирм и компаний из 59 регионов России, а также 49 ассоциации профессионалов рынка недвижимости.

С 1992 года РГР совместно с федеральными и региональными органами власти работает над формированием цивилизованного рынка недвижимости, созданием условий для реализации социальных потребностей граждан, в том числе важнейшей из них - потребности в жилье. Риэлторы участвуют и в строительстве нежилых объектов, делая комфортнее жизнь людей в российских городах, удобнее работу бизнесменов и в целом повышают качество жизни общества.

В Российской Гильдии Риэлторов  были разработаны первые учебные  программы, и теперь под опекой РГР  действует Национальный Учебный  Центр Риэлторов. Здесь круглогодично  проводятся семинары и курсы повышения квалификации.

Гильдия имеет широкие международные  связи, активно сотрудничает с Национальной Ассоциацией Риэлторов США, Международной  Федерацией Участников Рынка Недвижимости (FIABCI). Подписано соглашение с Институтом Управления Недвижимостью США (IREM), согласно которому РГР получила эксклюзивные права на организацию в России курсов "Управление недвижимостью" (CPM). Международное сотрудничество Гильдии дало возможность, используя опыт зарубежных специалистов, проводить и другие необходимые учебные программы.

Цель РГР - содействие развитию цивилизованного  рынка недвижимости на основе развития законодательной и нормативной  базы и создание системы профессиональных стандартов для ее участников, использование  собственной инфраструктуры для защиты общих имущественных интересов и удовлетворения нематериальных потребностей членов Гильдии, расширение их возможностей в профессиональном, научно-техническом и социальном развитии, повышение статуса риэлтора. Соответственно, рекомендация заключается в том, чтобы организовать всероссийскую организацию, аналогичную РГР. Целями которой будут: развитие профессионального и цивилизованного рынка услуг ипотечных брокеров, создание нормативной базы и системы всероссийских стандартов, организация налаженной и согласованной работы, повышение уровня квалификации, профессионального потенциала, обеспечение научно-технического и социального развития, использование общих сил и возможностей для защиты общих интересов членов Гильдии и т. д.

Еще одна рекомендация ипотечным брокерам непосредственно связана с первой. Она состоит во внедрение в систему профессионального обучения обязательного специализированного обучения ипотечных брокеров  в отделениях коммерческих банков, то есть практических занятиях на местах. В организации такого рода системы обучения заинтересованы и, естественно, сами брокеры и коммерческие банки, так как ипотечный брокер, прошедший обучение в конкретном коммерческом банке будет осведомлен наиболее профессионально именно об услугах и ипотечных программах конкретно этого коммерческого банка.

Организация такой системы обучения станет возможной в случае создания, как уже упоминалось ранее, всероссийской  организации, объединяющей ипотечных  брокеров. Конечно, и без такого рода организации можно создать систему обязательного профессионального образования, однако в таком случае необходимо будет прибегнуть к лицензированию такого рода деятельности, что менее вероятно и более затруднительно в специфических экономических условиях нашего государства. Говоря более народным языком, этим просто некому заниматься, так как лицензирование ипотечного брокериджа может быть лишь в интересах самих ипотечных брокеров.

Третья группа – рекомендации агентствам недвижимости.

Если быть более точным, то рекомендация №1 должна быть направлена скорее не только агентствам недвижимости, но к тому же и отделам продаж и юридическим отделам, организованным внутри предприятий, занимающихся строительством недвижимости для продажи.

Страхование рисков в международной  практике используется уже давно. Страхование рисков откосится к мероприятиям компенсационного характера. Оно компенсирует ущерб (или его часть) в денежной форме, но не возмещает утраченных товарно-материальных ценностей, и тем самым не может полностью устранить ход процесса воспроизводства. К мероприятиям компенсационного характера также относятся самострахование и кредиты  банка. Каждый из трех методов имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому хозяйствующий субъект, в нашем случае, строительная компания, использует их в совокупности или в  определенной комбинации.

Тем не менее, страхование позволяет  уменьшить зависимость общественного  производства и отдельного товаропроизводителя  от непредвиденных неблагоприятных  событий и представляет собой  выработанный обществом в ходе исторического развития специальный социально-экономический механизм для борьбы с нарушениями  общественного производства. В западной экономической науке существует теория, согласно которой страхование определяется как регулятор общественного производства, обеспечивающий динамическую стабильность системы хозяйства путем выравнивания  возникающих отклонений. В данном случае, страхователем является все тот же коммерческий банк, страховщик – юридическое лицо, осуществляющее либо непосредственно строительство объектов недвижимости, либо посредническую деятельность на рынке недвижимости. При наступлении страхового случая получателем страховой суммы является покупатель доли жилого строения или же, в соответствии ФЗ №214-ФЗ, участник долевого строительства.

В моей практике страхованием рисков в нашем городе занимается порядка 5% организаций, занимающихся строительством жилой недвижимости. На примере пятого Строительно-Монтажного Управления можно рассмотреть зависимость объема продаж от возможности страхования рисков при покупке строящейся недвижимости. СМУ-5 занимается страхованием собственной недвижимости с конца 2009 года.

В таблице  представлена динамика изменения объема продаж в период с 2008 по 2011 гг.

Таблица 11.

Динамика изменения объема продаж СМУ-5 в период с 2009 по 2011 гг.

	I полугодие 2009	II полугодие 2009	I полугодие  2010	II полугодие 2010	I полугодие 2011
Застрахованные объекты, млн. руб.	0	34,6	44,5	64,9	78,8
Незастрахованные объекты, млн. руб.	14	16,8	16	17,7	19

 

Рис. 7. Динамика изменения объема продаж СМУ-5 в период с 2009 по 2011 гг.

Как видно на рисунке, объем продаж застрахованных объектов имеет заметную положительную динамику. Строящиеся же объекты, не подлежащие страхованию  продаются со стабильной периодичностью.

Таким образом, разработав ряд практических рекомендаций, сформированных на основе прогнозов и консультаций профессиональных финансистов и специалистов в сфере недвижимости, можно сделать однозначный вывод о том, что слаженная и активная совместная работа сотрудников отделов ипотечного кредитования банков, профессиональных ипотечных брокеров и специалистов в сфере недвижимости обеспечит создание налаженной работы по выдаче ипотечных кредитов, более быстрый и простой процесс ее оформления, большую экономическую эффективность ипотеки для банков.

 

Заключение.

Таким образом, проведя анализ ипотечного рынка в России в настоящее  время и оценив уровень организации  посреднической деятельности на рынке  ипотечного кредитования, можно сделать  следующие выводы.

В целом 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос ниже докризисного в два раза, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.

Одним из важнейших событий на ипотечном  рынке в начале 2010 года стало предложение  банками ипотечных кредитов по программе  АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился.

Если принять за точку отсчета  январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.

Основную массу выданных средств  составляют рублевые кредиты. По ним  средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.

 Одновременно происходит сужение  «вилки» ипотечных ставок. Если  в начале года, благодаря кредитам АИЖК, минимальные ставки начинались от 9% годовых, то весной минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли, и стали составлять 10,5-11% годовых. На сегодняшний день отмечается тенденция дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты  в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться  на уровне 15% годовых (есть банки, которые  предлагают ипотечные кредиты и  по более высоким ставкам, однако такие кредиты заемщики практически не берут).

В целом банки сейчас стали более  лояльны к заемщикам, нежели в  начале года: получить ипотечный кредит стало проще.

Что касается спроса на ипотечные  кредиты, то он восстанавливается, но достаточно медленно. Ведь до кризиса спрос был не только со стороны людей, которые приобретали жилье для себя, но и со стороны тех, кто совершал спекулятивные сделки с жильем с целью получения прибыли. Сейчас спекулянтов, берущих кредиты чтобы вложить в приобретение недвижимости, а затем перепродать - практически нет. К тому же сильны опасения, что кризис повторится.

Самая востребованная сумма ипотечного кредита на сегодняшний день составляет 2-4 миллиона рублей. Меньшая сумма не позволят купить в нашем городе даже сравнительно небольшую квартиру, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у основной части населения. Стоит учитывать, что большое значение для банков имеет соотношение «платеж/доход», которое после кризиса в большинстве банков составляет 40%. То есть банки считают, что заемщик не может тратить на погашение долга более 40% совокупного дохода семьи. И при таком соотношении на 25 тысяч рублей дохода получается примерно 1 млн. рублей кредита. Следовательно, семья с доходом в 100 тыс. руб. может получить кредит на 4 миллиона рублей.