Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

Таблица 3.

Удовлетворенность жителей крупнейших городов РФ жилищными условиями.

Все устраивает	15
В целом устраивают, но желают лучших условий	38
Не устраивает, требуют  улучшения	35
Абсолютно не удовлетворены	12

 

Начиная со второго полугодия 2009 года появились первые признаки оживления ипотечного рынка. Объем кредитования в третьем квартале составил 35,8 млрд. руб. против 31,1 млрд. руб. во втором, а в четвертом квартале объем выданных ипотечных кредитов увеличился в два раза по сравнению с третьим – 60,8 млрд. руб., что составляет 40% общего объема кредитования в 2009 году. С учетом того, что в докризисный период (2006 – 2008 гг.) наибольшие темпы роста приходились на I квартал, динамика кредитования в IV квартале 2009 года свидетельствует о позитивных сдвигах на ипотечном рынке.

Объемы ипотечного кредитования.

Что касается объема кредитования в  прошедшем году, то можно выделить следующие результаты. Объем выдачи ипотечных кредитов в России в 2010 году превысил показатель кризисного 2009 года. Эксперты отмечают, что у россиян есть желание купить квартиру в кредит, но, чтобы выйти на рекордный уровень 2008 года, все еще недостаточно денег.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем  выданных ипотечных кредитов в минувшем году составил 370 миллиардов рублей. Это на 44 процента меньше, чем в рекордном 2008 году. Тогда в портфеле банков было в общей сложности 656 миллиардов "ипотечных" рублей.

При этом по сравнению с 2009 годом  объем выдачи кредитов в прошлом  году вырос в 2,4 раза. По прогнозу, озвученному гендиректором АИЖК Александром Семенякой, в этом году объем выдачи ипотечных кредитов будет на уровне 540-580 миллиардов рублей. Это в два раза больше прошлогодних показателей. По словам главы АИЖК, в 2010 году было заключено 290 тысяч договоров ипотечного кредитования - это на 17 процентов ниже аналогичного показателя за 2008 год и в 1,9 раза больше показателя за 2009 год.

В 2010 году банки подошли к заемщикам более строго. Сегодня первоначальный взнос составляет порядка 20-30 процентов от стоимости квартиры. До кризиса популярным было брать кредит с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Сейчас таких "халявных" вариантов банки практически не предлагают, что отсекает значительную часть возможных потребителей ипотеки.

Однако именно благодаря более жестким правилам, считают эксперты, удалось улучшить качество ипотечного портфеля и снизить ставку по ипотечным кредитам. В конце прошлого года она составила 12,5%. Это практически минимум, который был зафиксирован в 2008 году. Там было 12,4%.

Если судить о тенденциях прошлого года, то в 2010 году наблюдался спрос  на жилье на вторичном рынке, при  этом сделок с вновь построенным  жильем было в три раза меньше, чем  в 2008 году. Низкие показатели по кредитам на "первичку" эксперты объясняют  во многом тем, что далеко не все банки возобновили программы кредитования нового жилья. Ожидается, что в 2011 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем объеме реализуемой жилой недвижимости вырастет до 17 процентов.

По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года. Скорее всего это связано с распространением мысли о том, что кризис закончился.

Данные представлены в таблице 4 и на рисунке 1.¹⁸

Таблица 4.

Объемы ипотечного кредитования в 2009 – 2010 гг.

Год	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Объем предоставленных  ипотечных кредитов, млн. руб.	86	321	584	604	179	414
Задолженность по ипотечным  кредитам, млн. руб.	85	288	601	1112	996	1180

 

Рис. 1. Объемы ипотечного кредитования в 2009 – 2010 гг.

Во второй половине 2009 года темпы прироста просроченной задолженности по ипотечным кредитам стабилизировались и держались  на определенном уровне вплоть до середины 2010 г.

А итоги января-февраля 2010 года вселяют  определенный оптимизм: по сравнению с началом года просроченная задолженность возросла на 5% о уровня 3,2% на 1.06.2010 г.¹⁹

Масштабное снижение ставок по кредитам и ослабление требований к заемщикам  обусловили стремительный рост ипотечного кредитования в 2010 году. Для расширения объемов кредитования на фоне слабого платежеспособного спроса на ипотеку банки были вынуждены пойти как на снижение ставок (в декабре они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (см. график 1). В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.   

В таблице 6 и на рисунке 2 представлены данные о динамике процентных ставок по ипотеке начиная с 2007 года и  по настоящий момент. Источник данных – официальный сайт Банка России.

В таблице 5 и на рисунке 2 представлены данные о динамике процентных ставок по ипотеке, отдельно в рублях и отдельно в иностранной валюте, в период с 2007 года по 2011 год.

Таблица 5.

Динамика процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной  валюте с 2007 года по июнь 2011 года.

Год	2007	2008	2009	2010	2011
Процентные ставки по кредитам в руб., %	13,145	12,56	14,24	13,76	11,8
Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте, %	11,35	10,85	12,95	11,5	10,8

 

Рис. 2. Динамика процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной валюте с 2007 года по июнь 2011 года.

По итогам 2010 года основные участники  рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к  снижению уровня концентрации. Темпы  прироста в 100 и более % были характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников из ТОП-20 банков России. Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: доля лидера рынка – Сбербанка России – снизилась с 57,7% до 48,7%, а доля ТОП-3 опустилась с 68% до 61%. При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201-го места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности у банков нет, а ипотечный кредит на балансе – стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.²⁰

2.3. Роль агентства недвижимости  как посредника в ипотечной  сделке.

И так, в системе ипотечного кредитования как и в любом процессе, связанном  с экономикой, все начинается со спроса на услугу. Так какую же роль в данном процессе может играть и играет агентство недвижимости или же ипотечный брокер?

На рынке недвижимости появляется клиент, у которого существует необходимость  приобретения недвижимости. Однако ситуация такова, что возможности самостоятельно приобрести такую недвижимость у  клиента нет. В этот момент и возникает новая потребность – потребность в ипотечном кредитовании и потребитель на рынке недвижимости становится ко всему прочему еще и потенциальным заемщиком для коммерческого банка.

По статистике из 10 человек, начавших сбор документов для приобретения квартиры с помощью ипотеки, до сделки доходят только двое. И это неудивительно. Ведь сегодня ипотечные кредиты предлагают свыше 400 банков, причем в арсенале каждого из них таких программ несколько. На сбор информации, а затем и необходимых справок уходит немало времени, а именно по опросу клиентов одного из сочинских агентств недвижимости эта процедура занимает в среднем порядка трех недель , а за этот срок либо квартира вырастает в цене, либо продавец отказывается от затянувшейся сделки. Не случайно большинство покупателей предпочитают воспользоваться услугами профессионалов - риелторов, юристов, маклеров.

На данный момент ввиду стремления коммерческих предприятий по продаже  недвижимости повышать уровень работы кадровых служб и степень профессионализма сотрудников в целом, всех вышеперечисленных людей можно объединить под названием «ипотечный брокер». Такой термин будет более профессиональным и современным.

Сегодня в каждой крупной риелторской компании есть отделы ипотеки. Если раньше, к примеру, в нашей компании с заемщиками работали два специалиста: риелтор и кредитный консультант банка-кредитора, то сейчас перед была поставлена задача создать специализированный отдел. В обязанности сотрудников таких отделов будут входить:

- профессиональная консультация по поводу сбора необходимой для оформления ипотечного кредита документации;

- оформление заявки на получение  ипотеки;

- подбор необходимой недвижимости, подходящей по всем параметрам  к требованиям банка – кредитора;

- оформление и полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости между банком-кредитором и продавцом недвижимости.

Таким образом, необходимо отметить такой  нюанс: для ипотечного брокера заказчиком является покупатель недвижимого имущества, но все в самой ипотечной сделке посредником он является между банком-кредитором и продавцом недвижимости.

Казалось бы, зачем агентству  недвижимости тратить такие средства на формирование отделов, обучение сотрудников, заключение договоров с банками? Однако, ипотечное брокерство значительно упрощает процесс ипотечной сделки непосредственно для клиентов. И, по статистике, 90% клиентов агентства, приобретавших недвижимость с помощью ипотечного кредита согласны оплачивать услуги брокера, которые в международной практике составляют от 0,5% до 10%% от одобренной суммы ипотеки.

Чтобы более наглядно доказать актуальность создания и продвижения такого «звена»  ипотечной сделки как брокер, необходимо проанализировать данные, полученные из официальных финансовых документов одного из сочинских агентств недвижимости.

Таблица 6.

Динамика изменения  доли ипотечных сделок в период с 2009 по 2011 год.

	2009	2010	2011
Количество сделок с  недвижимостью, шт.	76	91	112
Количество ипотечных  сделок с недвижимостью, шт.	12	23	44

 

Рис. 3. Динамика роста количества сделок с недвижимостью в целом, в том числе, с участием ипотечного кредитования в период с 2009 по 2011 год.

Соответственно, доля ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью  выросла с 2009 года по начало 2011 года на более, чем 20%.

Рис.4. Доля ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью в период с 2009 по 2011 гг.

Таким образом, ипотечный брокер играет важную роль в ипотечной сделке. Организация работы таким образом приносит фирме прибыль, иногда совсем не малую. Так, сам ипотечный брокер получает комиссионное вознаграждение от банка, как уже упоминалось ранее и, конечно поделив его в определенном процентном соотношении с фирмой. К тому же сам клиент оплачивает предприятию, на которое работает брокер фиксированную или плавающую сумму за оказание услуг.

Выгода ипотечных брокеров для  банков тоже очевидна. Развивающийся  институт ипотечного брокера во много  раз увеличивает число заемщиков - банкам удобно и выгодно обслуживать  клиента, пришедшего от ипотечного брокера, нет необходимости проводить андеррайтинг.

Сегодня на российском рынке работают три типа посредников: брокеры крупных  риелторских компаний, брокеры, работающие в интересах ипотечных банков, и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Последние наиболее подходящий вариант для заемщиков.

Естественно, услуги брокера в большинстве  случаев обойдутся клиенту недешево, но ведь и риелторы работают с покупателями не бесплатно. Некоторые ипотечные  брокеры устанавливают фиксированный тариф, другие взимают плавающий комиссионный сбор (от 1 до 3% от суммы кредита по факту его получения).

Не берут вознаграждения с клиентов только брокеры, работающие в связке с ипотечными банками. Свою комиссию они получают от банков, с которыми заключили соглашение. Правда, в этом случае есть опасность, что вам предложат не самую оптимальную схему ипотеки, а продукт того банка, с которым связан договором брокер.

Однако, не все эксперты однозначно оценивают роль брокеров. Ипотечный  брокер сэкономит время клиента, выберет оптимальный вариант кредита. Однако брокер не всегда четко ориентируется в ценах на недвижимость, не всегда учитывает рост цен, скрытые комиссии и другие подводные камни ипотеки. В услугах ипотечных брокеров нуждаются две группы населения.