Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

 Современная кредитная система  — это совокупность различных  кредитно-финансовых институтов, действующих на рынке ссудных капиталов и осуществляющих аккумуляцию и мобилизацию денежно капитала. Через кредитную систему реализуется сущность кредита. Кредит есть движение денежного капитала, который передается в ссуду на условиях возвратности за определенный процент.⁶

И так, кредит (от лат. Creditum - ссуда, долг) является одной из сложнейших экономических категорий. кредит - это действия по предоставлению банком денежных средств заемщику в размере и на условиях, предусмотренным кредитным договором, и обязанностью заемщика возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Возникновение условий, придавших кредиту характер объективной необходимости, обусловлено становлением и развитием товарно-денежных отношений.

Общеэкономической причиной существования кредита, как и любой другой стоимостной категории, является товарное производство. Конкретно для кредита основополагающее значение имеет такая его характеристика, как возвратное возмездное движение стоимости. Кредитные отношения не возникают в процессе производства, они только опосредствуют этот процесс производства в той или иной форме. При этом возможность возникновения кредитных отношений непосредственно связана с эквивалентностью обмена, обусловленной экономическим обособлением товаропроизводителей как собственников, юридически самостоятельных лиц.

Наряду с объективной основой существуют специфические причины возникновения и функционирования кредитных отношений. Они связаны с необходимостью обеспечения непрерывности процесса воспроизводства, а конкретнее - непрерывности смены форм стоимости валового национального продукта в процессе его движения. Движение стоимости в воспроизводственном процессе общества прежде всего воплощается в кругообороте и обороте производственных фондов и фондов обращения государственных предприятий, кругообороте капиталов акционерных обществ, частных фирм и характеризуется объективными закономерностями, обусловленными природой воспроизводственных процессов товарного хозяйства. В частности, закономерностью, создающей возможность функционирования кредита, является временное высвобождение денежных средств и появление современной потребности в них в процессе движения производственных фондов хозорганов. Известно, что производственные фонды в каждый данный момент одновременно существуют в денежной, производительной и товарной формах. Движение стоимости фондов представляет собой последовательный непрерывный ее переход из одной функциональной формы в другую. Этому процессу объективно присуща неравномерность, обусловленная индивидуальным характером кругооборота и оборота фондов на каждом предприятии вследствие различий организационно-технических характеристик производства и реализации продукции. Проявлением данной неравномерности является образование приливов и отливов денежных средств в ходе движения как основных, так и оборотных фондов.

Временно свободными могут быть доходы и сбережения населения, денежные накопления государства, собственные средства кредитных учреждений; в то же время у них может возникать потребность в дополнительных денежных ресурсах, удовлетворением которой может явиться кредит.

По мере перехода экономики на рыночные отношения восстанавливается подлинная сущность кредита как самостоятельной объективной экономической категории. Кредит становится выражением возвратного движения стоимости, т.е. прекращается безвозвратное финансирование расходов бюджета, предоставление кредита убыточным хозяйствам, а также на цели не соответствующие внутренней природе кредита. На сущность кредита большое влияние оказывают происходящие изменения в банковской системе и создание кредитного рынка, где предложение кредита исходит от свободных, экономически самостоятельных, равных между собой в правах, коммерческих банков. Принципы работы, деятельность этих банков полностью соответствуют сущности, назначению и роли кредита в развитом товарном производстве.

Отражением сущности и функций  кредита в системе экономических  отношении между банком и заемщиками являются принципы кредитования. На основе принципов кредитования происходит построение процесса кредитования, т.е. определяются цели и сроки предоставления заемных средств, метод, а также порядок их выдачи и погашения, организация контроля за использованием ссуд заемщиками. Применявшиеся в банковской практике принципы кредитования, их содержание приводились в соответствие с тем уровнем экономических отношений в народном хозяйстве, который складывался в определенные периоды времени, что не всегда соответствовало объективной природе их существования.

 Принципы кредитования объективны по своей природе, но определяя основы организации экономических отношений банка, они как и все другие элементы кредитного механизма получают воздействие извне и их развитие в большей степени зависит от общих задач и состояния экономики на данном этапе. Кроме того, учеными в процессе развития теории кредита формулировались новые принципы кредитования, отвергались отдельные из действовавших или подвергались сомнению правомерность их существования.

 Переход экономики на условия рыночного хозяйствования диктует необходимость переоценки сложившихся научных взглядов на принципы кредитования и формулирования именно таких, которые раскрывают подлинную сущность кредита, независимо от общественно-экономической формации, в которой он существует. Такими принципами являются:

- возвратность,

- срочность возврата кредита,

- дифференцированность,

- обеспеченность,

- платность, с вложением в них нового содержания, соответствующего рыночным отношениям в экономике.

Данное обстоятельство ведет и  к совершенствованию механизма банковского кредитования. Рассмотрим более подробно особенности применения принципов кредитования, их новое содержание.

Принцип возвратности кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации, что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности. В отечественной практике кредитования в условиях централизованной плановой экономики существовало неофициальное понятие “безвозвратная ссуда”. Эта форма кредитования имела достаточно широкое распространение, особенно в аграрном секторе, и выражалась в предоставлении государственными кредитными учреждениями ссуд, возврат которых изначально не планировался из-за кризисного финансового состояния заемщика. По своей экономической сущности безвозвратные ссуды являлись скорее дополнительной формой бюджетных субсидий, осуществляемых через посредничество государственного банка, что традиционно осложняло кредитное планирование и вело к постоянной фальсификации расходной части бюджета. В условиях рыночной экономики понятие безвозвратной ссуды столь же недопустимо, как, например, понятие “планово-убыточное частное предприятие”.

Без возвратности кредитная система не может существовать, следовательно, она является неотъемлемой характеристикой кредита.

А непосредственно принципом кредитования является срочность, т.к. срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита.

Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок. Сейчас при кредитовании особое, как никогда раньше, значение придается принципу срочности возврата кредита, так как от его соблюдения зависит нормальное обеспечение воспроизводственного процесса денежными средствами и, соответственно, его объемы и темпы роста.

Применение принципов коммерческого расчета в организации работы коммерческих банков не позволяет банкам вкладывать свои кредитные ресурсы в безвозвратные денежные вложения, иначе они не будут иметь возможности рассчитаться за привлеченные средства с вкладчиками - предприятиями и гражданами. При этом банки могут терпеть убытки и даже банкротство. Для каждого заемщика соблюдение этого принципа кредитования означает возможность получения в банке новых кредитов, а также позволяет соблюсти свои интересы, не уплачивая повышенных процентов за просроченные ссуды. Следовательно, можно сделать вывод о том, что экономические интересы коммерческого банка и заемщика в соблюдении принципа срочности объективно совпадают.

Далее следует сказать о том, что срок возврата кредита устанавливается по договоренности с заемщиком, исходя из имеющейся у него общей возможности вернуть кредит, а также действующей банковской процентной ставки за кредит. Кроме того, у ряда предприятий, созданных в последние годы, кредит является основным источником формирования оборотных фондов. В связи с этим в настоящее время усложняется решение проблемы соблюдения принципа срочности кредитования. В решении этой проблемы все большую роль начинает играть принцип обеспечения кредита, причем содержание этого принципа расширяется. Так, принцип материальной обеспеченности кредитования порождает в современных условиях юридические обязательства, гарантирующие возврат ссуды: в форме залога, гарантий - при кредитовании юридических лиц, в форме залога и поручительства - при кредитовании граждан, а также договора страхования банковского риска непогашения кредитов и страхования ответственности заемщиков за непогашение ими кредитов. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенных ценностей после их реализации, преимущественно перед другими кредиторами. Но, следует учитывать, что в современных условиях на пути реализации коммерческими банками своего залогового права возникают определенные трудности, которые при поверхностном рассмотрении вопроса не видны. Так, в частности, проблемы реализации залогового права банком существуют в отношении предприятий имущество которых сегодня принадлежит государству.

Наметившийся в годы перехода к рыночным отношениям отход от кредитования отдельных объектов и переход к удовлетворению общей потребности в заемных средствах позволили поставить вопрос о кредитовании субъекта кредитных отношений как такового. В результате чего на практике стала возможной выдача кредита не только под конкретное материальное обеспечение или вышеперечисленные документы, но и под гарантию платежеспособных предприятий, других банков или страхового свидетельства о добровольном страховании заемщиком ответственности за непогашение кредита или о страховании самим банком-кредитором кредитного риска непогашения ссуд клиентами. Причем не только одна, но и ряд перечисленных форм юридических обязательств одновременно могут служить обеспечением выдаваемого кредита и, соответственно, должны прикладываться к кредитному договору, заключаемому между банком и заемщиком.

Таким образом, в современных условиях в содержание принципа обеспеченности кредита вкладывается новый смысл, заключающийся в наличии у заемщиков юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный, или в конечном итоге вообще, возврат банковских кредитов (залогового обязательства, договора-гарантии, договоров страхования на случаи непогашения кредитов, договора-поручительства).

Помимо юридически оформленных обязательств, свидетельствующих об обеспеченности кредитов коммерческие банки могут требовать от заемщиков и другие документы, не имеющие правовой основы, наиболее важным из которых является технико-экономическое обоснование целесообразности выполнения кредитуемых мероприятий. В этом документе должны быть достаточно аргументировано рассчитаны будущие доходы предприятия, за счет которых планируется погашение кредита, а также определены сроки возврата ссуды. В банковской практике прошлых лет технико-экономические обоснования обычно представлялись заемщиками в банк при кредитовании затрат долгосрочного характера и связаны с капитальными вложениями.

Сейчас ситуация в экономике меняется. И коммерческим банкам целесообразно в каждом случае предоставления ссуд требовать от заемщиков соответствующее экономическое обоснование, что будет способствовать соблюдению принципа обеспеченности кредита за счет будущих доходов клиента банка.

Необходимость дифференцированного подхода банков при кредитовании хорошо и плохо работающих хозорганов мотивировалась действиями закона стоимости, требующими осуществления каждым предприятием затрат по производству и реализации продукции в соответствии с общественно необходимыми нормами. Только соблюдением требований этого закона каждым хозорганом можно было добиться эффективности производства в общественном масштабе. В настоящее время принцип дифференцированности увязывается с принципом срочности возврата, т.е. кредит предоставляется тем заемщикам, которые могут его своевременно вернуть. Поэтому дифференциация кредитования осуществляется только на основе показателей кредитоспособности. Этот принцип кредитования начинает срабатывать еще на стадии кредитного планирования до заключения кредитных договоров, когда банки еще изучают спрос на кредитные ресурсы и начинают их предварительное размещение, руководствуясь, как кредитоспособностью потенциальных заемщиков, так и характером обеспечения испрашиваемых ссуд и, соответственно, их прибыльностью для банка, а также длительностью вложения средств. Дифференцированность кредитования по показателям кредитоспособности является более жесткой по сравнению со всеми существовавшими до настоящего времени ее вариантами. Следовательно, банки в праве отказать в кредите ненадежным партнерам, и у них появляется реальная возможность выбора субъектов кредитных отношений. Дифференцированность кредитования, исходя из кредитоспособности заемщиков, служит необходимым условием нормального функционирования кредита на основах возвратности и платности.

С переходом на рыночные отношения  хозяйствования меняется содержание и принципа платности кредита. Принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств. Реализация этого принципа осуществляется через механизм функционирования банковского процента, в форме установления дифференцированных процентных ставок за пользование определенными видами кредита. Ставка банковского кредита - это “цена” кредита. Платность кредита призвана оказывать стимулирующее воздействие на коммерческий расчет предприятий, а банку обеспечивать возмещение своих затрат по содержанию аппарата и получение прибыли для увеличения ресурсных фондов кредитования, а также использования для собственного развития.