Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

Дипломная работа

на тему:

«Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке.»

 

Содержание

 

Заключение………………………………………………………………………………….….63

Список используемой литературы………………………………………………….……....66

 

Введение.

За прошедший год ипотека  в России вновь начала набирать популярность и становиться привлекательной. В банковской сфере наблюдались  явные тенденции к смягчению  условий кредитования, понижению ставок и ослаблению требований к заемщику. Стагнация рынка недвижимости и стабилизация экономической ситуации в стране позволили предлагать потенциальным клиентам довольно выгодные условия приобретения ипотечного кредита.

Соответственно, в качестве темы данной дипломной работы была выбрана система ипотечного кредитования в Российской Федерации и анализ посреднической деятельности на рынке ипотеки с попыткой разработать ряд мероприятий по усовершенствованию и развитию такого вида деятельности как ипотечный брокеридж.

Как результат положительной динамики процентных ставок и условий ипотечного кредитования - ближе к концу года произошло увеличение ипотечных сделок. По большому счету можно говорить о том, что прошлый год ознаменовался постепенным возрождением рынка ипотечного кредитования.

Одним из наиболее важных моментов, способствующих обретению  прежней доступности ипотеки, в  связи с уменьшением ее стоимости, стало снижение ставки рефинансирования до 7,75%. Помимо этого, существенное влияние оказали и введенные поправки в законодательные акты.

Итак, процентные ставки по ипотеке  вплотную приблизились к докризисным  значения. Небольшой запас для  снижения есть, но дальнейшее развитие событий будет зависеть от общей  экономической ситуации в стране.

Кредитные организации вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты, т.к. сегодня на рынке представлены кредитные программы практически для любых целей заемщика и придумать что-то новое достаточно проблематично.

С большей вероятностью банки пойдут по пути улучшения условий и качества услуг по уже действующим программам. В частности, должны стать более привлекательными для заемщика ипотечные программы по предоставлению кредитов для приобретения загородной недвижимости и квартир в новостройках.

Свою роль может сыграть и мировая экономика. Социальные потрясения в Африке и Азии, природные катаклизмы в Австралии и Америке, которые являются крупными поставщиками продуктов, в том числе и в Россию, могут серьезно отразиться на стоимости продовольствия, в результате чего многим людям будет уже не до улучшения жилищных условий, и тем более, не до ипотеки.

Помимо этого, в стране все еще  очень заметны последствия кризиса  и значительная доля прошлогодних ипотечных  кредитов основаны на разного рода государственных субсидиях. Сколь долго еще будет сохраняться роль государства в поддержке банковской сферы - пока не ясно. Однако, если все финансовые и экономические показатели в России будут стремительно улучшаться, а банки смогут и дальше смягчать условия предоставления ипотечного кредита и, пусть незначительно, но снижать процентные ставки, то вполне возможно, что рынок ипотеки в 2011 году наберет обороты.

В соответствии с ранее упомянутыми  подведенными итогами прошлого года и оптимистическими прогнозами на год  грядущий, можно сформулировать актуальность данной дипломной работы, которая заключается в активном процессе организации и развития процесса ипотечного кредитования в России.  Таким образом, на данный момент существует острая необходимость в разработке мероприятий по усовершенствованию данного процесса и приведению его к более простой и доступной форме.

В данной дипломной работе были поставлены следующие цели:

- сделать общий обзор системы   кредитования коммерческих банков  и выделить среди спектра банковских  услуг ипотеку как развивающийся и перспективный вид кредитования;

- определить основные нормативно-правовые акты и внутрибанковские правила ипотечного кредитования, на которые в своей работе опирается банк-кредитор;

- провести анализ ипотечного  рынка в России на данный момент, отобразить основные показатели динамики и структуры, определить проблематику и сделать сравнительную характеристику с международной системой ипотечного кредитования;

- показать роль агентства недвижимости  и/или ипотечного брокера в  ипотечной сделке;

- выявить основные проблемы в системе посреднической деятельности на рынке ипотечного кредитования, определить положительные и отрицательные тенденции и факторы их проявления;

- разработать ряд практических  рекомендаций для коммерческих банков и ипотечного брокериджа с целью решения ранеевыявленных проблем, расширения и развития системы ипотечного кредитования в целом и посреднической деятельности на рынке ипотеки, в частности.

Глава 1. Сущность банковского кредита.

1.1. Основные принципы и этапы  банковского кредитования.

Необходимость кредита. Причины и  предпосылки его выделения в  спектре банковских услуг.

Кредит является одним из самых  гениальных открытий, таким, как, к примеру, деньги, банки. Кредит представляет собой опору современной экономики, неотъемлемый элемент экономического развития. Его используют как крупные организации, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры: как государства, правительства, так и отдельные граждане.¹

По мере становления рыночных отношений  расширяется спрос на банковские услуги. Появление многообразия форм собственности, характерного для рыночной экономики, создает дополнительный спрос на услуги коммерческих банков и предполагает необходимость существования такой финансово-кредитной системы, при которой банковские услуги предлагались бы физическим и юридическим лицам различными банками на конкурентной основе. Коммерческие банки являются главным инструментом в регулировании финансово-кредитных отношений между юридическими и физическими лицами. Развитие и совершенствование услуг, оказываемых коммерческими банками, имеет большое значение прежде всего потому, что с переходом от административно-командного типа экономики к свободной рыночной, изменяется место каждого отдельного гражданина в системе экономических отношений: он становится непосредственным собственником средств производства и получает большую степень экономической свободы. Реализация новых экономических прав и обязанностей порождает потребность в многочисленных банковских услугах и операциях.

 Предоставляя ссуды своим клиентам, банки выполняют роль финансовых посредников, принимая денежные средства у вкладчиков и предоставляя их заемщикам. Эта деятельность банка приносит реальную пользу всем заинтересованным сторонам. Вкладчики пользуются тем, что их депозиты выполняют функцию средств обращения и функцию ликвидных активов, а в целом ряде случаев еще и приносят проценты. Заемщики пользуются открывшимися им доступом к крупным денежным суммам на достаточно длительные периоды времени. Это происходит даже в тех случаях, когда большинство мелких индивидуальных вкладчиков изъявляют желание вложить в банк лишь весьма небольшие денежные суммы, причем на короткий период времени. В случае, если бы в мире отсутствовала банковская деятельность, ни одной крупной фирме вообще не удалось бы вести деловые операции, выступая в качестве заемщика у мелких фирм, располагающих временно свободными денежными средствами.

Естественно, что и банки извлекают прибыль из этих операций. Они получают доход, назначая более высокую ставку процента по ссудам, чем ту, что они выплачивают по вкладам. Так, кредитование клиентов коммерческими, в частности, сберегательными банками является основным источником их доходов, т.е. подавляющая часть временно свободных средств направляется банками на кредитование как предприятий и организаций, так и населения.

Однако, при всей очевидности той  пользы, которую приносит кредит, причины его появления, а так же его воздействие на народное хозяйство различные специалисты, ученые и политики оценивают не однозначно. Одни считают, что кредит возникает от бедности, нехватки имущества и ресурсов у субъектов хозяйствования. Другие полагают, что кредит разрушает экономику, поскольку за него нужно платить, а это сильно ухудшает финансовое положение заемщика, приводит его к банкротству. Столь неоднозначное понимания воздействия кредита на экономику во многом связано с отсутствием четкого понимания его определения и сущности.²

Понятие и содержание кредита, его структура и принципы кредитования.

И так, кредит - важнейшая составляющая системы финансов страны в целом и каждого ее жителя в отдельности. Через кредитную систему проходит банковский объем денежных расчетов и платежей, при помощи кредита мобилизуются свободные денежные средства населения, предприятий, государства и перераспределяются в ту часть экономики, которая нуждается в финансировании. Кредит возникает из функции денег как средства платежа при продаже товара не за наличные деньги, а с рассрочкой платежа, что чаще всего (кроме возможных случаев с потребительскими кредитами) обусловлено не бедностью покупателя, а особенностью процесса производства.³

Кредит (лат. creditum - ссуда) - ссуда в  денежной или товарной форме на условиях возвратности, платности (проценты) и  срочности (с заранее известным  периодом возврата).

Коммерческие банки, имеющие лицензию Центрального Банка РФ, является главным звеном кредитной системы; они одновременно выступают в роли покупателя и продавца имеющихся у общества временно свободных средств. Займы предоставляются банками субъектам хозяйствования всех форм собственности во временное пользование на условиях, предусмотренных кредитным договором. ⁴

Кредит как и любая экономическая  категория имеет свою структуру, которая остается устойчивой и неизменной не зависимо от того или иного вида или форм кредита. Элементами кредита являются:

- субъекты кредита, а именно кредитор и заемщик;

- ссуженная стоимость, как особая часть стоимости;

- особая добавочная потребительная  стоимость.

Процесс купли-продажи товаров  не всегда приводит к немедленному получению продавцом их денежного эквивалента, покупатель не всегда имеет возможность сразу заплатить за товар, оплата производится только по истечении определенного срока. Так продавец становится кредитором, покупатель – должником.

Кредитор – сторона кредитных отношений, предоставляющая ссуду. Для того, чтобы выдать ссуду, кредитору необходимо располагать определенными средствами. Их источниками могут стать как собственные средства, так и ресурсы, заимствованные у других субъектов воспроизводственного процесса. В современном хозяйстве банк-кредитор может предоставить ссуду не только за счет собственных ресурсов, но и за счет привлеченных средств, хранящихся на его счетах, а так же мобилизованных посредством размещения акций и облигаций.

«Заемщик» и «должник» - близкие, но не одинаковые понятия. Предприятия и граждане могут, например, задержать оплату коммунальных услуг, налогов, страховых платежей, однако кредитные отношения по этому поводу не возникают. Долг – это состояние не только экономических, но и но и чисто «человеческих» отношений. Применительно к кредитной сделке речь должна идти не о должнике, а о заемщике.

С образованием банков происходила  не только концентрация кредиторов, но и значительное расширение состава  заемщиков. В современных условиях помимо банков заемщиками выступают предприятия, государство. При этом банки становятся коллективными заемщиками, поскольку занимают не для себя, а для других.

Банковский капитал значительно  меньшей степени ограничен относительно направления, сроков и величины кредитных сделок по сравнению с коммерческим кредитом.⁵

Кредитором в условиях банковского  кредита выступает банк, заемщиком - юридические и физические лица. При переходе к рыночной экономике  принципиально меняется объектно-субъектного  механизм организации банковского кредитования. Произошел переход от пообъектного к прямому кредитованию хозяйственных субъектов. Главное значение в механизме банковского кредита имеет уже не выбор объекта, а оценка субъекта кредитной сделки.

Основными источниками формирования банковских кредитных ресурсов являются собственные средства банков, остатки на расчетных и текущих счетах, привлеченные на депозитные счета денежные средства юридических и физических лиц, межбанковские кредиты и средства, полученные от выпуска ценных бумаг. Кредитные операции осуществляются банками в пределах собственных кредитных ресурсов. Величина кредитных ресурсов банков зависит от уровня обязательных экономических нормативов регулирования деятельности коммерческих банков.

Банковский кредит носит коммерческий характер. Цель деятельности банка в процессе кредитования - получение максимальной прибыли. Направленностью на прибыли определяется главная линия экономического поведения коммерческих банков как при покупке кредитных ресурсов, так и при их продаже клиентам.

Каждый коммерческий банк ставит цель - обеспечить высокое качество собственного кредитного портфеля.

Возникновение кредита происходит не в сфере производства продуктов  для их внутреннего потребления, а в сфере обмена, где владельцы  товаров противостоят друг другу как собственники, юридически самостоятельные лица, готовые вступать в экономические отношения. Товарообмен как перемещение товара из рук в руки, обмен услугами являются той почвой, на которой возникают отношения по поводу кредита.

Сущность кредита состоит в  том, что граждане, воспользовавшись кредитом, получают возможность направить  полученные дополнительные ресурсы  для расширения своего дела либо приблизить достижение своих потребительских  целей, скорее поручить в свое распоряжение такие вещи, предметы, ценности, которыми, не будь кредита, они могли бы владеть лишь в будущем.

 Кредит во многом является  условием и предпосылкой развития  современной экономики, неотъемлемым  элементом экономического роста.  Его используют как крупные предприятия и объединения, так и малые производственные, сельскохозяйственные и торговые предприятия. Им пользуются как государства и правительства, так и отдельные граждане.