Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

Отношение платежей к доходу не должно превышать 40%, обязательств к доходу – 60%, а отношения кредита к залогу должно находиться в рамках от 30% и до 90%.

После расчета по этим коэффициентам  часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет  являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам  кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле:

А = S*p / 1 – (1+p) ^–n, где:

 S – величина кредита,

 p – величина кредитной ставки за период,

 n – количество периодов.

Иная форма — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают  равными долями, а процентные платежи  меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа (A1) таков: A1 = S * (p + 1 / n). Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процентов (меньше переплата).

В России действует закон (Налоговый  кодекс РФ), по которому заёмщик имеет  право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

Если у заемщика единственное место  работы, он может обратиться в бухгалтерию  по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет  перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.¹²

Таким образом, можно сформировать основные условия предоставления ипотеки, характерные не только для нашего государства, а для ипотечного кредитования во всем мире.

Условия ипотеки, как и любого другого  кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам. В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Если доход заемщика привязан к  какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку именно в этой валюте. Во-первых, в большинстве  ипотечных банков ставки по ипотеке  в иностранной валюте ниже, чем в рублях. А во-вторых, в условиях снижения курса выбранной валюты относительно рубля, заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так же в пересчете на рубли).

Если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении ипотеки в национальной валюте он получает стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – возможность уменьшить стоимость ипотеки за счет разницы валютных курсов. В последнем случае следует сравнить преимущества валютной ипотеки и предстоящие издержки на конвертацию для ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, что особенно актуально для кредитов в "экзотических" для России валютах - швейцарских франках и японских иенах.

Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

В настоящее время процентные ставки по кредитам в долларах США и евро ниже чем по кредитам в рублях. Заемщик, взявший валютный кредит может рассчитаться по нему намного быстрее чем по рублевому, а может и "пролететь" из-за возможных дефолтов.

Если заемщик с рублевыми доходами решился на валютный кредит и желает минимизировать потери от возможных дефолтов, используя массированное досрочное погашение ипотечного кредита, то ему следует при выборе ипотечных продуктов внимательно изучить санкции за досрочное погашение.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Для оформления ипотеки созаемщик  должен предоставить в ипотечный  банк тот же набор документов, что  и сам заемщик кредита.

Требования банков по наличию поручителей и созаемщиков указаны в описании ипотечных программ, которые можно выбрать в разделе "Поиск программы".

Получение ипотечного кредита связано  с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального  взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может  потребовать от заемщика подтверждения  доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей.

Поручитель – это лицо, которое  гарантирует выполнить перед  ипотечным банком обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам.

В результате конкуренции, ипотечные  банки все реже выдвигают требование о наличии у заемщика одного или  нескольких поручителей. Это требование более характерно для ипотеки в регионах, а в Москве и крупных городах России уже вполне возможна ипотека без поручителей.

В роли поручителей могут выступать  не только физические, но и юридические  лица. В регионах довольно широко распространен  вариант, когда в качестве поручителя по кредиту выступает организация-работодатель заемщика.

В случае, если заемщик ипотеки  оказался не в состоянии отвечать по своим обязательствам, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму  кредита и проценты по нему, а так же компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого, права кредитора переходят от банка к поручителю, и тот может, в свою очередь, потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих убытков (вероятно, через суд).

 Кроме того, банки-кредиторы  выдвигают особые требования  к ипотечному жилью, которое  предполагается приобрести на  кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный  кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности на ипотечное  жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу оформляется  в собственность заемщика. Это  серьезное преимущество ипотеки  по сравнению с другими вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом (ЖНК), где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

В случае ипотеки право собственности  принадлежит заемщику ипотечного кредита, и он абсолютно защищен от неблагонадежности  организации, у которой взял заем. Следует быть внимательными при встрече на рынке с псевдоипотечными схемами, когда переход права собственности на жилье к приобретателю оговаривается на какой-то момент, отличный от момента оформления сделки по приобретению жилья.

Право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника.

И наконец, если ипотечный кредит берется  для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства – таковы нормы нашего законодательства. Именно поэтому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся жилью как правило бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в процессе купли-продажи  жилья накладывают некоторые  ограничения и создают особые условия ипотечного кредитования. Ипотека  и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.¹³

Глава 2. Особенности российского  ипотечного рынка.

2.1. Нормативная база ипотечного кредитования.

Ипотека в России начинает свой отсчет с 16-го июля 1998 года, когда был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)». Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

Общие нормы  о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Фактическая реализация прав банка по ипотеке  возможна в рамках закона "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные  нормы, которые тем не менее следует  учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически  отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности  на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между "социалистическим" жилищным законодательством и новым  российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.

К сожалению, и последние законы исправили  нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона "Об ипотеке" вообще не было серьезных оснований  для выселения неплатежеспособного  должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии ... предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора "об отступном". Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору "об отступном" недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону "Об ипотеке" договорная реализация недвижимости возможна.¹⁴