Проблемы и перспективы развития посреднической деятельности на ипотечном рынке

Первая группа - граждане, которые  еще не уверены в том, что хотят  брать кредит, решение которых  будет формироваться в течение  полугода. Все, что им нужно, - информация. Как правило, эта группа граждан  не осваивает кредит, а потому не привлекательна для банков. Вторая группа - люди, самостоятельно подобравшие себе квартиру, но на выбор банка времени у них нет. Таких немного.

Тем не менее, по данным брокерских компаний, число обращений к ним постоянно  растет. На Западе ипотечный брокер - один из ключевых партнеров клиента при получении ипотечного кредита. Именно он делает процесс ипотечного кредитования более простым и удобным для клиента.²¹

Глава 3. Проблемы и перспективы  развития посреднической деятельности на ипотечном рынке.

3.1. Проблематика развития ипотечного брокериджа в России.

На сегодняшний день сотрудничество ипотечных брокеров с банками  на российском рынке характеризуется  рядом проблем. Официальные сайты, размещающие объёмные списки своих  партнеров, нередко приукрашивают  реальное положение дел, выдавая желаемое за действительное. Это сложно назвать преднамеренным обманом, просто такие партнерские соглашения о сотрудничестве, в своем большинстве, выглядят, как декларации о намерениях. Обе стороны постоянно обвиняют друг друга в незаинтересованности в полноценном сотрудничестве.

Различные эксперты объясняют проблемы в данном партнерстве тем, что  ни банки, ни брокеры пока не могут  определиться, какие цели они преследуют в этом сотрудничестве и как его  разумнее реализовать. Более того, на данный момент такое понятие, как «ипотечный брокер», все еще не сформировалось. Российские брокеры делятся на несколько видов.

Небольшие риэлторские агентства, как уже упоминалось ранее,  обычно подготавливают своих сотрудников, чтобы они при необходимости могли дать клиенту консультацию насчет ипотечного кредита. Разумеется, брокерские услуги такого рода, как правило, не претендуют на высокий уровень профессионализма. Помимо того, большинство мелких риэлторов просто не заинтересовано в совершении ипотечных сделках — это более сложно и менее выгодно, чем продажа жилья за наличные. В отличие от них, крупные риэлторские компании могут позволить себе заниматься реализацией по сложным схемам — в таких компаниях действуют целые ипотечные подразделения, имеющие многочисленный штат.

Некоторое время назад появился ряд самодостаточных брокерских компаний, целенаправленно созданных  для развития данного вида деятельности, зачастую — на средства иностранных  инвесторов. К наиболее известным  на сегодня брокерским агентствам можно отнести «Кредитмарт», «Фосборнхоум» и НБИК.

В последнее время брокерской деятельностью  стали пробовать заниматься страховые  агенты. По мнению многих экспертов, шансы  этих попыток получить широкое развитие невелики: сумма вознаграждения за оказанные услуги слишком мала, чтобы привлечь успешных агентов. Что касается неопытных или не слишком толковых сотрудников, радующихся любому приработку, они все равно не смогут предоставить клиентам качественные брокерские услуги. Поэтому сотрудничество ипотечных банков со страховщиками скорее всего ограничится использованием последних для получения информации об условиях предоставления кредитов.²²

Однако, и для самого брокера в его работе существует ряд подводных камней.

Во-первых, ипотечный брокер в своей работе сталкивается с теми же проблемами, что и каждый коммерческий банк на пути развития ипотечного кредитования. Такого рода проблемы приводят к увеличению объемов кредитования, однако качество такого кредитования и уровень риска резко снижается.

Существует ряд факторов, которые заставляют банков прибегать к применению мер по ужесточению подходов к управлению рисками жилищного строительства.

Таблица 7.

Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного  строительства.

В аспекте непосредственно деятельности ипотечного брокера на рынке недвижимости эти ужесточения создают для брокера следующие проблемы:

1. Усложнение процесса подбора необходимой недвижимости в следствие того, что усложняется процесс оценки технического состояния недвижимости. Это происходит из-за отсутствия конкретных требований к строящемуся объекту.

2. Сужение рынка недвижимости  в следствие перехода от строящегося  жилья к построенному, так как конкретной формы расчета рисков на той или иной стадии строительства не существует. Соответственно коммерческие банки просто не идут на неопределенные риски и не одобряют выбранный строящийся объект.

3. Кроме того, существует огромная сложность в оценке проектов строительства создает и широко используемая практика «откатов», то есть необоснованных расходов.

4. Еще один важный нюанс состоит  в том, что в нашем городе и регионе, да и в целом по стране практикуется строительство недвижимости за счет покупателей. То есть, есть покупатель, строительство продвигается, нет покупателя – строительство останавливается. Это значительный риск для банков, поэтому банки повышают требованию  к уровню участия в строительстве собственного капитала застройщика.

Вышеперечисленные проблемы относятся  к проблемам самого процесса ипотечного кредитования, которые создают препятствия  и сложности в развитии ипотечного брокериджа. Такого рода проблемы решаются скорее принятием внутрибанковских инструкций и внутренних правил ипотечного кредитования.

Однако в посреднической деятельности на ипотечном рынке есть еще одна важная проблема. Деятельность в качестве ипотечного брокера требует высокой квалифицированной подготовки, специализированного обучения. На данный момент ипотечные брокеры, которые являются по-настоящему профессионалами, предпочитают работать лишь с элитной недвижимостью. Элитная ипотека предполагает высокий уровень банковского вознаграждения в следствие больших кредитных сумм. Кроме того и сами клиенты на элитную ипотеку составляют определенный контингент людей: деловых, бизнесменов, банковских сотрудников. Одним словом обеспеченных и занятых людей, готовых платить большие вознаграждения за услуги ипотечного брокера.

Грубо говоря, социальную ипотеку  обслуживать просто некому. Это происходит в первую очередь из-за невысокого уровня комиссионных вознаграждений. А брокеры, готовые работать и  за столь невысокий уровень оплаты не в состоянии оказывать высококвалифицированные и профессиональные услуги.

3.2. Система мероприятий по усовершенствованию посреднической деятельности в Российской Федерации.

В западных странах именно кредитные  брокеры обеспечивают банкам основной поток клиентов. На российском рынке кредитный брокеридж — явление все же достаточно новое. Потенциальные заемщики пока не столь активно пользуются услугами ипотечных брокеров, а сами банки не слишком жалуются на отсутствие клиентов.

Пока с большой натяжкой. Но совершенно очевидно, что российский ипотечный рынок развивается очень стремительно. Несколько лет назад западные аналитики прогнозировали, что в 2007 году в России объем новых выданных ипотечных кредитов составит $5 млрд. Но по итогам 2007 года этот показатель достиг $22 млрд.

Сейчас основная проблема ипотечного рынка заключается в недостаточном  развитии института производителей ипотечных продуктов и рынка "сырья" — сферы рефинансирования. В 1990-е  годы товары народного потребления  в России были западного производства, сегодня та же ситуация на ипотечном рынке, где используются в основном деньги западных финансовых структур. И основная задача сегодня состоит в том, чтобы создать отечественных производителей путем организации ликвидного рынка рефинансирующих инструментов, открыть инвесторам доступ к ипотечным бумагам, которые выпускают ипотечные банки. Тогда этот рынок станет надежным, устойчивым, продукты на нем окажутся доступнее для потребителя.

В Америке 80% ипотечных кредитов выдается при помощи кредитных брокеров. Очевидно, в России гораздо меньше. С чем это связано?

На Западе основным клиентским потоком  действительно управляют брокерские компании: если банк дружит с брокерами  — у него всегда есть клиенты. Брокерские компании в состоянии общаться с банком на равных: если банк не отвечает требованиям клиентов по качеству обслуживания, кредитный брокер прекратит с ним сотрудничество и направит поток клиентов в другой банк. На российском ипотечном рынке правила игры пока еще диктуют банки. Сегодня они не боятся того, что та или иная брокерская компания расторгнет с ними договор о сотрудничестве, потому что не чувствуют недостатка в клиентах. Потенциальные заемщики в свою очередь пока не понимают, зачем нужен кредитный брокер, если можно обратиться напрямую в банк.

Однако, прогнозы финансовых экспертов  не дают ипотечным брокерам опустить руки.

В июне 2011 года прогнозируется объем  выданных ипотечных кредитов в суммарном  выражении равный 56 397 млн. руб. Если сравнивать прогноз объема  ипотечных  кредитов в июне 2011 года с объемом ипотечных кредитов в июне 2010 года (28 070 млн. руб.), то объем ипотечного рынка вырастет в 2 раза.

Во втором квартале 2011 прогноз объема выданных ипотечных кредитов равен 168 398 млн. руб. Этот показатель вырастет на 101% по сравнению с показателями второго квартала 2010 г. (83 616 млн. руб.).

Общий тренд объема ипотечного рынка  положительный. Индекс состояния ипотечного рынка продолжает показывать  ежеквартальный рост.

Такого рода прогнозы заставляю  коммерческие банки принимать меры и в направлении снижения рисков и повышения качества ипотечных кредитов, а не только объемов кредитования.

В таблице представлены основные мероприятия по ужесточению подходов к управлению рисками жилищного строительства.

Таблица 8.

Ключевые изменения в подходах российских банков к минимизации рисков кредитования жилищного кредитования.