Оценка жилой недвижимости

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа  и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений  аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный Оценщиком  анализ предложений о продаже  квартир в г. Москве по объявлениям  в газете «Из рук в руки», в  журнале «Недвижимость & Цены», в  объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта  оценки и каждого  из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны  следующие элементы сравнения:   Выбираются аналоги и корректировки проводятся по элементам сравнения

• Ø условия финансирования;
• Ø дата предложения;
• Ø местоположение;
• Ø состояние;
• Ø общая площадь;
• Ø этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком  сегмента рынка, к которому относятся  объекты оценки, позволили сделать  вывод о том, что приведенные  выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа  объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения  не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование  нецелесообразно.  Каких

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок  на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки(это процентные поправки), которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%.  Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа  рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт  может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько  объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз  или на сколько один объект лучше  другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать  оценки экспертов, вводится специальная  шкала оценок – шкала относительной  важности .

В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и  расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

В Приложении к  Отчету приведены копии материалов, содержащих предложения аналогов.

Таблица 7. Выборка аналогов

 Как посчитал Стандартное отклонение и Коэффициент вариации??

Рисунок 3. Карта расположения аналогов и объекта оценки (1- объект оценки, 2-6 - аналоги) 

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Эту таблицу разбей на таблицу, содержащую характеристики аналогов и оцениваемого объекта  и таблицу в  которой ты проводишь  корректировки по элементам сравнения. Кроме этого, ты эти  действия должен описать. Кто будет изучать  твою непонятную  и не читаемую таблицу????

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной  по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. ХХ, кв. ХХХ, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС. 

Заключительным  элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта  оценки является сопоставление расчетных  стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов  оценки.

Целью анализа  и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ  и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим  критериям:

• Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
• Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
• Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
• Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость  объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования  затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.