Оценка жилой недвижимости

1.2. Миссия компании, принципы деятельности

     Миссия  компании: способствовать развитию бизнеса  в России путем предоставления качественных услуг в области консалтинга.

     Принципы  работы:

• Высокое качество услуг.
• Гарантии строгой конфиденциальности.
• Ответственность по принятым обязательствам.
• Выполнение работ в кратчайшие сроки.
• Непрерывное совершенствование профессионального уровня сотрудников компании.

1.3. Основные направления  деятельности компании.

     Услуги  по оценке стоимости охватывают следующие  направления:

• оценка бизнеса и ценных бумаг,
• оценка объектов недвижимости,
• оценка земельных участков,
• оценка машин, оборудования и транспортных средств,
• оценка иных активов, в том числе дебиторской задолженности, лицензий на добычу полезных ископаемых, объектов интеллектуальной собственности и др.

     При осуществлении проектов специалисты  компании применяют новейшие мировые  методики, используют современную технологическую  и информационную базу.

1.4. Краткое описание выполненных задач

     В период прохождения производственной практики с 14.01.2009 г. по 06.04.2009 г. автором были изучены основные направления деятельности компании «Оценка для кредитования», нормативно-правовая база предоставления оценочных услуг в РФ, используемые методики проведения финансового анализа, существующие методики диагностики и оценки инвестиционных проектов, правила внутрифирменного документооборота, процесс и стандарты подготовки отчетности и бизнес-планов.

     Должностные обязанности включали взаимодействие с клиентами в рамках осуществления  проектов, сбор и анализ исходной информации, проведение в рамках проекта анализа  рынка недвижимости региона и  составление обзоров, осуществление  всех необходимых расчетов и оформление отчетов по проектам. В процессе производственной практики были осуществлены проекты по оценке различной жилой  недвижимости, в частности оценка квартир, долей квартир, коттеджей, коммерческой недвижимости. 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. практическая часть. составление отчета об оценке жилой недвижимости (квартиры) 

     Оценка  объектов недвижимости – это одно из наиболее востребованных направлений деятельности оценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не только юридическим лицам, но и физическим. Оценка стоимости может потребоваться как для небольших отдельно стоящих строений, так и для крупных производственных комплексов.

     Самыми  распространенными случаями, когда  требуется оценка недвижимости, являются сделки купле – продажи объекта, получение кредита в банке под залог данного объекта, внесение недвижимости в уставной капитал. Так же, оценка требуется для целей страхования, налогообложения, получения недвижимости по наследству и в иных случаях. В ряде случаев, квалифицированная независимая оценка недвижимости необходима для принятия эффективных управленческих решений. Существует множество различных видов недвижимости, и каждый из них имеет свои специфические факторы, влияющие на стоимость данного объекта.

     При оценке недвижимости оценочная компания учитывает множество различных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Основными из них являются тип здания и его предназначение, состояние объекта и прилежащей территории, месторасположения недвижимости, транспортная доступность, метраж. Немаловажным является и положение дел на рынке недвижимости на момент оценки.

     Перед началом проведения оценки необходимо определиться с целью ее оценки. От цели зависит, какой вид стоимости  недвижимости будет определяться в  процессе оценки. Недвижимость может  обладать рыночной стоимостью, инвестиционной стоимостью и ликвидационной стоимостью. Рыночная стоимость – это цена, по которой данный объект может быть продан в данный момент на рынке  недвижимости при наличии здоровой конкуренции. Инвестиционная стоимость  недвижимости определяется для заключения определенной сделки по инвестированию, заключаемой с определенной группой  лиц. Ликвидационная стоимость объекта  – это цена, за которую может  быть продана недвижимость в кратчайшие сроки при условии вынужденного отчуждения объекта владельцем.

     При оценке объектов недвижимости применяется  три основных метода оценки. Рыночный метод оценки основан на анализе  данных о продаже за последнее  время аналогичных оцениваемому объекту и о продающихся подобных объектов сейчас. Затратный метод  оценки объекта недвижимости определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых  на его восстановление или замещение. Доходный метод оценки объектов недвижимости определяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, который будет приносить данная недвижимость в будущем.

     После проведения работ по определению  стоимости объекта недвижимости, оценочная компания предоставляет заказчику пакет документов. В нем содержится результат оценки и подробное описание всех факторов, повлиявших на его стоимость. Этот пакет документов обладает доказательным значением и является официальным юридическим документом.

     Российским  законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому  имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

2.1. Последовательность оценки объекта недвижимости

 

     1 Этап. Определение задачи оценки:

     цель  оценки, вид определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных  прав, дата оценки.

     2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки:

     график  работ по оценке, источники информации, выбор методов оценки, затраты  на проведение оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление  договора на оценку.

     3 Этап. Сбор и анализ информации:

     осмотр  объекта и прилегающей территории, юридическое описание объекта недвижимости, физические характеристики и местоположение, экономическая информация, проверка достоверности собранной информации, анализ и обработка информации.

     4 этап. Анализ наиболее эффективного использования:

     анализ  земельного участка,  анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями, правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, наивысшая стоимость недвижимости.

     5 этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

     оценка  стоимости на основе доходного подхода, оценка стоимости на основе сравнительного подхода, оценка стоимости на основе затратного подхода.

     6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:

     проверка  полученных данных о величине стоимости, допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации, выведение  итоговой величины стоимости.

     7 этап. Составление  отчета об оценке.

      

2.2. Цели и задачи оценки недвижимости

 

     Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости  и практическое применение результатов  оценки, соответственно.

     В частности, оценка недвижимого имущества  необходима в следующих ситуациях:

• операции купли-продажи или сдачи в аренду;
• акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

     Цели  и задачи оценки определяют особенности  применения методологии оценки.

2.3. Понятие и виды стоимости

 

     При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

     Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

     Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

     Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

     Стоимость имеет две формы проявления:

• потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).
• меновая стоимость характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

 

     Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих  видов стоимости (п. 3 стандартов):

• рыночная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизводства объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость объекта оценки;   Откуда списал???? В каких это стандартах???
• утилизационная стоимость объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки.

2.4. Основные принципы оценки недвижимости

 

     Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости  объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов  рынка на величину стоимости объекта  недвижимости.

     В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями);
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4. наиболее эффективного использования.

     Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя: