Оценка жилой недвижимости

       Доходный  подход

 

     Доходный  подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки. При оценке с позиции доходного  подхода во главу угла ставятся будущие  доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного  использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни методы доходного  подхода используют приемы, известные  из теории сложных процентов. Для  применения этого подхода требуется  оценить доход, который будет  приносить имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей  ставке капитализации (дисконта).

     Доходный  подход наиболее уместен при оценке объектов, приносящих самостоятельный  доход или объектов, доход от использования  которых может быть выделен из потока доходов от всей собственности, составной частью которой он является. Второй существенной предпосылкой применения доходного подхода является типичность мотивации приобретателя - инвестирование средств в источник будущего дохода.

       Методы  доходного подхода опираются  на принципы такие, как ожидания, учета  факторов производства, наилучшего и  полного использования, вклада. Несомненным  достоинством этих методов является возможность комплексной, системной  оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а  весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

       Применение  методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно  от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг  или в большей степени имеет  социальное значение, чем экономическое.

       Наличие расчета затрат не является признаком  того, что это обязательно затратный  подход. Без расчета затрат не обходится  ни один метод доходного подхода, когда нужно определить чистый доход, расчет затрат можно обнаружить в  типичном представителе сравнительного подхода — методе прямого сравнения, когда вносят корректировки чисто  затратного характера (на устранение различий цен в затратах на транспортные, складские, страховые и таможенные операции, на приобретение дополнительных устройств и т.д.).

       В то же время применение каждого подхода  дает оценку стоимости одного и того же объекта с разных позиций. Поэтому  неслучайно требование выполнения дублирующих  расчетов стоимости с применением  трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) и согласование получаемых оценок зафиксированы в ряде стандартов оценки (официальных стандартах, утвержденных правительством, международных стандартах оценки (МСО). Соблюдение этого требования в полном объеме приводит к повышению  трудоемкости оценочных работ, как  минимум, втрое.

       Расчет  стоимости методами доходного подхода. Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках доходного  подхода. В зависимости от применяемого метода приводится расчет чистого дохода, расчет (обоснование) ставки дисконтирования, ставки капитализации, формулы и  таблицы расчета доходным подходом, а также полученный конечный результат.

 

 2.6. Отчет об оценке квартиры (сокращенная версия)

 

 Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918. 5 комнат.  Состояние квартиры – под  отделку.  На  дату оценки квартира не эксплуатируется.   Результаты  оценки, полученные при использовании  подходов к оценке Затратный подход: не использовался.  Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот  пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС.  Доходный  подход: не использовался.   Итоговая  рыночная стоимость  объекта оценки 27 857 000 (Двадцать  семь миллионов  восемьсот пятьдесят  семь тысяч) рублей, без НДС

 

  

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком  оценки объекта оценки Договор на оценку №ОД-01-01 от 00 марта 0000 года, Задание  на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку). Собственник объекта оценки Иванов Иван Иванович, российский паспорт 00 00 000000, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Применяемые стандарты оценки Федеральные стандарты  оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО  №3). Объект  оценки Квартира, общей  площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. XXX, кв. ХХ Дата  осмотра Осмотр не производился Дата  оценки 00 марта 0000 года. Странная дата Цель  оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки. Задачи  проведения оценки Определение рыночной стоимости  объекта оценки для целей ипотечного кредитования Остаточная  балансовая стоимость Нет данных. Номер, дата составления  отчета №00-03/0000 от 00 марта 0000 года Форма отчета Письменная, полный развернутый отчет График  проведения оценки

• 1.      Объект оценки:

Квартира, общей  площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. ХХХ, кв. ХХ. Характеристики объекта: Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – без отделки. 

• 2.      Имущественные права на объект:

собственность (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.  (указать правоустанавливающие документы)   Зачем растянул текст???

• 3.      Цель оценки: Определение рыночной стоимости
• 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для ипотечного кредитования ( Что для получения кредита)

• 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку). 

• 6.      Вид стоимости: Рыночная стоимость. 
• 7.      Дата оценки: 00 марта 0000 года.  Конкретно указать дату
• 8.      Срок проведения оценки: 5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

 

 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:

• 1.       В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
• 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
• 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
• 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
• 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
• 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
• 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
• 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
• 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.  

10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Федеральный Закон  от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации». Федеральные стандарты оценки: ФСО  № 1 (утв. приказом № 256 от 20.07.2007 г.), ФСО  № 2 (утв. приказом № 255 от 20.07.2007 г.) и  ФСО № 3 (утв. приказом № 254 от 20.07.2007г.).   

Таблица 3. Сведения о заказчике оценки

Фамилия Имя Отчество Иванов Иван Иванович Местонахождение г.Москва , ул.  ХХХ Серия, номер документа, удостоверяющего  личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ Российский  паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД

 

  
 
 

Таблица 4. Сведения об оценщике

Фамилия, Имя, Отчество Петров Петр Петрович Основание Трудовой договор  между Петров Петр Петрович и ООО  «ХХХ» от 28 декабря 2007 года.  Номер и дата выдачи Свидетельства Свидетельство № 00111 от 28 декабря 2007 года. Учетная карточка в реестре  СРО РОО на сайте  организации WWW.  Документ, подтверждающий получение  профессиональных знаний в области оценочной  деятельности Диплом о  профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 00.00.00. Выдан Институтом профессиональной оценки при Финансовой Академии при  Правительстве Российской Федерации Сведения  о страховании  гражданской ответственности Полис обязательного  страхования ответственности оценщика №Г11-1111111/1/S0-11 от 28.12.09. Выдан ОАО «РОСНО»  сроком действия с 01.02.2010 г. по 31.01.2011г. Страховая  сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей Судя по всему срок страховки истек. Стаж  работы в оценочной  деятельности 9 лет. Юридическое лицо, с которым  Оценщик заключил трудовой договор: Организационно-правовая форма и полное наименование ОГРН, дата присвоения Местонахождение 11111111111, дата присвоения – 01.01.2001.  г. Москва, ХХХ  Не поняла Привлекаемые  к проведению оценки и подготовке отчета организации и  специалисты Нет

 

Объект  оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена  объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая  стоимость объекта  оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход  к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата  оценки (дата проведения оценки, дата определения  стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты -  денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее  эффективного использования  объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок  экспозиции объекта  оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.