Оценка жилой недвижимости

     Полезность - это способность недвижимости удовлетворять  потребности пользователя в данном месте и в течение данного  периода времени. Определяется величиной, сроками и характером получения  доходов или других выгод от использования  объектов недвижимости.

     Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена  другая собственность с эквивалентной  полезностью.

     Ожидание  – это установление текущей стоимости  доходов или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

     Методики  оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого  подхода к оценке недвижимости в  условиях кризиса.  

     Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

     Ключевыми факторами, формирующими стоимость  недвижимости в рамках доходного подхода, являются:

• площадь, сдаваемая в аренду;
• процент наполняемости;
• арендные ставки;
• динамика их роста/снижения;
• величина эксплуатационных затрат;
• ставка дисконтирования/капитализации.

     Со  стороны потенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто  используется общий подход, заключающийся  в определении стоимости объекта  недвижимости исходя из определения  «потенциально возможной площади» с позиции возможности сдачи  в аренду в текущих условиях. Например, текущий процент наполняемости  объекта составляет 40%, но оценщик  провел анализ и выяснил, что при  снижении арендной ставки можно увеличить  процент загрузки до 70%, при этом фактически сформировал определенный пул потенциальных арендаторов. Соответственно, при проведении оценки используется процент загрузки в  размере 70% и скорректированная арендная ставка.

     Основные  моменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:

• при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота.
• обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;
• необходим реалистичный подход к построению потока дохода;
• при определении ставки дисконтирования/капитализации

     формирования  итогового вывода о стоимости  необходимо помнить, о соблюдении правила: номинальный денежный поток –  номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации.

     В текущих условиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочного  обременения. Довольно часто встречается  ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более  низкой по сравнению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как  следствие, может давать некую «дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, если позволяют условия  договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторов  адекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцировать существующих.

     Как правило, долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из них для любого торгового центра может привести к увеличению доли вакантных площадей.

     Оценка стоимости недвижимости с использованием затратного подхода:

     Ключевыми факторами, формирующими стоимость  в рамках затратного подхода, являются: стоимость земельного участка, стоимость  нового строительства, прибыль предпринимателя, износ.

     Оценка  стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

• невозможность достоверной оценки стоимости земельного участка;
• сложности в корректном определении величины внешнего износа

     при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. В  итоге сейчас мы наблюдаем:

     существенное  удешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились в среднем  на 30–38%); значительное снижение стоимости  земельного участка по отдельным  объектам до 3-5 раз;резкое падение прибыли  предпринимателя;

     наличие значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующих площадей.

     Основные  моменты, на которые необходимо обратить внимание:

     для  нового объекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие  реалии в связи со снижением цен  на основные строительные материалы;

     необходимость осуществления корректного учета  внешнего износа, величина которого в  текущих условиях очень значительна.

     Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода:

     Оценка  стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

     значительный  объем предложения, при этом сделки носят единичный характер; существенные скидки при продаже.

     Основные  моменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналогов обязательна  проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в  части его текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход  от «цены предложения» (по отдельным  объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может  достигать 70%).

     Возможность столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом  цен предложения делает в текущей  ситуации корректное применение сравнительного метода крайне сложным.

     Безусловно, использование цен предложения  не приводит к получению адекватного  результата. Впрочем, найти данные по реальным сделкам чрезвычайно сложно было и до кризиса.

     Раньше  в таких случаях на помощь приходила  корреляция с доходным подходом, благодаря  которой удавалось обосновывать скидки с цен предложения. Если сейчас опираться в сравнительном подходе  на цены предложения, а в доходном на текущие арендные ставки (капитализация), то результаты подходов будут существенно  отличаться.

     Некоторые эксперты пытаются это объяснить  тем, что в кризис ставки капитализации  остаются на низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае, те, которые  мы знаем, это опровергают.

     В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым  элементом при совершении любой  операции с недвижимостью.

     В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института  экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводились  семинары Российских общественных организаций.

     Впервые с проблемой оценки в России столкнулись  в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных  и муниципальных предприятий  на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности.

2.5. Методы и подходы к оценке недвижимости

 

       Согласно  стандартам оценочной деятельности используются три подхода к оценке недвижимости: сравнительный подход, доходный подход, затратный подход.

       Каждый  из этих подходов имеет определенные ограничения с точки зрения возможности  получения достоверного результата оценки конкретного объекта. При  определении стоимости желательно применить все три подхода  к оценке, когда это возможно, а затем выполнить согласование результатов оценки, полученных различными подходами. Однако, в силу различных  обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности  и полноты исходных данных, доступных  для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов к оценке, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки.

             Затратный подход

       Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую  реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости  изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и  продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически  не встречаются на открытом рынке  и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится  специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как  бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения  достаточной прибыли.

       Поскольку методы затратного подхода исходят  не из реальных цен на аналогичные  объекты, а из рассчитанных нормативных  затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто  рыночной стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным рынком». В методах затратного подхода  важную роль играет также оценка степени  износа оцениваемого объекта, это объясняется  тем, что получаемая вначале воспроизводственная  или восстановительная стоимость  объекта не учитывает износа и  только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом полного износа объекта.

       Надежность  оценки стоимости затратным подходом в значительной степени зависит  от полноты и достоверности экономической  информации из подотрасли машиностроения, к которой относится оцениваемый  объект (экономическая структура  цен на продукцию подотрасли, сложившиеся  показатели рентабельности продаж, некоторые  нормативы затрат и т.д.).

       Расчет  стоимости методами затратного подхода.

       Приводится  обоснование выбора того или иного  конкретного метода для определения  стоимости оцениваемого оборудования в рамках затратного подхода. Приводится формулы и таблицы расчета  стоимости (стоимость воспроизводства, стоимость замещения) объекта методами затратного подхода, а также полученный конечный результат по каждому объекту  оценки.

             Сравнительный подход

 

       Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении  оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит  из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью  стоимость часто называется стоимостью замещения.

             Данный подход дает наиболее точную информацию о стоимости  объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых  имеется достаточно информации о  фактах их продаж и ценах этих продаж.

       Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного  рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок  слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся ненадежными, а иногда и невозможными.

       Тем не менее именно методы сравнительного подхода дают представление о  действительно рыночной стоимости.

       Расчет  рыночной стоимости сравнительным  подходом.

       Приводится  обоснование выбора того или иного  конкретного метода для определения  стоимости оцениваемого оборудования в рамках сравнительного подхода.

       Определяется  перечень показателей (характеристик), оцениваемого объекта, по которым будет  осуществляться отбор аналогов. Полученную информацию целесообразно отражать в специальных таблицах.

       Далее дается обоснование вносимых коммерческих и параметрических корректировок, приводятся расчет стоимости объекта  и итоговый результат.