Оценка жилой недвижимости

 

 Несмотря  на традиционные новогодние праздники, которые  прошли в январе, интерес к московскому  жилью продолжает расти, постепенно подталкивая  цены вверх.

Почему  используешь старую информацию???????

Объемы нового строительства стремительно сокращались  в течение 2009 года: трудности с  привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса на строящиеся объекты вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. Однако говорить о стагнации рынка элитных  новостроек в Москве не стоит. К выходу в 2010 г. заявлено несколько новых  высококлассных объектов.

Рисунок 2. Динамика выхода новых проектов на рынок элитной жилой недвижимости, кв.м

Наибольший объем  новых проектов заявлен на территории Хамовников. В ближайшие годы этот район может повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового уровня цен. 

Помимо Хамовников в ближайшие 2-3 года развитие получат  районы, не являющиеся элитными в традиционном понимании – Таганский, пойма  реки Сетунь, Кутузовский проспект. В долгосрочной перспективе запланировано  строительство жилья в супер-элитных  локациях в непосредственной близости к Кремлю, на территории Золотого Острова. 

В 2010 году рынок  рискует столкнуться с потенциальным  дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 135 квартир (включая  проект «Садовые кварталы). В построенных  комплексах, находящихся на первичном  рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины – 55%. Для такого крупного мегаполиса, как Москва, такой объем предложения  – небольшой. Кроме того, значительная часть существующего предложения  приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны  квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с  серьезными ограничениями в выборе жилья. 

В течение года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно»  было достигнуто весной 2009 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство  высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.  

В течение января-августа 2009 г. спрос на новостройки находился  на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе  стало расти количество сделок в  строящихся комплексах – доверие  покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. В 2010 г. ожидается  дальнейшее восстановление количества сделок с первичным жильем и рост их доли в общем объеме сделок (до 40-45%). 

Стабилизация  ситуации в экономике в целом  и на рынке недвижимости в частности  повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов. Доля инвестиционных сделок вернется к докризисному уровню. 

По итогам января средняя стоимость квадратного  метра новостроек в Москве составила 155 тыс. руб. Наибольший рост пришелся на жилье бизнес-класса, который составил 2,3%. Цены на предложения эконом-класса остались практически без изменений (+0,3%), элитное жилье подешевело на 1,4%.

Рост цен на новое жилье, отчасти, обусловлен и  продолжающимся увеличением спроса, ведущего к постепенному «вымыванию»  с рынка наиболее ликвидных объектов. По данным агентства «МИАН», в последнем  квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками по сравнению  с отпускным периодом и началом  прошлого года увеличилось в 1,4-1,5 раз. В начале этого года спрос на новое  жилье продолжает расти. Так, по итогам января, он увеличился еще на 25%.

Количество адресов  продаж в Москве по итогам января составило  порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре  прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще минус 4%-5%.  

ЦЕНЫ  Тыс. руб./кв. м  Рост  за месяц, %  Эконом-класс 112,4 +0,3% Бизнес-класс 162,1 +2,3% Элитное жилье 498,4 -1,4% В среднем по Москве 155,0 +0,6%

 

 Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), применяемое в настоящем  Отчете, определяется как вероятное  и разрешенное законом использование  земельного участка и возведенных  на нем зданий и сооружений с наилучшей  отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности  такого рода действий.

Понятие ННЭИ подразумевает  наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом  суждений оценщика на основе его аналитических  навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В  практике оценки недвижимости положение  о наилучшем и наиболее эффективном  использовании представляет собой  посылку для дальнейшей стоимостной  оценки.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка  как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта  недвижимости в целом. 

При определении  вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  использовались четыре основных критерия анализа:

• Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
• Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
• Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику участка.
• Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 

 Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически  возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки  зрения и приводящим к наивысшей  стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является пятикомнатная  квартира, расположенная  на 11-ом этаже жилого дома, то ННЭИ будет является использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.  
 

III. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ  

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает  использование трех подходов для  расчета их стоимости, которые традиционно  установились практикой независимой  оценки и которые вошли в Стандарты  профессиональной деятельности в области  оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный.

Оценщик может  не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования  того или иного подхода.

В настоящем  Отчете при оценке стоимости объекта  оценки Оценщиком был использован  сравнительный подход. 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.   Это уже повтор

Стоимость строительства  аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке  недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей  степени зависит от других экономических  факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени  продажи, физических характеристик  и т.п.).

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание  больших погрешностей при расчете  и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный  подход не применялся. 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений  сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод  подразумевает изучение рынка, выбор  листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы  с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок  для приведения объектов аналогов к  оцениваемому объекту. 

Доходный  подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.  Повтор

Объект оценки – пятикомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал  рынок аренды жилой недвижимости г. Москвы.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что  квартиры аналогичной планировки (5 и более комнат, площадью около 200 и более кв.м) относятся к жилью  бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача  квартиры в аренду в текущем состоянии  невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также  крайне сложно, поскольку стоимость  дизайнерского ремонта значительно  колеблется. Таким образом, Оценщик  счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые  расчеты в рамках доходного подхода  будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение  потенциальных пользователей Отчета. 

Заключительным  элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта  оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в  определении преимуществ и недостатков  каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.    

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого  сравнительного анализа продаж основан  на принципе, согласно которому осведомленный  покупатель не заплатит за собственность  больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод  служит для оценки рыночной стоимости  объекта, исходя из данных о совершаемых  на рынке сделках. При этом рассматриваются  сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней  мере, предложены в продажу.

Очевидно, что  цена текущих продаж аналогичной  недвижимости наилучшим образом  отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии  достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного  анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость  проводить оценку и по сопоставительному  анализу рыночных цен спроса и  предложения.

При применении этого метода стоимость объекта  оценки определяется по сравнению с  ценой предложения аналогичных  объектов. Основой применения данного  метода является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой предложения  или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи  сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи  вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании  подхода к оценке стоимости с  точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
• корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.