Оценка жилой недвижимости

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка -   операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы  сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость. 

Целью настоящей  оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. ХХ, кв. ХХХ.

Собственником объекта оценки является Иванов  Иван Иванович на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности  включает права владения, пользования  и распоряжения имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать  свое имущество в собственность  другим лицам;  передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

I. Материалы, переданные  заказчиком:

• Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
• Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от 23.07.2008 г.
• Копия экспликации от 23.07.2008 г.

 

 II. Законодательные  и нормативны акты:

• Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года  
  №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года.
• Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года  
  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Где остальные стандарты????

 

 III. Информация агентств недвижимости, размещенная в периодических и  
Интернет изданиях:

• Журнал "Недвижимость & Цены" за январь-март 2010 года.
• Сайт информационного агентства «CbondS» - www.cbonds.info.
• Сайт Банка России – www.cbr.ru.
• Сайт АН «Инком» -  www.inkom.ru.
• Сайт АН «Миэль» - www.miel.ru.
• Сайт компании «Домострой» - www.domostroy.ru.

И другие. 

В ходе выполнения настоящей работы по определению  рыночной стоимости объекта оценки применялись следующие стандарты  оценки:

Федеральные стандарты  оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательные к применению при осуществлении  оценочной деятельности.

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в  полном соответствии с принятыми  «Международными стандартами оценки», и Международные стандарты оценки.  

Этап  №1 – Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта  оценки, сбор данных и их анализ 

На данном этапе  был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в  масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный  анализ информации, относящейся к  оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся  путем изучения соответствующей  документации. 

Этап  №2 – Проведение расчетов. Согласование результатов 

При определении  рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения  продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета  использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения  цены продажи сопоставимого объекта  или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различия в характеристиках сопоставимого  объекта и объекта оценки, и  абсолютные поправки, отражающие текущее  состояние объекта.

В связи с  невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке Оценщиком приведено обоснование  отказа от использования данных подходов.   

Этап  №3 – Составление  Отчета об оценке 

На данном этапе  все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и  изложены в виде Отчета об оценке и  приложений к Отчету. 

II. ОБЩАЯ ЧАСТЬ  

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. ХХ, кв. ХХХ. 

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки 

Объект оценки расположен в районе Ломоносовский, Юго-Западного административного  округа г. Москвы.

Территория района - 300 га, население - 67,5 тыс. человек. В  районе нет "своей" станции метрополитена, однако на 3 сторонах его границ находятся  станции: "Университет" (север), "Проспект Вернадского" (запад) и "Новые Черемушки" (юг). Главная улица района - одна из главных магистралей города: Ленинский  проспект.

Ломоносовский имеет вполне развитую инфраструктуру: 17 общеобразовательных школ, 28 дошкольных учреждений, 3 учебно-воспитательных комплекса, 2 школы-интерната, 2 ВУЗа,педагогический колледж, драматический театр "Вернадского,13", хоровая школа "Касталия", хореографический ансамбль "Надежда", 2 музыкальных  школы, 3 библиотеки, досуговые клубы  по месту жительства, 7 учреждений здравоохранения, дом ребенка, наркологический центр., несколько спортивных клубов.

Действуют Центр  лечебной педагогики и Центр психолого-педагогической реабилитации. Население района обслуживается 65-ю продовольственными и 82-я промышленными  магазинами, 45-ю предприятиями бытового обслуживания и 16-ю - общественного  питания. Открываются новые магазины и объекты коммунально-бытового обслуживания.

В Ломоносовском  действуют проекты реконструкции  некоторых микрорайонов и кварталов - осуществляется снос ветхого жилого фонда и новое строительство  на месте снесенных домов.

Основной массив жилой застройки относится к  концу 50-х годов; здания более позднего времени немногочисленны и не оказывают существенного влияния  на облик района в целом.

Объект оценки, расположен в районе Ломоносовский  города Москвы.

В ближайшем  окружении от объекта оценки расположены  жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится Воронцовский парк. 

Объект оценки – пятикомнатная квартира, общей  площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. ХХ, кв. ХХХ.

Оцениваемая квартира расположена на 11 этаже, состояние  – под отделку.

На дату оценки квартира не используется.

Подробное описание объекта приведено в  таблице ниже. 

Это описание ты должен  отразить в приложении, а здесь по тексту ты дать описание, я тебе об этом говорила, почему не исправил??? 
 
 
 

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель Характеристика  показателя Характеристика  местоположения объекта Город Москва Адрес ул. Новикова, д. ХХ, кв. ХХХ Местоположение  в городе В 2-х км от м. Новые Черемушки Преобладающая застройка микрорайона Жилая Объекты социальной инфраструктуры микрорайона  в пределах пешей доступности (менее 1 км). Магазины, школы, д/сад, аптека,  салон красоты, парикмахерская. Обеспеченность  объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Хорошая  Престижность  данного района Высокая, согласно рейтингу районов г. Москвы Транспортная  доступность Нормальная Экологическая обстановка Нормальная Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в  данном р-не на март 2010 г. (4 и более  комнат) 156 650 руб. (по  данным  http://www.arn.ru/)

Общая характеристика здания Тип здания  Многоквартирный дом Год постройки 2007 Материал  наружных стен Монолитно-кирпичный Материал  перекрытий Железобетонные  плиты Фундамент дома Железобетонный Состояние здания, в т.ч. внешний вид (субъективная оценка) Хорошее Техническое обеспечение здания Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация Тип проводки Скрытая Организованная  стоянка личного а/т или подземный  гараж Стихийная парковка Количество  этажей в здании 15-17 Количество  подъездов 3 Количество  квартир на этаже 3 Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый  замок) Домофон Состояние подъезда (субъективная оценка) Хорошее Характеристика  объекта оценки Этаж  расположения 11 Общая площадь, кв.м 199,4 Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м 194,5 Жилая площадь, кв.м 125,9 Площадь кухни, кв.м. 14,8 Кол-во комнат 5 Высота  потолков 3,1 Санузел Раздельный, 1 туалет, 2 ванных Лоджия (балкон) 4 балкона Вид из окон На парк Слаботочное обеспечение Телефон Дополнительные  системы безопасности Нет Внутренняя  отделка квартиры отсутствует