Оценка стоимости предприятия

Во всех странах с рыночной экономикой существуют и активно  функционируют общественные организации  оценщиков. Например, в США сейчас действуют 32 такие организации. Наиболее известные из них это Фонд оценки и Институт оценки США в которых  насчитывается примерно 40000 специалистов. Исключением пожалуй являются Италия и Испания - страны, в которых существует определенное государственное регулирование, а также США, где в 1989 г. было введено государственное лицензирование оценщиков недвижимости.

Ведущие профессиональные организации  США - Институт оценки (Appraisal Institute) и Американское общество оценщиков (American Society of Appraisers - ASA) - создали в 1987 Фонд оценки (The Appraisal Foundation), который должен служить целям достижения единообразия и профессионализма в оценке и обучении. Последнему способствует и работа двух независимых органов - Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Государственное регулирование в США осуществляется как на федеральном уровне, так и на уровне отдельных штатов. Согласно Закону о реформе финансовых институтов (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act -+ FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989, полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы Фонду оценки.

Одновременно с Фондом в структуре Правительства США  действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства - Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee). СКО разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики - ЕСПОП (Uniform Standards, of Profesional Appraisers Practices - USPAP), обязательные для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США. СКО устанавливает минимальный уровень образования опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости.

На уровне штатов оценочная  деятельность регулируется на основании  местных законодательных актов  комиссиями по регулированию оценочной  деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. Требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются, и для работы в конкретном штате необходимо получать соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен.

Примечательно, что в США  до 1989 г. рынок оценочных услуг  был саморегулируемым. Переход к государственному лицензированию был связан с кризисом недвижимости в США. Оценка стоимости недвижимости вышла из-под контроля государственных органов, что повлекло массовое проведение недостаточно объективных оценок при ипотечном кредитовании, размещении муниципальных заказов на строительство и в ряде других случаев. В последнее десятилетие аналогичная кризисная экономическая ситуация, связанная с завышением цен на недвижимость, наблюдалась и в Японии. В условиях финансового кризиса можно сделать предположение, что данная ситуация вполне может развиться и в Казахстане, учитывая общепризнанные сейчас тенденции частого завышения цен на недвижимость, особенно в крупных городах.

Рассмотрим практику Великобритании. В рамках Европейской группы ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA) создана единая система аттестации профессиональных оценщиков на базе европейского стандарта DIN 45013. Такая же система действует в Германии. Она построена с учетом требований Королевского института специалистов в области оценки недвижимости (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), находящегося в Великобритании.

Королевский институт сертифицированных  оценщиков (The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) - одна из крупнейших в мире организаций профессионалов в области земельных отношений, недвижимости и строительства. Общество создано в 1868 году в Великобритании, в 1881 году ему была пожалована королевская грамота.

На сегодняшний день институт насчитывает 136 тыс. членов-физических лиц из 120 стран мира, а также 50 национальных ассоциаций, ассоциированных групп и общественных объединений. Европейская штаб-квартира RICS, созданная в 1993 году в Брюсселе, представляет интересы 17 национальных ассоциаций Европы.

Основные функции RICS: поддержка  высоких стандартов образования  и профессиональной подготовки; защита потребителей посредством контроля за соблюдением правил и профессиональных стандартов деятельности; предоставление информации и независимой экспертизы по вопросам землепользования, недвижимости, девелопмента и проблемам окружающей среды, связанным с этой деятельностью. Кроме того, RICS является консультантом в области экономики, оценки, финансирования, инвестиций и управления активами.

Методическую основу стандартизации оценки в рамках Европейского Союза  составляют стандарты оценки RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, UK), что обусловлено историей развития оценки в Великобритании и Западной Европе. RICS является старейшей профессиональной организацией, которой правительство Великобритании делегировало все полномочия по регулированию оценочной деятельности начиная с середины XVII в. RICS публикует стандарты оценки начиная с 1974 г., известные как "Красная книга (Red Book)". В начале они применялись при оценке для целей официальной бухгалтерской отчетности, но с середины 1990-х гг. они используются практически при любой оценки. С 1991 г. они стали обязательными для членов RICS.

В ряде других европейских  стран (например, в Дании, Чехии и  др.) введены в действие системы  сертификации качества услуг по оценке на основе стандарта ИСО 9002 (ISO 9002).

Австралия. В июне 1994 года по инициативе Австралийского института оценщиков и Земельных экспертов был создан Австралийский совет по Стандартам оценки. Цель деятельности совета - определение позиции стандартов в общей системе законодательства и внедрение их в практику оценки. На данный момент издано более 20 проектов стандартов практики оценки, которые частично утверждены Австралийским советом.

В Америке существует множество  отраслевых изданий, около 20 фирм специализируются на сборе информации для оценщиков. Аналогичные фирмы есть в Англии, Франции, Германии. Одной из самых  известных баз данных является Damodaran (база данных содержащая экономическую информацию) и Value Line (база данных по компаниям, содержащая финансовую информацию)

В связи с тем, что оценочная  деятельность в Казахстане появилась несколько позже, чем на Западе, обеспеченность открытой и доступной информацией о рынках, компаниях, сделках оставляет желать лучшего.

В Австралии отсутствуют  какие-либо требования к отчету об оценке как на уровне законодательства, так  и на уровне делового оборота. Результатом  оценки могут являться как одностраничные заключения, так и подробные отчеты. Форма отчета зависит от вида объекта  оценки и цели оценки. Тем не менее, отчет, составленный в любой форме, должен быть:

- простым для понимания;

- логично составленным;

- содержательным.

В Великобритании все требования к формированию отчета об оценке или  же свидетельства об оценке изложены в RICS. Отчет должен быть полным и  содержать в себе всю необходимую  информацию для идентификации объекта  оценки, расчеты для определения  стоимости.

Итальянский закон закрепляет особую концепцию стоимости, которой  должны придерживаться оценщики собственности. Например, взаимосвязь между оценкой  недвижимости, общественными работами и городской застройкой была отражена в двух специфических законах, более известных как акты Мерлони. Эти законы описывают процесс передачи подрядчику права владения недвижимостью, принадлежащей муниципальным учреждениям, для того, чтобы частично или полностью возместить затраты подрядчика на строительство. Сложность правильного определения стоимости (с учетом критериев оценки и налоговых правил) делает инвестирование в недвижимость и управление недвижимостью все более трудоемким.

В 1998 году Латвийской ассоциацией  оценщиков собственности были изданы требования к содержанию отчета об оценке. Тем не менее при оценке объектов залога для банков до сих  пор составляется краткое экспертное заключение.

В Новой Зеландии при проведении оценки оценщики руководствуются общим  кодексом этики и руководством по оценке соответствующего объекта оценки, которые изданы Институтом.

Во Франции, результаты оценки оформляются в виде отчета, в котором  содержатся необходимые допущения  и условия, анализ рынка объекта  оценки, описание местоположения объекта, состав оцениваемых прав, количественная и качественная оценка объекта и  необходимые выводы. Тем не менее  в ряде случаев эксперт-оценщик  может составлять экспертные заключения, в частности, при:

- актуализации ранее составленного отчета или проведении промежуточной оценки;

- экспертной оценке одного и того же объекта, проводимой каждые 5 лет;

- экспертизе отчета об оценке;

- аудите объектов недвижимости.

Если сравнивать оценщиков, работающих на развитых рынках Европы и США с казахстанскими, то можно увидеть следующие недостатки. При оценке предприятий / бизнеса европейские оценщики учитывают слабые звенья управленческого учета на предприятии, а в Казахстане, пока не существует достаточно полного, отвечающего реалиям экономических отношений и управленческого учета, что не позволяет рассматривать их в рамках оценки стоимости компании. Прежде всего, необходимо перестроить управленческий учет на предприятии, чтобы он соответствовал стандартам, существующим в странах с развитой рыночной экономикой. Предпосылки для этого существуют и для некоторых компаний ведется управленческий учет по международным стандартам финансовой отчетности, что позволяет использовать его в расчетах при проведении оценки.

По мнению западных специалистов, отчеты об оценке казахстанских оценщиков хорошо структурированы, методологически верные. Но существуют и некоторые недостатки, как например, недостаточная широта взгляда на объект оценки, характерная для зарубежных оценщиков и инвесторов. Иностранному инвестору - пользователю отчета об оценке важно понимать не только стоимость оцениваемого объекта на отчетный период времени, а важно понимать макроэкономическую ситуацию в целом. Скажем, насколько информационно прозрачен рынок, каков юридический, налоговый климат в регионе, каковы прогнозы на развитие рынка вообще и прочее. Казахстанские же оценщики чрезмерное внимание уделяют конкретному объекту оценки в отрыве от рынка в целом. В этом кроется опасность неправильно оценить объект, и в результате инвестор может потерять деньги.

Основные виды оценки в  Германии:

- оценка для целей бухгалтерской отчетности.

- оценка при заключении сделок.

- оценка для целей ипотечного кредитования.

- оценка для целей налогообложения и наследования.

- оценка портфелей недвижимости.

Основными лицами, использующими  результаты оценки, являются риэлторы, банки, налоговые службы, финансовые службы различных по профилю компаний и физические лица.

Большинство оценщиков в  Сингапуре являются сотрудниками агентств недвижимости. В зависимости от размера  фирмы оценщик либо занимается непосредственно  оценкой, либо совмещает ее с обязанностями  консультанта по управлению недвижимостью  и т.п. Часть оценщиков работает на банки или государственные  структуры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя  только внутреннюю оценку. В настоящее  время деятельность по управлению недвижимостью  в Сингапуре, в том числе оценка, регулируется Законом о лицензировании деятельности аукционов.

Основные виды оценки, осуществляемой во Франции:

- оценка для бухгалтерской отчетности компаний, котирующихся на бирже.

- оценка при выдаче залоговых ссуд, регулируемая рекомендациями, изданными Банковским комитетом, а также особыми требованиями, предъявляемыми к обществам кредита (Societes de Credit Foncier).

- оценка при уплате налогов с недвижимости (Обычно оценщиками недвижимости не осуществляется). Этот вид оценки основан на так называемом значении величины арендной стоимости, которую до настоящего времени едва ли можно было соотносить с рыночной стоимостью.

- принудительная оценка или оценка при взимании налогов. В этой области существуют определенные правила и постановления суда.

В Чехии действуют две  группы оценщиков. Первая группа - судебные эксперты, зарегистрированные в реестре областных судов и назначаемые на проведение оценки председателем областного суда. Вторая группа - сертифицированные оценщики - физические лица.

Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов.

В существующих условиях переходной экономики Чешской Республики потребителями  оценочных услуг в основном являются банки. Оценка прежде всего используется для следующих целей:

- при слиянии-поглощении;

- кредиторской задолженности;

- оценка акций;

- недвижимости для реализации и определения налогооблагаемой базы.

В связи с кризисом сегментирование  рынка потребителей услуг оценки несколько изменилось. До минимума снизилась доля сегмента инвестиционных компаний / фондов, то же произошло и  с сегментом услуг по оценке частным  лицам из-за кризиса ликвидности  и снижения кредитования под залог  недвижимости.

Больший сегмент данного  рынка услуг занимает оценка для  банков в целях кредитования, залогов, а так же для страховых компаний и предприятий.

Таким образом, несмотря на то, что оценочная деятельность в Казахстане появилась и сформировалась позже, чем в Европейских странах, она получила хорошую основу для эффективного развития и функционирования, а так же возможность использовать неоценимый опыт других стран. В существующей непростой экономической ситуации в стране и в мире оценочная деятельность должна быть подспорьем в принятии правильных управленческих, финансовых и инвестиционных решений.

 

 

2 АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ТОО "ABSOLUTE SERVICE"