Управление строительной организацией

• пополнение и использование  базы данных о потенциальных проектах и поставщиках инвестиционных товаров, а также о ходе их реализации.

Треста и на эффективность решения  задач, связанных с рынками строительных и инвестиционных товаров. Управление маркетингом основывается на изучении информации и влиянии факторов окружающей среды на производственную деятельность.

 

 

3.2.Формирование  портфеля заказов

Чтобы обеспечить соответствующую  прибыль, строительное предприятие должно стремиться к постоянному пополнению «портфеля заказов» на очередной период, исходя из полной загрузки производственной мощности и учитывая возможный рост производительности труда и фондоотдачи.

«Портфель заказов» играет одну из главных  ролей работы любого предприятия. Если у предприятия не будет заказов на выполнение работ, то производство предприятия остановится., вследствие этого прибыль будет равна нулю, а задолжность будет увеличиваться. Чем больше заказов у предприятия, тем выше его загруженность, значит больше прибыль и конкурентоспособность.

На основе заявок «портфеля заказов», заключенных договоров и выявленной емкости рынка формируется и анализируется ассортимент и номенклатура «портфеля заказов».

Существуют следующие инвестиционные схемы привлечения ресурсов: долевое строительство, строительство за счет капитальных вложений (собственные средства), за счет средств инвесторов (юридические лица, бюджеты), ипотечное кредитование.

ОАО «Люкс» осуществляет функции заказчика по строительству объекта, самофинансирование капитального строительства означает его обеспечение за счет собственных средств. Этот источник финансового обеспечения строительства является самым надежным. Самофинансирование означает хорошее финансовое состояние треста, приводит к определенным конкурентным преимуществам на рынке.

Основными собственными источниками  финансирования капитальных вложений является прибыль и амортизационные отчисления.

Самофинансирование за счет прибыли  не означает её полное использование на собственные потребности, в том числе на капитальные вложения. Балансовая прибыль складывается из прибыли от реализации продукции, от продажи имущества и от внереализационных операций. Далее из балансовой прибыли вычитаются другие обязательные платежи, уплачиваемые из прибыли. В результате образуется чистая прибыль, которая служит источником финансирования капитальных вложений.

Следующим по значению собственным  источником финансирования капитальных вложений являются амортизационные отчисления. Преимущество амортизационных отчислений заключается в том, что этот источник имеет место и всегда остается в распоряжении предприятия.

Следующее привлечение капитальных  вложений используемое ОАО «Люкс» - это долевое участие в строительстве жилья. В долевом участии квартиры приобретаются физическими и юридическими лицами.

Долевое участие в строительстве  жилья в настоящее время получило довольно широкое распространение. Это обусловлено возможностью аккумулирования денежных средств у большого числа инвесторов. Объединяя разные по величине вклады, удается сформировать достаточное для строительства жилого дома финансовые активы.

Суть долевого участия в строительстве  состоит в том, что согласно договору одна сторона (застройщик) обязуется в установленный этим договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику), а дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство объекта и принять свою долю в нем.

Строительство жилья по договорам долевого участия выгодно всем участникам, каждый из которых имеет свои интересы на рынке жилья. Дольщики имеют возможность производить оплату стоимости квартиры постепенно, что позволяет увеличить количество покупателей жилья. Для строительной организации подобный способ строительства жилья позволяет иметь постоянное финансирование в течении всего срока возведения объекта, составлять график выполнения СМР, обеспечивающий непрерывное их производство.

Главным способом формирования «портфеля  заказов» являются подрядные торги.

Подрядные торги – конкурсная форма размещения заказов в инвестиционно – строительной деятельности на всех фазах осуществления проекта с целью выбора лучшего предложения для выполнения работ и оказанию услуг.

Подрядные торги проводятся при строительстве зданий и сооружений, при выполнении проектно – изыскательных работ, при определении поставщиков.

Торги позволяют заказчику выбрать  наиболее выгодные предложения с  точки зрения качества работ, цены, сроков исполнения работ.

Основными участниками подрядных торгов являются:

1. заказчик – лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов.
2. организатор торгов – лицо, которому заказчик поручил проведение торгов.
3. тендерный комитет – постоянный или временный орган, созданный                заказчиком или организатором для организации и проведения торгов.
4. претендент – организация под чьим именем подана заявка.
5. оферент – претендент, приславший тендерное предложение (оферту), прикрепленное банковской гарантией и содержащее его согласие участвовать в торгах, на условиях изложенных в тендерной документации.

Процедура проведения торгов состоит  из следующих этапов.

До принятия решения о проведении подрядных торгов заказчик должен получить необходимые инвестиционные ресурсы, подтвержденные соответствующими финансовыми документами.

Следующим комплексом проблем, которые  необходимо решить заказчику до объявления торгов, является разработка концепции будущих договорных отношений между заказчиком и победителем торгов.

Затем следует определение и назначение организатора торгов. Функции организатора торгов заказчик может поручить одной из специализированных фирм, имеющих лицензию на этот вид деятельности.

Организатор торгов формирует и  утверждает состав тендерного комитета, готовит документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявлений или рассылку предложений, организует разработку или рассылку тендерной или другой необходимой документации, утверждает результаты торгов .

Следующим этапом является определения  объекта и предмета торгов.

После чего тендерный комитет разрабатывает  тендерную документацию (тендер), состоящую из технических и коммерческих частей. Сюда входят:

• общая часть, т.е. общие условия договора.
• специальная часть, содержит необходимые о данном конкретном объекте.

Заключительным этапом является выявление  победителя торгов и подписания с ним контракта, определяется окончательная договорная цена подрядных работ.

ОАО «Люкс» участвует в подрядных торгах в качестве претендента, предметом торгов является строительство зданий и сооружений, выполнение строительно – монтажных работ, поставка железобетонных конструкций.

Также выступает в качестве заказчика, выбирает претендентов на выполнение проектно – изыскательских, пусконаладочных работ, поставщиков материалов.

Договор строительного подряда и договор на инвестирование объекта см. приложение.

 

3.3.Участники инвестиционно  – строительной деятельности.

В реализации инвестиционных проектов участвует значительное число организаций. На этапе замысла инвестиционного проекта основная роль принадлежит заказчику.

Заказчик – это юридическое или физическое лицо, которое планирует строительство, размещает заказы на его осуществление подрядным организациям при наличие средств, осуществляемых финансирование, контроль в период производства работ, а также приемку законченных объектов.

Инвестор и заказчик могут быть в одном лице, а при наличии  внешнего инвестора, заказчик выступает как уполномоченный.

Финансирование может осуществляться и за счет кредитных ресурсов, выдаваемых банком заказчику, инвестору, застройщику.

Инвестор  – это юридическое или физическое лицо осуществляющий долгосрочное вложение капитала в проект, предприятие, программу в целях получения прибыли на вложенный капитал.

Дивелопер – это разновидность инвестора, лицо вкладывающее средства в развитие городских и пригородных земель с целью последующей продажи данных участков под застройку.

Застройщик  – юридическое или физическое лицо, осуществляющее строительство определенного объекта на основе  архитектурно – планировочного задания, он заказывает проектно – сметную документацию, получает разрешение на строительство и организует в период строительства все виды надзора.

Застройщик приводит строительство  собственными силами, либо с привлечением подрядчиков. По окончании строительства принимает объект в эксплуатацию и регистрирует право собственности в местном органе самоуправления.

Пользователи  – это юридические или физические лица, использующие объект на праве собственности или получившие право пользования от собственника.

Эксплуатационная организация – это юридическое лицо, осуществляющее на правах собственника или по поручению собственника техническую эксплуатацию объекта. Эксплуатирующая организация считается представителем интересов пользователей, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами.

Проектно –  изыскательские организации – выполняют ТЭО проекта, изыскательские работы, техническое и рабочее проектирование, составляют проектно – сметную документацию, осуществляют авторский надзор за строительством. Организации выполняют эти работы, специализируются на одном из указанных видов работ.

СМО – могут быть генподрядными или субподрядными. Генподрядные строительные организации отвечают за выполнение всего комплекса работ.

Они отвечают перед заказчиком за своевременное и качественное осуществление проекта и сдачу объекта в эксплуатацию.

Генподрядчик на договорной основе привлекает к осуществлению специализированных работ субподрядчиков. Субподрядчик, как правило, выполняет сан - технические, монтажные, электромонтажные работы по монтажу оборудования.

Генподрядчик несет ответственность  за выполнение не только работ, осуществляемых субподрядными силами, но и за работой субподрядчика, координирует производство работ всеми субподрядчиками, не вмешиваясь в их внутри производственно – хозяйственную деятельность.

Поставщик – это юридическое лицо, которое снабжает материальными ресурсами подрядчика. В качестве поставщиков могут выступать предприятия изготовители и по прямым договорам осуществлять поставку.

 В качестве поставщиков могут выступать товарно-сырьевые биржи, они оказывают посреднические услуги по заключению торговых сделок между продавцом и покупателем. В качестве поставщиков могут выступать предприятия оптовой торговли комплектовочной базы, в редких случаях розничной торговли.

Транспортные  организации – юридические лица, осуществляющие по договорам с подрядчиками внешние и внутренние построечные перевозки материально – технических ресурсов всеми видами транспорта.

Специальные организации – юридические лица, предоставляющие на договорной основе подрядчику строительную технику.

Страховые компании – осуществляют страхование имущества подрядчика, транспортных средств, страховых и финансовых рисков, незавершенного производства, страхование жизни и здоровья работников.

Банки – ипотечные, инвестиционные, инновационные, коммерческие – осуществляют финансирование и кредитование строительства.

Научно –  исследовательские организации – это юридические лица, выполняющие по заданию заказчика, служб, ведомств, федерального агенства по строительству и ЖКХ выполняющие научно – исследовательские работы.

 

 

 

 

 

Схема взаимодействия ОАО  «Люкс» с другими организациями.

 

 

 

 

 

ОАО «Люкс» выступает в качестве заказчика, генподрядчика и выполняет часть субподрядных работ. В состав структуры треста входит завод по изготовлению ж/б конструкций, также на балансе треста имеется свой автомобильный парк.

ОАО выполняет также сантехнические, канализационные, отопительные и др. работы.

 

В качестве субподрядчиков трест привлекает:

1. «Вяткастройтехнология» (вентиляционные работы)
2. ОАО «Кировспецмонтаж» (строительно–монтажные и электромонтажные работы)
3. ОАО «Теплосервис» (отопительное оборудование, проектирование систем отопления и инженерных коммуникаций)

ОАО «Люкс» в большинстве случаев является заказчиком, но также организация привлекает заказчиков со стороны. Это означает, что она стремится к постоянному пополнению «портфеля заказов», что приводит к укреплению позиции на рынке строительных услуг.

 

3.4.Поставщики

Для того чтобы обеспечить предприятие  необходимыми ему материалами в соответствии с выявленной потребностью, организуется материально – техническое снабжение предприятия.

Под материально – техническим  снабжением предприятия понимается процесс обеспечения его всеми видами  материально – технических ресурсов в требуемые сроки и в объемах, необходимых для нормального осуществления его производственно – хозяйственной деятельности.

От организации снабжения зависит, своевременности поступления зависят равномерный и ритмичный выпуск готовой продукции, ее качество и эффективность деятельности коллектива предприятия.

Основной задачей предприятия  по организации и управлению материально – техническим снабжением является своевременное, бесперебойное и комплектное снабжение производства всеми необходимыми материальными ресурсами для осуществления производственно процесса в точном соответствии с утвержденными плановыми заданиями.