Развитие системы ипотечного кредитования в РФ

К 2003 г. благодаря  экономическому росту и возросшим  федеральным дотациям уровень бедности удалось снизить вдвое – до 33%. В последующие годы сокращение масштабов распространения бедности шло теми же темпами, что и в среднем по стране. В 2009 г. уровень бедности был наполовину выше среднероссийского, такие же показатели имеют соседние республики Волго-Вятки и Ульяновская область.

Рисунок 5 – Динамика уровня бедности населения в отдельных регионах Приволжского ФО, %

 

Средняя заработная плата по Республике Мордовия в апреле 2011 года составила 10930 рублей. Наряду с увеличением среднего уровня жителей республики специалисты Мордовиястата констатируют сильную дифференцированность доходов, получаемых сотрудниками в разных сферах деятельности. Лидерами по уровню заработной платы по-прежнему остаются финансисты (Среднегодовая численность занятых в экономике по видам экономической деятельности приведена в приложении В). Самая низкая заработная плата была отмечена у работников текстильного и швейного производства. Между городскими и сельскими жителями дифференциация зарплат заметна. Самая высокая заработная плата была отмечена в Торбеевском районе, самая низкая – в Большеигнатовском. Разница в среднем уровне зарплат по районам составила в феврале 2011 г. 2,4 раза. Основные показатели дифференциации доходов населения республики приведены в Приложении Г.

Средняя начисленная  заработная плата работников организаций, включая субъекты малого предпринимательства, составила по Республике Мордовия за июнь 2011 года 14074,1 рубля. По рейтинговой оценке субъектов Приволжского федерального округа по уровню заработной платы за июнь 2011 года Мордовия занимает 14 место.

К тройке регионов, отстающих по уровню заработной платы, наряду с Республикой Мордовия относятся также: Республика Марий Эл (14602,5 руб.) – 13 место, Республика Чувашия (14930,5 руб.) – 12 место.

Лидерами по уровню заработной платы за июнь текущего года были: Республика Татарстан (20455,8 руб.) – первое место, Пермский край (19912,0 руб.) – второе место, Нижегородская область  (19543,5 руб.) – третье место.

Несмотря на пониженный уровень доходов населения, его охват такой программой социальной помощи, как жилищные субсидии, вдвое  меньше среднероссийского: в 2009 г. только 4,3% семей пользовались данным видом поддержки. Основная причина такого несовпадения - более высокая доля сельских жителей, которые не имеют благоустроенных квартир и не получают жилищных субсидий, даже будучи бедными. Другая причина – уменьшение реальных денежных доходов населения.

Реальные располагаемые  денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в апреле 2011г. по сравнению с соответствующим периодом 2010г. уменьшились на 12,5% (таблица 2.2). 

 

Таблица 2.2 - Динамика денежных доходов населения Республики Мордовия, млн.руб.

	Денежные доходы населения	Денежные расходы  населения	Превышение  денежных доходов над расходами или расходов над доходами  (+, -)
2010г.
Январь	6474,9	6925,3	-450,4
Февраль	8153,7	7209,5	944,2
Март	8346,8	7449,9	896,9
Апрель	9489,1	7677,0	1812,1
Май	8977,8	8175,8	802,0
Июнь	9245,0	7798,6	1446,4
Июль	9875,4	8367,4	1508,0
Август	8887,7	7620,4	1267,3
Сентябрь	8449,0	7097,9	1351,1
Октябрь	9407,9	7708,0	1699,9
Ноябрь	9307,8	7961,8	1346,0
Декабрь	12753,2	9634,7	3118,5
2011г.
Январь	7245,6	7679,7	-434,1
Февраль	8770,8	7659,9	1110,9
Март	9462,3	8100,7	1361,6
Апрель	9108,4	7123,0	1985,4

 

Данные полученные в таблице 2.2 складываются из доходов всего трудоспособного населения в республике, основная масса которого в среднем получает 5500-8000 рублей и только процентов 5-10% имеют ежемесячный доход от 30 до 50 тыс.рублей. 2% лица с ежемесячным доходом в 100 и более тыс.рублей. В большей степени именно эти 12% делают таким радужным уровень дохода в республике.

Произведём  примерный расчёт кредитоспособности граждан со средним уровнем дохода на приобретение жилья.

Пример. Семья  из трёх человек (два взрослых и один ребёнок) имеет средний размер ежемесячного дохода 20 тыс.руб. Средняя цена однокомнатной квартиры 1200000 рублей. Допустим семью просубсидировали в размере 450 тыс.руб.(как показывает практика, сложившаяся в последнее время получить субсидию в размере 600 тыс.руб. – это большая удача). Таким образом к кредитованию подлежит 750 тыс.руб. Срок погашения кредита  15 лет. Процентная ставка по ипотечному кредиту 10 %

Итак условия кредитования:

Схема выплат: Аннуитетные  платежи.

Сумма кредита: 750000.00

Срок кредитования: 180 мес. Процентная ставка: 10.00%.

Ежемесячный платёж составит 8000 руб. (подробный график возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, рассчитанный при помощи ипотечного калькулятора (http://www.realtypress.ru/output/calculator_1.html)  представлен в приложении Д).

Таким образом, в распоряжении семьи после уплаты ипотечного кредита остаётся 12 тыс.руб. Прожиточный минимум за 2 квартал 2011 г. в Мордовии на трудоспособное население составил 6002 руб., на детей 5437 руб. Следовательно в семье складывается бюджетный дефицит в размере  5441 руб.(12000 – (6002*2 + 5437). В данном расчёте не учтены коммунальные расходы и расходы на посещение ребёнком общеобразовательного учреждения.

Что касается семей  с низким уровнем дохода, то ситуация выглядит более удручающей.

Таким образом, основной  проблемой в республике остаётся доходная сторона населения. Размер заработной платы парой в 1,5-2 раза ниже прожиточного минимума и не смотря на разнообразие банковских продуктов в рамках ипотечного кредитования населения для 60% граждан Республики Мордовия «доступное жильё» остаётся пока не доступным.

.

2.3 Анализ деятельности ОАО «Мордовская ипотечная корпорация»

 

Рынок ипотечного кредитования в Саранске и Республике Мордовия, также как и в других регионах страны, довольно полно представлен филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить Возрождение, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, БИН-банк, Сбербанк России, УРСА Банк.

Банковские  программы по предоставлению кредитов и ипотеки в Саранске и Республике Мордовия довольно многообразны и ориентированы на заемщиков с разным уровнем дохода. Жилье предлагается и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости.

Максимальный  срок, на который банки предоставляют населению ипотечный кредит, составляет в Саранске и Республике Мордовия 50 лет.

На текущий  момент величина процентной ставки по ипотеке в Саранске и Республике Мордовия начинается с 10.75 % годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 9.02 % годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте.

Отличаются  и требования банков, оформляющих  ипотечные кредиты, к заемщикам. Одни банки, в частности Россельхозбанк, в своих программах ипотечного кредитования исходят из условия, что возраст заемщика не должен быть менее 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе банка УРСА Банк, нижняя возрастная планка составляет 23 года.

Также различно отношение и к верхнему возрастному  пределу - например, согласно требованиям некоторых ипотечных программ Сбербанка России, на кредит может рассчитывать гражданин до 75 лет, а в программе банка БИН-банк этот показатель снижен до 60 лет.

Ипотечные программы  отличаются и условиями залога по кредиту, наличию трудового стажа у заемщика, графиком погашения кредита, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и пр.

По-разному относятся  банки в Саранске и Республике Мордовия к величине уплачиваемого первоначального взноса по ипотечному кредиту - некоторые банки, в частности Возрождение, допускают в своих некоторых программах первоначальный взнос в 20 %, а у некоторых банков и их программ, в частности у программы банка Россельхозбанк, минимальный размер первоначального взноса составляет 15 %.

Таким образом, в системе ипотечного жилищного  кредитования в Республике Мордовия в настоящее время действует пять банков, занимающихся выдачей ипотечных жилищных кредитов: ОАО АКБ «АктивБанк». Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации. Операционный офис «Саранский» Банка ВТБ 24, Мордовский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк», а также представительство в Республике Мордовия ОАО КБ «Банк Возрождение». Однако все эти банки занимаются выдачей ипотечных кредитов в качестве первичных кредиторов и не являются конкурентами ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» - регионального оператора системы рефинансирования закладных ФИЖК на территории Республики Мордовия.

Мордовская  ипотечная корпорация была образована 29 декабря 2001 года в форме открытого акционерного общества. Уставный капитал составляет 1207,014 млн. рублей. Основным акционером (95,58% акций) является Правительство Республики Мордовия.

Основной целью  деятельности Корпорации является развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия и обеспечение жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граждан желающих улучшить свои жилищные условия независимо от нуждаемости, но под повышенную процентную ставку.

По отношению  к конкурентам на строительном рынке Республики Мордовия корпорация имеет преимущество в части строительства на территории субъекта жилья эконом-класса.

Таким образом, конкурентное положение корпорации в отраслях (сегментах рынка), где задействованы финансовые ресурсы общества, является устойчивым.

Всего в 2010 г. Мордовской ипотечной корпорацией было сдано  в эксплуатацию 57,4 тыс.кв.м общей площади жилья, в том числе 40,4 тыс.кв.м – в городском округе Саранск, 10,8 тыс.кв.м. – индивидуальное жилищное строительство (таблица 2.3).

 

Таблица 2.3 – Объекты жилищного строительства, введённые в эксплуатацию в 2010 г.

Наименование  объекта	Количество  квартир ОАО МИК, шт.	Площадь квартир. ОАО МИК , кв.м	Месяц ввода  объекта в эксплуатацию
г.о.Саранск
ул.Мордовская, 35, корп.233 А	70	43030,6	28.05.2010
ул.Попова. 64 А, корп. 4	80	4317,0	22.06.2010
Проспект 60 лет  Октября, 6/6 (площадка 4)	60	4311,0	30.06.2010
ул.Республиканская, 39 Б	39	2592,5	08.09.2010
Проспект 60 лет  Октября, 6/4 (площадка № 1)	60	4299,2	30.09.2010
Проспект 60 лет Октября, 6/3 (площадка № 2)	80	4290,9	30.09.2010
Проспект 60 лет  Октября, 6/5 (площадка № 3)	80	4303,0	30.09.2010
ул.Веселовского, 42/2	104	6593,4	08.10.2010
ул.Московская, 62	80	4289,7	24.12.2010
Итого	653	39300,3
Районы Республики Мордовия
г.Ковылкино, ул.Есенина. д16	45	2838,9	22.12.2010
г.Рузаевка, ул.Юрасова, 19	17	1200,5	25.06.2010
г.Рузаевка, Школьный бульвар. 4А	52	2700,8	25.06.2010
Итого	114	6740,2
Индивидуальное  строительство	93	10756,7
Итого	860	56797,2
Покупка вторичного жилья с помощью МИК	9	573,2
Итого	869	57370,4