Развитие системы ипотечного кредитования в РФ

Использование ссудного капитала делает возможным  расширение потребительского спроса в той его части, которая направлена на приобретение товаров длительного пользования и услуг, в том числе движимого и недвижимого имущества.

Среди основных причин обращения населения  к потребительскому кредиту можно  выделить следующие: возможность приобретать  и оплачивать необходимые товары и услуги в то время, когда доходы еще не поступили; возможность приобретать гораздо более дорогие и качественные товары и услуги, чем те, которые потребитель мог бы себе позволить исходя из собственных денежных сбережений на данный момент; более удобная на практике форма оплаты товаров и услуг: использование кредитных и дебетовых карточек вместо наличных денег.

Сегодня потребитель может получить те вещи, которые без использования кредита  пришлось бы очень долго ждать, или  которые были бы ему просто недоступны.

Основным выигрышем от внедрения системы потребительского кредитования становится повышение уровня жизни населения страны и, как следствие, снижение социальной напряженности в обществе в результате доступности более высокого качества жизни самым широким слоям населения (рисунок).

«Качество жизни» определяется как категория, характеризующая сущность развития личности, социальных групп и всего общества страны в увязке со степенью удовлетворения ими своих потребностей, включающих многие компоненты, одним из которых является социальная инфраструктура. Социальная инфраструктура, в свою очередь, состоит из нескольких институтов, одним из которых является жилищный фонд. Жилье, жилищный фонд относятся к категории «качество социальной инфраструктуры». Это означает, что посредством изменения жилищных условий изменяется и качество жизни человека.

Таким образом, ссудный капитал посредством кредита призван удовлетворить дефицит финансовых ресурсов, а также активизировать инвестиционный процесс, увеличить покупательную способность. В результате этого вырастет уровень потребления населения, что, безусловно, приведет к увеличению его доходов и росту сбережений и, как следствие, увеличению средств ссудного фонда.

 

 

 

 

2. Роль ипотечного кредита в системе ссудного капитала

 

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, соответственно ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит позволяет предпринимателям увеличить размеры производства, использования кредитов, а землевладельцам - финансировать получение дополнительных участков земли. Срочность ипотечного кредита определяется сроками возврата ссуды. Подтверждение возвратности - предоставлением заемщиком документов о его платежеспособности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества, включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита, имущественных прав на недвижимое имуществ, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут использоваться в качестве залога. Характерно оставление заложенного имущества в руках должника, допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если цена имущества не исчерпана предыдущим закладом и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг [19, c.31].

Процесс предоставления кредитными институтами ипотечных  кредитов и обслуживание выданных кредитов (сбор платежей) происходят на первичном  рынке. На вторичном рынке ипотечных  кредитов осуществляются продажа кредитором выданных им ипотечных кредитов инвесторам, а также перепродажа этих кредитов одними инвесторами другим. Чтобы быть проданными на вторичном рынке, ипотечные кредиты должны соответствовать ряду стандартов, главные из которых - определенное соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости, используемой в качестве залога; наличие гарантий юридической чистоты имущественный прав залогодателя на предмет залога. Ипотечные кредиты в форме стандартизированных договоров ипотеки (закладных) могут обращаться на вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит с правами на его обеспечение может быть продан целиком. Переуступка прав по ипотеке в этом случае потребует государственной регистрации. Во-вторых, ипотечные кредиты или долевые участия в них могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, на основе которых возможен выпуск ценных бумаг (например, ипотечных сертификатов, облигаций и т.д.), обладающих свободой оборота на фондовом рынке. Поступления от заемщиков, выплачивающих ипотечные кредиты, эмитент будет направлять инвесторам, купившим такие ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент ипотечной ценной бумаги предоставляет инвестору гарантии своевременного возврата основного долга, процентов и т.д. в соответствии с проспектом эмиссии. Таким образом, использование ипотечного кредитования дает возможность создания многопорядкового фиктивного капитала на основе именных ценных бумаг. Собственник имущества с фиксированной стоимостью может эмитировать первичные, вторичные, третичные закладные, добиваясь при этом мультипликационного эффекта, в результате которого величина фиктивного капитала может превышать цену недвижимость, обеспечивающей средства. Увеличение объема привлеченных денежных ресурсов позволяет изыскать средства для надежного страхования рисков кредиторов, которое может производиться как напрямую компаниями, так и косвенно (за счет использования ресурсов вторичного рынка закладных). Выплаты по ипотечным облигациям обеспечены недвижимостью заемщиков по ипотечным кредитам, ликвидность их растете за счет гарантий государства. Важнейшей предпосылкой развития вторичного рынка закладных является стандартизация ипотечных кредитов, что обеспечивает сортность ценных бумаг, которые покупают частные и юридические лица, заинтересованные в сравнительно долгосрочном и стабильном доходе на инвестиции. Задача вторичного рынка заключается в обеспечении постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы, где наблюдается их дефицит. Описанные выше преимущества могут быть реализованы только при наличии баланса имущественных интересов сторон договора ипотеки, а также сохранении залогодателем вещных прав собственности на объект залога, без чего по действующему законодательству он сможет, как собственник выпускать только первичные закладные на свою недвижимость [28, c. 95].

Создание действенной  системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор.

Выдача ипотечного кредита осуществляется:

– на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

– на строительство (в том числе на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты – единовременно или частями.

 

 

Рисунок 2 – Место и роль рынка жилищного ипотечного кредитования

 

Максимальная  сумма ипотечного кредита на недвижимость для каждого заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика, представленного обеспечения, стоимости объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту объекта недвижимости [19, c.33].

Среди основных преимуществ, пользованием ипотечным  кредитом, можно выделить:

– ипотечное кредитование минимизирует степень инфляционных рисков;

– оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, финансово более оправдана, нежели единовременный платеж, так как равномерно распределена на длительный период времени;

– суммы выплат, по договору ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита.

При нынешних тенденциях рынка ипотека представляет собой  весьма выгодное капиталовложение (цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).

Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаются в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.

Капитал физически, в виде средств производства, не может переливаться из одних отраслей в другие. Этот процесс осуществляется обычно в форме движения денежного капитала. Поэтому кредит в рыночной экономике необходим, прежде всего, как эластичный механизм перелива капитала из одних отраслей производства в другие и уравнивания нормы прибыли. Он разрешает противоречие между необходимостью этого свободного перехода капитала и закрепленностью производственного капитала в определенной натуральной форме. Он позволяет также преодолевать ограниченность индивидуального капитала. В то же время кредит необходим для поддержания непрерывности кругооборота фондов действующих предприятий, обслуживания процесса реализации производственных товаров.

Кредит способен оказывать активное воздействие на объем и структуру денежной массы, платежного оборота, скорость обращения денег. Благодаря кредиту происходит более быстрый процесс капитализации прибыли, а следовательно, концентрации производства [7, c.50-51].

Кредит стимулирует  развитие производственных сил, ускоряет формирование источников капитала для расширения воспроизводства на основе достижений научно-технического прогресса. Регулируя доступ заемщиков на рынок ссудных капиталов, предоставляя правительственные гарантии и льготы, государство ориентирует банки на преимущественное кредитование тех предприятий и отраслей, деятельность которых соответствует задачам осуществления общенациональных программ социально экономического развития. Государство может использовать кредит для стимулирования капитальных вложений, жилищного строительства, экспорта товаров, освоения отсталых регионов.

Без кредитной  поддержки невозможно обеспечить быстрое  и цивилизованное становление фермерских хозяйств, предприятий малого и среднего бизнеса, внедрение других видов предпринимательской деятельности на внутригосударственном и внешнем экономическом пространстве.

Экономическая сущность кредита состоит в том, что с его помощью происходит превращение временно свободных средств в капитал.

Согласно высказывания, К. Маркса о характере ссудного капитала, что он «лишь отчуждается под условием», что он «не продается, а лишь отдается в ссуду», кредит буквально означает «распоряжение определенной суммой денег, в течении известного срока, т.е. те, у кого есть избыток денежных средств, могут их давать в кредит тем, кто испытывает недостаток или нуждается в дополнительных суммах» [5, c. 32].

Таким образом, в настоящее время кредит имеет огромное значение. Он решает проблемы, стоящие перед всей экономической системой. Так при помощи кредита можно преодолеть трудности, связанные с тем, что на одном участке высвобождаются временно свободные денежные средства, а на других возникает потребность в них. Кредит аккумулирует высвободившийся капитал, тем самым, обслуживает прилив капитала, что обеспечивает нормальный воспроизводственный процесс. Также кредит убыстряет процесс денежного обращения, обеспечивает выполнение целого ряда отношений: страховых, инвестиционных, играет большую роль в регулировании рыночных отношений.

 

3. Зарубежный и отечественный опыт использования ипотечного

      кредита в целях решения жилищной проблемы

 

В Западной Европе и США давно  сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Строительство жилья в Германии является приоритетным направлением развития экономики страны. Именно в этой стране впервые возникли ипотечные банки. Основой механизма финансирования ипотечного строительства является принцип «помощь для самопомощи», суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн. граждан Германии [12, c. 55-56].

Весь процесс ипотечного кредитования в США может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.

Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Главная составляющая инициирования - оценка рискованности  кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита.