Развитие системы ипотечного кредитования в РФ

Наряду с кредитным учитывается  процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовался  один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека) [15, c. 20-21].

  Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.

«Участвующие» ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент.

Особенностью данного механизма  является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении «плавающих» ставок процента в различных вариантах).

В западных странах в качестве разновидности  ипотечного кредитования традиционно  широко практикуется кредитование под  залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными»,  «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита  на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются  Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства [15, c. 22].

В настоящее  время в Европе развит рынок ипотечных ценных бумаг. Одним из способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов является секьюритизация, наибольшего распространения достигла в Англии и Франции.

   Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.

Секьюритизация представляет собой  сложную процедуру, состоящую из отдельных этапов. Как правило, инициатором  секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов.

Во Франции, ввиду отсутствия в  системе права института доверительной  собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора. Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В [10, c.42].

Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в  депозитарий заключаются в том, что:

– во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги;

– во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц.

Применительно к России вопрос выбора и адаптации механизмов жилищного финансирования сохраняет исключительную актуальность. Приток инвестиционных ресурсов на российский жилищный рынок обеспечивается в настоящее время следующими тремя основными способами: стандартная банковская ипотека, рефинансирование банковских кредитов через специализированную государственную организацию (АИЖК) и схемы долевого строительства. Пока нет оснований считать набор перечисленных механизмов достаточным для решения задачи обеспечения жильем основной массы населения. Так, основной проблемой, связанной с реализацией схем долевого финансирования, получивших широкое распространение в российских условиях, являются высокие риски, которые приходится нести их участникам. В свою очередь, стандартная банковская ипотека, несмотря на динамичное развитие в последние несколько лет, все еще ориентирована на сегмент наиболее состоятельной клиентуры.

Наиболее перспективной, с точки зрения стимулирования развития массовой ипотеки в России, является схема рефинансирования ипотечных кредитов с участием АИЖК. Тем не менее, необходимо иметь в виду, что основным фактором расширения ресурсной базы Агентства в настоящее время является государственная поддержка в форме гарантий по обязательствам и взносам в капитал. В этой связи обоснованными представляются сомнения в возможности в короткие сроки перейти к самодостаточной системе рефинансирования, как это предусмотрено стратегией деятельности АИЖК [12, c. 60-61].

В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому  функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 17 сентября 2001 г. N 675 О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы.

Основная цель Программы - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Основными задачами Программы являлись: создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов  рынка жилья; создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания; обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

За указанный  период на реализацию входящих в состав Программы подпрограмм и мероприятий было выделено 59 млрд. рублей. Кроме того, были предоставлены государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  в размере 13,7 млрд. рублей.

Объемы финансирования Программы за счет средств федерального бюджета на первом этапе реализации Программы приведены в приложении А.

В целом за 2002 - 2005 годы:

– за счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 97,7 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, перед которыми имеются государственные обязательства Российской Федерации по обеспечению жильем;

– удалось обеспечить рост жилищного строительства (в 2004 году объем ввода жилья вырос на 13 процентов по сравнению с 2003 годом при целевом показателе Программы на первом этапе реализации - 3 процента в год);

– показатель доступности приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м семьей из 3 человек исходя из среднего размера совокупных денежных доходов такой семьи составил в 2004 году 3,9 года (для сравнения в 2001 году - 4,8 года);

– повысился уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг (в 2004 году - 13 процентам семей были предоставлены жилищные субсидии) [36].

В 2010 году 17 декабря  утверждена постановлением Правительства  Российской Федерации за №1050  Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы.

Основные цели Программы: формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Основными задачами Программы  являются: создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

обеспечение повышения  доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями.

Предполагается, что общий объем финансирования Программы в 2011 - 2015 годах за счет всех источников финансирования составит 620,69 млрд. рублей, в том числе (Приложение Б):

– за счет средств федерального бюджета - 291,15 млрд. рублей, из них на управление реализацией Программы - 0,46 млрд. рублей;

– за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 109,96 млрд. рублей;

– за счет средств внебюджетных источников - 219,58 млрд. рублей, в том числе за счет средств инвесторов - 0,39 млрд. рублей, молодых семей - 219,19 млрд. рублей [35].

Таким образом, за последние десять лет произошло существенное увеличение обеспеченности населения общей площадью жилья в расчёте на человека, которая увеличилась на 40% в целом по России.

При сокращении крайних форм жилищного «недопотребления»  увеличилась доля домохозяйств с относительно невысоким уровнем обеспеченности – от 40 до 60% от среднего уровня.

Произошло улучшение качественных характеристик потребляемого жилья за счёт увеличения доли жилищного фонда, обеспеченного отдельным вилами коммунальных услуг.

Также существенно  не изменилось общее число семей. Ежегодно улучшающих жилищные условия, их численность и доли остаются на сопоставимом уровне: 1.8-1,9 млн. Однако распределение по видам улучшения жилищных условий существенно изменилось. Участие государства в содействии гражданам в улучшении жилищных условий резко сократилось: если в 1989 г. доля очередников, получивших жильё составило 73%, то в 2009г. – 6,6%.

Соотношение доходов  населения и цен на жильё кардинально  не изменилось.

Подавляющее большинство  семей из группы семей и группы семей, имеющих возможность вступит в ЖСК или получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства, обладали доходами, достаточными для осуществления платежей по соответствующим кредитам. Однако необходимость оплаты первоначального взноса, обусловило доступность таких кредитов только 20% населения. В условиях 2009г. резко возросли возможности оплаты первоначального взноса за счёт продажи в собственности жилого помещения, полученного в результате бесплатной приватизации жилья.

Соотношение доходов населения и стоимости строительства индивидуального жилья также ухудшилось.

Доля домохозяйств, имеющих возможность приобрести стандартное жильё за счёт собственных и заёмных средств увеличилось почти в 2 раза с 10 до 19%. При этом фактическое число семей, ежегодно получающих жилищные кредиты. увеличилось незначительно – с примерно 150 тыс. до 178,3 тыс.в год.

Увеличилась доля оплаты за услуги ЖКХ. Данное увеличение в значительной степени было связано с увеличением обеспеченности общей площади жилья и коммунальными услугами. Для значительной части населения, основным источником доходов которого являются зарплаты и пенсии, доля расходов на оплату ЖКХ увеличилось примерно в 1,5 раз [32, c.41-44].

Таким образом, не смотря на кардинальные изменения  системы институтов жилищной сферы, произошедшие за последние 20 лет, а также резкое уменьшение масштабов участия государства жилищной сфере, многие сопоставимые параметры изменились не существенно. Такое положение объясняется тем, что в рассматриваемый период развитие рыночных отношений в жилищной сфере смогло в значительной степени заместить «уход» из данной сферы государства.

Резкое падение  объёмов жилищного строительства было компенсировано лучшим использованием возможностей, предоставляемых вторичным рынком жилья. Это привело к более эффективному потреблению существующего жилищного фонда.

Не менее  важным фактором существенного расширения выбора при реализации жилищной стратегии является переход к полноценным рыночным отношениям: жильё стало предметом легального рыночного оборота. Кроме того, реальный выбор жилого помещения собственником повлиял на качество предложения на первичном рынке жилья, которое в большей степени учитывает предпочтения потребителей.

Переход к рыночным процентным ставкам был компенсирован  расширением доступа к жилищному кредитованию для всех категорий семей, а также возможностью использовать продажу занимаемого жилого помещения для оплаты первоначального взноса по кредиту.