Развитие системы ипотечного кредитования в РФ

В то же время  переход к рыночным отношениям не привёл пока к качественному улучшению ситуации в жилищной сфере. Перспективы улучшения жилищных условий не изменились для почти 60% домохозяйств. Также развитие рыночных отношений не привело пока к увеличению жилищной мобильности населения. Кроме  того, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, не смотря на повышение их расходов на оплату ЖКХ, на практике пока ещё не в полной мере предоставлены права контролировать такие расходы и повышать их эффективность. Не смотря на формальные возможности самостоятельного управления многоквартирным домом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Анализ реализации  «ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ

   «ЖИЛИЩЕ» НА 2011-2015г.» в Республике Мордовия

 

2.1 Общая характеристика  ситуации на рынке жилья в 

       Республике Мордовия

 

Достигнутые результаты государственной жилищной политики и сложившаяся ситуация в Республике Мордовия обуславливают необходимость определения новых стратегических целей и приоритетных направлений государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и жилищного и создание условий для удовлетворения потребностей и спроса на жильё граждан, включая граждан нуждающихся в государственной поддержке.

Развитие системы  ипотечного кредитования в республике Мордовия является одним из ключевых звеньев в решение жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечного кредитования уже послужило импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учётом мультипликативного эффекта должно привести к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов ( в том числе жилищного), оживления экономического роста, и в конечном счёте – повышения общественного благосостояния.

Обеспеченность  жильём населения Мордовии по данным статуправления Российской Федерации выше, чем в  среднем по России и составила начало 2010 г. 22,9 кв.м, в том числе в городских поселениях – 21,3, в сельской местности – 25,3 кв.м, плотность проживания составляет 1,4 чел. на одну комнату.

Не  смотря на рост объектов жилого строительства в Мордовии проблема обеспечения жильём граждан в республике остается одной из основных проблем, решение которой требует законодательно обоснованных, кардинальных мер (таблица 2.1).

Таблица 2.1 – Уровень обеспечения жильем граждан Республики Мордовии

Показатель	2007г.	2008г.	2009г.	1010г.	2011г.
Число семей стоящих на учёте на приобретение жилья, ед.	23000	24429	25552	26300	30115
Число семей получивших жильё, ед.	1433	1355	996	3491	10967
Уровень обеспечения жильем граждан, %	7	5,5	4	13	36

 

Согласно  данным, представленным в таблице 2.1 видно, что до 2009г. уровень обеспеченности жильём населения республики неуклонно снижался. Данный факт в большей степени был вызван мировым финансовым кризисом в 2008 года. Начиная с конца 2010 года наблюдается положительная динамика. Рост уровня обеспеченности жильём граждан в регионе в 2010 г. по сравнению с 2009 г. составил 9%, а в 2011г. по сравнению с 2010г. данный показатель вырос сразу на 23 %. Так в 2011 г. получили жильё 1845 молодых семьи, 4261 ветерана ВОВ, 141 человек из числа детей сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей.

Не  смотря на положительную динамику показателей  более 60% населения республики, стоящих в очередях на жильё до сих пор не улучшили свои жилищные условия.

 То, что до сих пор ипотечное кредитование не заняло должного места в экономике республике, связано с целым комплексом причин.

Представляя проект долгосрочной целевой программы  «Стимулирование развития жилищного  строительства в Республике Мордовии на 2011-2015 годы», Министерство экономики республики приводит анализ причин, которые будут сдерживать спрос на рынке жилья.

Первая проблема  - низкий уровень жизни населения. Среднедушевые денежные расходы населения и среднемесячная заработная плата составляют всего около 1,5-2  прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости по некоторым категориям граждан практически соответствует прожиточному уровню.

Анализ доходов  и сложившихся цен на рынке  жилья показал, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1-1,2 % населения республики обладают платёжеспособным спросом для приобретения недвижимости; ещё 0,5-0,8% населения обеспечивается объектами недвижимости за счёт средств республиканского бюджета (в связи с введением в закон нормы по обеспечению жильём детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закреплённого жилья).

Таким образом, более двух третьих населения республики Мордовия не могут рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы.

Вторая проблема – отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Третья –  отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления гражданам с низким уровнем доходов, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилья на условиях социального найма.

Доля семей, имеющих возможность за счет собственных  или заемных средств приобрести стандартное жилье (на семью из трех человек из расчета общей площади в 54 кв. м), составляет по итогам 2009 года 27%. То есть, доходы более 70% населения области не позволяют им приобрести жилье даже в перспективе. В связи с этим, также учитывая опыт западноевропейских стран, где наем жилья – это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий, на данном этапе одной из задач, требующих пристального внимания, кроме задачи предоставления жилья для переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда на условиях социального найма, становится задача формирования муниципального маневренного фонда для сдачи на условиях социального найма для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и навряд ли сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а соответственно и размера доходов, приобрести его в будущем. Второй аспект – это наличие той категории граждан, которые в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами, не хотят приобретать жилье, хотя имеют для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для такой категории людей  целесообразно и необходимо развивать сегмент доходного жилья, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство доходных домов.

Кроме того, отсутствует  необходимая нормативная база, стимулирующая  развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющая им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку, и развитие системы стройсберкасс. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации, может базироваться на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов.

Одной из причин высокой стоимости продажи жилья, по оценке чиновников, является его высокая себестоимость. Причинами тому служат: использование традиционных затратных технологий строительства, высокая стоимость предоставления земельных участков, большие затраты на инженерную инфраструктуру, которые входят в стоимость одного квадратного метра жилья.

Отсутствие источника «длинных денег» в экономике республики является также причиной неразвитости ипотечного рынка. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. В настоящее время начался процесс развития институтов «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Но их функционирование пока ещё не проработано с законодательной точки зрения, что вызывает ряд рисков и не позволяет делать на них ставку основному населению.

Одной из проблем  является отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надёжность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Институт залога, имеющий многовековую историю, начал заново зарождаться в России и уже имеет практическое применение и в республике.

Неразвитость  ипотеки сегодня в республике также можно связать с ростом процентных ставок. С тех пор как республике появилась ипотека, ставки по кредитам имели неоднозначную динамику (рисунок 3).

 

Рисунок  3 – Динамика процентных ставок по ипотечным кредитам и прогноз до 2020 г.

 

Согласно данным рисунка 3 поэтапное снижение процентной ставки наметилось в 2010 г. По прогнозным значениям уровень процентной ставки должен снизиться до 9,5 % в 2020 г.В 2008 году впервые процентные ставки пошли вверх. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то к 2007 году размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это существенно превышает общемировой уровень. Если говорить о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, то в ближайшей перспективе это вряд ли произойдёт. Скорее всего, ставки останутся на том же уровне либо повысятся ещё на 0,5 – 1% из-за сохраняющегося с 2008 г. в России уровня инфляции и продолжающегося кризиса на мировых финансовых рынках.

По итогам 2010 г. объём ввода жилья в республике составил 57,4 тысячи кв.м. Произошло снижение объёмов ввода по отношению к объёмам 2009 г. на 5% в связи с рядом обстоятельств объективного характера.

Существенное  снижение объёмов финансирования из федерального бюджета программы «Обеспечение жильём граждан, в том числе молодых семей и молодых специалистов в сельской местности» привело к тому, что строительство жилья с использованием ипотечных займов в сельской местности сократилось с плановых 24 тысяч кв.м. до итоговых 10,8 тысяч кв.м.(рисунок 4).

 

Рисунок 4 – Динамика ввода в эксплуатацию ипотечного жилья в Республике Мордовия

 

 

В связи с  тем, что в 2010 г. не был решён вопрос с перераспределением средств социальных выплат по подпрограмме «Обеспечение жильём молодых семей» ФЦП «Жилище» в пользу районов Республики Мордовия ОАО «Мордовская ипотечная корпорация» столкнулась с трудностями в реализации квартир в построенных жилых домах в районах республики Мордовия. Всего невостребованными в районах республики остаются 138 квартир себестоимостью 184,05 млн.руб.

Таким образом, на сегодняшний день главная проблема ипотечного кредитования в республике Мордовия – активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведёт к повышению цен. Увеличение объёмов рынка ипотечного кредитования, не подкреплённое ростом объёмов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемое банками снижение ставок и оптимизацию требований к заёмщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объёма возводимого жилья. Без увеличения объёмов нового строительства и  снижения административные барьеров на строительном рынке невозможно сделать жильё доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платёжеспособный спрос.

 

2.2 Оценка финансового  обеспечения решения жилищной  проблемы в

     регионе

 

Доходы населения  Республики Мордовия, учитываемые статистикой, невелики. Восстановительный рост экономики после дефолта и возросшие федеральные перечисления в бюджет республики привели к росту реальных доходов населения в полтора раза. Однако и в 2003 г. Республики Мордовия существенно отставала от более развитых и «богатых» регионов ПФО по покупательной способности доходов населения, опережая только явных аутсайдеров – республику Марий Эл и Чувашскую республику. Динамика доходов в последующие годы была практически такой же, как и в других регионах Приволжского ФО, поэтому республика остается на позициях аутсайдера. Относительно невысокий уровень доходов, в 2,2 раза превышающих прожиточный минимум, приводит к значительно меньшей дифференциации населения Республики Мордовия по доходу: коэффициент фондов (отношение доходов 10% самых «богатых» и 10% самых бедных) составляет 10,8 раза, в то время как в среднем по стране – почти 17 раз.