Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

  Соның алдын алу  мақсатында мынадай ұсыныс бар:  тапсырыс бойынша 5 қабатты 70 пәтерлік тұрғын үйдің типтік жобасы жасалады делік. Дәстүрлі 5 қабатты үйден бұл жобаның өзгешілігі нөлінші және маңсардалы қабаттар болуы керек. Оларға қосымша автотұраққа және шаруашылық мақсаттарға арналған техникалық жартылай жер асты қабаты көзделсін делік. Нөлінші қабатты сауда, мәдени не әлеуметік тұрмыстық қажеттер өтеу нысандарында пайдалану мақсатында жеке меншік кәсіпкерлерге аукцион арқылы сатуға болады. Бұл бір.

  Екіншіден, мансардалы  қабатпен бесінші қабаттарды  екі деңгейдегі пәтерлер етіп  жобалап, 70 пәтердің 14-ін коммерциялық негізде сатуға болады. Сонда 1-4 қабаттар шаршы метрі  350 доллардан аспайтын бағадан мемлекет несиесіне соғылатын пәтерлер болып саналады. Осындай әр үйден 10-15 пайыз несие қаржысы үнемделеді. Демек, тұрғызылатын әрбір он үйге қосымша мемлекет тағы бір үйді жеке қаржы нарығының есебінен салып отырады. Коммерциялық негізде сатылатын пәтер иелері де ұтылмайды, өйткені Астанада шаршы метрі     450 доллар көлемінде үй құнына қол жеткізу  700-800 доллар деңгейінде қалыптасып тұрған бағамен салыстырғанда, әрине тиімді.

  Енді сыбайлас  жемқорлыққа қарсы шара жөнінде.  Жоғарыда келтірілген мысалда  көрсетілгендей, жүйемен салынатын тұрғын үйден үнемделетін қаражаттың кем дегенде оннан бір бөлігі жергілікті әкімдіктің бағдарлама бойынша қызмет істеп жатқан қызметкерлеріне тұрғын үй мемлекеттік комиссиясының қабылдануынан өткеннен кейін сыйақы ретінде берілуі керек.

  Бұл, біріншіден, ұйымдастыру жұмыстарын тиімді және жоғары қарқында жүргізуге ықпал етеді. Өйткені, сыйақыны неғұрлым жылдам алу үшін тапсырыс беруші ретінде жұмыс істейтін әкімшілік қызметкері барлық мүмкіншілікті пайдалануға тырысады.

  Екіншіден, олар коммерциялық алаңдар мен пәтерлерді қымбат сатуға, ал мердігерлік жұмыстарды арзан сатып алуға мүддешілі болады.

  Үшіншіден, мердігерлік  компаниялардың өндірістік емес  шығындары азаяды. Тиесінше, оларға  өз құрылыс өнеркәсіптік базасын  дамыту үшін қаржы үнемдеуге мүмкіншілік туады, соның арқасында құрылыс материалдары мен бұйымдары нарығында баға төмендейді.

  Тұрғын үйлердің  жоғары сапамен салыну мәселелері  жөнінде. Қабылданған бағдарлама  сәйкес тұрғын үй салудың тапсырыс  беруші болып жергілікті атқарушы  билік органдары белгіленген. Пәтер сатып алушы өкілеттілік берілген банктен өзінің төлеу қабілеттілігін растайтын тұжырымдама алып келіп, мемлекеттік комиссияның шешіміне сәйкес келісім шарт арқылы пәтерді тапсырыс берушіден сатып алады. Тапсырысшы бұл жерде салынған үйдің уақытша иесі мердігерлермен тікелей шарт жасасып, пәтер алғаннан өзінде де, соңғы кезде жаңа үйлер сапасының төмендігі пәтер иелерінің құқықтарына белгілі дәрежеде нұқсан келтіріп жатқанын білеміз. Осы коммерциялық деген үйлерге де сапаны төмендетпеу үшін бақылау қадағалау жүйесі бар, мемлекеттік комиссия арқылы қабылдау бар. Ал тапсырыс  беруші арқылы салынған үйдің сапасы қалыптасқан жағдайдан өзгере қояды деуге негіз жоқ.

  Құрылыс сапасын  көтеру үшін не істеу керек?  Нақты ұсыныс келтірейік. Елімізде шұғыл түрде табыс салығы мен қосымша құн салықтарынан босату арқылы тұрғын үй инфрақұрылымдарына сервистік қызмет көрсететін нарық саласын дамыту қажет. Атқарушы билік органдары тек қана мердігерге емес, осындай сервистік компанияларға да конкурс жариялап, конкурс жеңімпазымен салынатын үйге пайдалану кезіндегі қызмет үшін қайта табыстау шарттарын жасасу керек. Мемлекеттік комиссия тұрғын үйді тек қана осындай сервистік компанияға ғимарат сапасына оң баға қойғаннан кейін қабылдайтын бабы бар заңнамалық құжат өмірге енсе дұрыс болар еді. Пайдалануға берілген соң ашысын да, тұшысын да тататын фирма құрылыс барысын барынша дәйектілікпен қадағалауға мүдделі болады. Комиссия үйді қабылдағаннан кейін тапсырыс беруші сервистік компания қызметін қайта табыстау шарты бойынша жаңа пәтер иелері құрған кондоминимумға өткізеді. Пәтер иелерінің кооперативті жүйесіндегі түйіні тарқылмай келе жатқан мәселелерді де осындай жүйені дамыту арқылы шешуге болады.

  Елімізде тек тұр,ын  үй құрылысындағ ғана емес, жалпы құрылыс саласындағы сапа мәселелерінің бірден бір шешімі пайдалану мерзімінде ғимараттардың қалыпты жұмыс істеуін қамтамасыз ететін сервистік компанияларға құрылыс барысын техникалық қадағалау құқығын беретін жүйе қалыптастыру және оның заңдылық негіздерін жасау.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                          Қорытынды.

 

  Қазақстан Республикасында ипотекалық қатынастардың қалыптасуын және дамуын талдаған соң, келесідей тұжырымдар жасауға болады:

  Ипотекалық несиелеудің  дамуы мемлекетке мәнді пайдасын тигізеді. Алдымен несиелеуге ішкі инвесторлар халық жинағы, институционалды инвесторлардың ақшалары тартылады. Нәтижесінде экономикалық құрылыс секторы жанама қаржыландырылады. Осыдан мемлекеттік қатысуынсыз тұрғын үй қорының мәселелері шешіледі. Мұның өзі салық және алым түрінде бюджетке түсімдердің көбеюіне әкеледі.

  Қазақстанда ипотекалық  несиелеудің дамуына негізгі  алғы шарттар үйге жоғары сұранысы, миграциялық процестте, экономикалық  тұрақтылығы, банктік операциялар  құрылымының өзгерісі.

  Тұрғындарды әлі несие қымбат тауарларды алу және ұзақ мерзімді борыш ойы үркітеді. Алайда ипотекалық несие басқа елдерде қалыпты құбылыс. Сонымен қатар, банктер, ипотекалық компаниялар үй салуға және оны жөндеуге несие береді.

  Қазақстанда ипотекалық  несиелеу жүйесінің енгізген бастамашы Малайзиялық үлгіні таңдаған Ұлттық Банк болып табылады. Оның негізінде банктер ипотекаға арналған қарыздың  мақсаттары ақшаларды бағалы қағаздар нарығында жинақтап, жоғары емес пайыздармен тұрғын үй несиелерін береді.

  Дегдарлы үйді несиелеу нарығы шектелген, себебі көбісінде мұндай үйді алуға мүмкіндігі жоқ. Сонымен қатар несиелеудің бұл түрінің тәуекелі жоғары: қарызшының міндеттеме мөлшері өте жоғары. Тәуекелдің тағы бір фактор сұраныстың шектеулі нәтижесінде үйдің құнының тез төмендеп кету ықтималдылығының жоғарлығы. Жақын болашақта орташа сапалы үйді несиелеу ықтималдылығының жоғарлығы. Жақын болашақта орташа сапалы үйді несиелеу бойынша операциялар өсуі мүмкін.

  Қазақстанда қарапайым  адамдардың мұқтаждығын қанағаттауға  бағытталатын ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуі керек. Қолайлы жағдайда несиелеу көлемнің өсуі үшін алғы шарттар жасау керек, оның ішінде: сыйақы жоғары емес ставкілерде және ұзақ мерзімде валюталық эквивалентті бекітусіз теңгеде несиелеу.

  Тұрғын үй құрылысын несиелеу жүйесінің концепциясын жасау сатысында бұл нарық Қазақстанда ең тез дамушы болуда. Бүгінде қарапайым азаматта ипотекалық тұрғын үйді несиелеу мәні туралы сұрағы болмайды, оны көбіне нақты жағдайлар қызықтырады. Басқа сөзбен тұрғындар қаржы облысында жақсы ақпараттандырылған және сауатты болып келеді.

  Ипотекалық несиенің  Қазақстан Республикасында даму  кезеңі кезіндегі менің ұсыныстарым:

1. Қазіргі кезде 15 жылға дейін ипотекалық несиені 13%-ға беру ең қолайлы деп санап жатса, мен ойлаймын көп жылға қарағанда пайыздық ставканы төмендету керек;
2. Ипотекалық несиені ең көбі 15 жыл емес 20 жылға создыру;
3. Коммерциялық банктерде ипотекаға тапсырылған құжаттарды 5 жұмыс күнінде қарастыруға;
4. Банк клиенттерінің тұрғын үй жоқ болып, және олардың құжаттары ипотекалық программаға сай келмесе, олардың қаржы жағдайына қарап үй беруді банк қарастыру керек деп ойлаймын. Өйткені мұндай адамдар біздің қалада көп. Жұмыс айлығы стандартталған программаға келмесе, беру жылын көбейтіп айлыққа сәйкес пайызбен ипотекалық несиелеуді беруге болатынына сенемін.
5. Әрбір адам әр сапалы  үй алады, оның ішінде де сыртына қарамай бір негізгі бағамен ипотекалық несие беріледі, ал мен тұрғын үйдің іші-сыртын бағалап оның қанша теңгеге бағаланғаннан кейін ипотекалық несиелеуді соған сәйкес етіп бар құжаттарды да салыстырып белгілі бір ставкамен беруді ойлаймын.

 

                             

 

                      Қолданылған әдебиеттер тізімі:

Заңдар мен заң актілері:

1. ҚР Азаматтық Кодексі 303 бап 15 бет.
2. ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң 1995 жылы 23 желтоқсан.

Оқу құралдары:

3. Банковское дело: Учебник. 2-ое издание. Перераб. и доп. /под ред. О.И. Лаврушина. –М: Финансы и статистика, 200-275 стр./
4. Банковское дело, под. ред. д.э.н. Г.С. Сейкасымова – Алматы: қаржы-қаражат, 1998 жыл.
5. Банковское дело, под.ред. д.э.н. Г.С. Сейкасымова – Алматы: қаржы-қаражат, 1999 жыл.

Баспа материалдары:

6. Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С., «Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья»-/Банки Казахстана/- №5-2002 жыл.
7. Агальцева С. «Жилье в кредит» - /Банки Казахстана/- №1-2002 жыл.
8. Алдашов Н.Б. «Главные достижения ипотечного рынка еще впереди» - /Рынок ценных бумаг Казахстана/- 04.2001 жыл.
9. Ашимов Н. «Ипотечные кредитование и секьюритизация ипотеки» - /Рынок ценных бумаг Казахстана/- 04.2001 жыл.
10. Байтурсынова А. «Квартирный вопрос»- /Деловая неделя/- №16 от 25.04.2003 жыл.
11. Банковское дело, под ред. д.э.н. Г.С. Сейткасымова-Алматы: қаржы қаражат, 1998 жыл Байтурсынова А. «Квартирный вопрос»- /Деловая неделя/- №16 от 25.04.2003 жыл.
12. Джапаров А. «Ипотека-мировой опыт»-/Деловой мир-Астана/ №2-2000 жыл.
13. Джумабаева М. «Непонятное слово: Ипотечное кредитование»-/Деловая неделя/- №14 от 07.04.2000 жыл, стр.2
14. Досымов Б.С. «Современные проблемы ипотеки»- /Банки Казахстана/- № 8 от 2001 г., стр.9.
15. Дюсембаев Н. «Сущность и принципы ипотечного кредитования»- /қаржы- қаражат/- №2 от 2002 года, стр.35.
16. Жакипбаева Б. «Отдельные вопросы выпуска обеспеченных облигации в рамках системы ипотечного кредитования»-Рынок ценных бумаг Казахстана- №2 от 2000 г. Стр.35.
17. Иванов М. «Перспективы развития ипотечных банков в РК»-/Рынок ценных бумаг Казахстана/-№6 от 2002 г. Стр.2.
18. Киреева Г. «Развития системы ипотечного кредитования РК»-/Саясат/- июль, август 2001 г.стр.72.
19. Карасаев С. «Перспективы развития ипотечного кредитования» - /Рынок ценных бумаг Казахстана/- №12 от 2000 г. Стр.33.
20. «Кредиты, проценты, квартиры…»-/Актюбинский вестник/-№47-48 от 22.04.2004 г.стр.5.
21. Лисак Б.И. «Ипотечные операции банков, как путь далбнейшей диверсификации их деятельности»-/Банки Казахстана/№5 от 2001 г.стр.20.
22. Литвинова Н. «Ипотека: осторожный оптимизм»-/Технологии управления/ - №2 от 2002 г.стр.7
23. Нурсеитова Р. «Ипотечное кредитование в Казахстане: проблемы и перспективы развития»-/Евразийское сообщество/№4 от 2003 г.стр.23.
24. Программа долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования-/Рынок ценных бумаг Казахстана/-№12 от 2000 г.стр.26.
25. Сагиндыкова М.О. «Ипотечные облигации Казахстанской ипотечной компании- как основной инструмент финансирования ипотеки в Казахстане»- /Банки Казахстана/- №10 от 2003 г.стр.42.
26. Сагиндыкова М.О. «Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы»-/Банки Казахстана/-№6 от 2001 г.стр.46.
27. Сагиндыкова М.О. «Преимущества…в квадрате»-/Казахстанская правда/- от 04.03.2005 г.
28. Сағындықова М.О. «Ипотека игіліктері» -/Егемен Қазақстан/-23.01.2004 г.4 бет.
29. Утин Т. «Финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования»-/Қаржы- қаражат/ №6 от 2002 г.стр.15.
30. Бауыржан Жанұзақов «Толғақты мәселенің шешімін іздесек»-/ Егемен Қазақстан/-30.03.2005 г.4 бет.
31. Бекбатыров Ш. «Жасампаздық қолдануы өзекті- міндет тұрғын үй мәселесін жеделдете шешу»-/Егемен Қазақстан/-11.03.2005 г.3 бет.
32. Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 г.г. /Казахстанская правда/-02.07.2004 г.стр.11.
33. Н.Назарбаевтың халыққа жолдауы «Тұрғын үй құрылысының өркендеуі экономиканы, бүкіл елді өркендетеді» -/Егемен Қазақстан/-01.04.2004 г.1 бет.
34. Омаров Қ. «Қолжетімді тұрғын үйдің ауылы жақындай түсті»- /Егемен Қазақстан/  02.12.2004 жыл.
35. Указ президента РК о Государственной программе развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы - /Казахстанская парвда/- от 02.07.2004 г.стр.11. 
     
    

 

                                             

 

 

 

                                         Кесте № 1

       Каспий Банктің ұлттық экономика салалары бойынша несиелік

                                  портфелінің құрылымы:

Сала	01.01.2005ж.	Үлесі %
1. Энергетика	5 249 532	14,8
2. Құрылыс	3 340 336	9,5
3. Ауыл шаруашылығы	866 821	2,5
4. Сауда	14 606 501	41,3
5. Көлік және коммуникация	711 706	2,0
6. Өнеркәсіп	329 668	9,3
7. Мұнайгаз саласы	129 668	0,4
8. Т.б.	7 126 512	20,2
9. Барлығы	35 329 093	100

 

                                                Кесте № 2

       АТФ  Банктің ұлттық экономика салалары  бойынша несиелік

                                    портфелінің құрылымы:

 

Сала	01.01.2005ж.	Үлесі %
Сауда	4 243 180	41
Құрылыс	2 121 600	20
Ауыл шаруашылығы	1 200 000	12
Қонақ үй бизнесі	1 719 000	17
Отын, мұнай өнімдері	-	-
Өзгелері	1 037 541	10
Барлығы	10 321 321	100

 

 

 

 

                                             Кесте № 3