Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

Ипотекалық несие беру бойынша бағдарламаны жүзеге асыруға  талап білдірген компанияға біріккен қызметке өтініш береді, кейін ол компаниямен  банктің біріккен қызметін белгілейтін басты келісіммен  бекітіледі.

Бас келісім күшіне енген  соң, жақтар компаниямен болашақта  ипотекалық тұрғын – үй несиесін беруге келісу бойынша алдын ала жұмыстар жүргізіледі.

Компания серіктес банкпен  компаниямен алынған тұрғын – үй ипотеканы несиені қызмет көрсету келісіміне тұрады. Қызмет көрсету келісімінің заты компанияға жататын тұрғын – үй ипотекалық несиесіне қызмет көрсету.

Қызмет көрсету келісімі шегінде серіктес банк келесі негізгі  қызметтерді орындайды:

1. қарызшыдан тұрғын – үй ипотекалық несиесіне қызмет көрсету бойынша төлемдерді қабылдайды;
2. белгіленген мерзімде компания игілігіне түскен төлемдерді компанияның корреспонденттік шотына аударады;
3. қарызшылардың несиелік келісімі бойынша міндеттемені уақытында және толық орындауын бақылайды;
4. ипотека затының жағдайын бақылайды;

  «Қазақстандық ипотека компаниясы» ЖАҚ бухгалтерлік есебі Қазақстан Респубоикасы Ұлттық Банкімен 2000 жылы 15 қарашасында  № 412 қаулысымен бекітілген Коммерциялық банктердің бухгалтерлік есебінің шот жоспары негізінде жасалады.

  Серіктес-банктерде есеп Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің 10.01.02 жылы № 24211/23 екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй ипотекалық несиелеу бойынша операциясының бухгалтерлік есебінде көрінісі бойынша ұсынысына негізделіп жүргізіледі.

  Егер де қарызшы  тұрғын -үй ипотекалық несие бойынша төлемді төлем графигімен белгіленген сомадан төмен жасалса, онда алынған сома, алдымен ол компанияға төлемді төлеуге бағытталса, ал қалған бөлігі серіктес- банкке сыйақыны төлеуге бағытталады. 2002 жылдың қарашасында компания алғаш рет айналысқа 3 жыл мерзімді, 1,5 млрд. теңге сомасына ипотекалық несиелерді шығарады, ал 2004 жылдың тамызында номиналдық құны 1 теңге, айналыс мерзімі 10 жыл, 3 млрд. теңге көлемінде агенттік облигацияларды шығарды.

  Компания облигацияның  жоғары және төменгі шегі (кэп  және флор) болады, яғни екінші  тұрақты кезеңде ставканы максималды  қайта қарау 4,5% құрайды. Бұл  егер де инфляция жылдам жоғарыласа, онда қалған жарты жылда сыйақы  белгіленген коридордың жоғарылаудағы шегі бойынша есептеледі және керісінше, егер де инфляцияның мықты төмендеуінде компания 6 ай болуы коридордың төменділігі шегінен шыға сыйақыны төлейді. «Карантиндік» кезең аяқталған соң компания инвестициялық табысты есептеудің бұрынғы схемасына көшеді. Тұрғын үйді несиелері салымшыларға нарыққа қарағанда төменгі пайызбен тұрғын үй құрылыс жинақ мерзіміне байланысты 15 жыл мерзімге берілді. 2005 жылы жинақтың жалпы көлемі 67 млн. теңгені құрады. Банк 1 млрд. теңге сомасындағы 1400 келісімге отырды.

  Осы қатысушылардың  басқа 2004 жылы қарашада ипотекалық  несиелерді Кепілдендіру Қоры  құрылды. Оның негізгі міндеттері  ипотекалық несиелер бойынша  мерзімді ұзарту, олардың пайыздық  ставкасын төмендету, несие мөлшерін  көбейту және ипотекалық несиені алуда бастапқы салы мөлшерін  10% дейін төмендетуге қолайлы жағдай жасау. Осы жүйеде Коммерциялық банктермен ипотекалық несиені алуда бастапқы салы мөлшерін  10% дейін төмендетуге қолайлы жағдай жасау. Осы жүйеде Коммерциялық банктермен ипотекалық компаниялардың қатысуы ипотекалық несие бойынша қормен кепілді төлеу жолымен сақтануға құқық береді. Қор несиенің барлық мерзімінде банктердің несие тәуекелін 30-50% бөлуді қарастырады. Олардың алғашқы қатысушылары «Альянс Банк» АҚ, «БТА-ипотека» АҚ, «Казкоммерцбанк» АҚ.

  2005 жылдың және үстемсіздігі жылдың бас кезіндегі қорытындылар бойынша кепілдік берілген ипотекалық несиелердің саны 2 мыңға жеткені, олардың көлемі 7 миллиардқа жуық теңгені құрағаны, соның ішінде Мемлекеттік бағдарлама бойынша – 2,5 млрд. теңге, екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық компаниялардың өз бағдарламалары бойынша – 4,5 млрд. теңгеге жуық болғаны жөнінде хабардар болды. Бұл көрсеткіш жоғары өсуді –өткен жылдың басындағымен салыстырғанда 400 еседен астам өсуді көрсетеді. Алдын ала деректер бойынша 2005 жылы меншікті капиталына қатысты алғанда 30% шамасында жалпы кіріспеден қорытындылады, ипотекалық несиелерге кепілдік беру жүйесі өткен жылы 17 екінші деңгейдегі банктер мен 6 ипотекалық компанияны қамтыды.

               

            1.3.2.  Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысын

                    қаржыландырудағы проблемалар.

 

  Қазақстан экономикасының  дамуы және тұрғындардың көп  белгінің өз тұрғын үй жағдайын  жақсартуға ұмтылысы республикада  тұрғын үй құрылысын өткір етті. Тұрғын үй құрылысы 2030 жылға дейін Қазақстанның даму  стратегиясында артықшылықты бағыт деп танылады.

  Қазақстанда тұрғын  үй секторы нарықтық қатынастарға  өтіп және тұрғын үй саясатының  басты болып несиелеудің прогрессивті  нысандарын дамыту арқылы тұрғындарға тұрғын үйді алу және құрылысы үшін жағдайлар жасау болып табылады.

  Тұрғын үйді қаржыландырудың  дәстүрлі кеңестік жүйесі жүргізіліп  жатқан тұрғын үй саясатына  сәйкес екі және мемлекеттік  тұрғын үй құрылысы және оны  тұрғын үй жағдайларын жақсартуға (ширатта) тұрған азаматтарға ақысыз беру үшін бюджет ресурстарын орталықтан бөлінді. Сондықтан Қазақстанда экономикалық өзгерістердің басталуында тұрғындардың тұрғын үй мәселесін шешуде еркін қатысу механизмі болмады.

  Енді тұрғын үй  құрылысын қаржыландыру жүйесі де өзгерді, негізгі рөлді жеке құрылысшылар алады.

  2006 жылдың 1 ақпанында тұрғын үй қорының жалпы ауданы  252,6 млн. м. оның ішіндегі қалаларда -152,9 млн.м, ауылдық жерлерде -99,7 млн.м.

    2006 жылдың 1 ақпанына тұрғын үй қорының (регистрінің) мәліметтері бойынша Қазақстан Республикасы тұрғын үй қорының жалпы ауданы 252,6 млн.м, оның ішінде қалаларда -152,9 млн.м, ауылдық жерлерде -99,7 млн.м.

  Қазақстан Республикасының  тұрғын үй қорының 96,8 (235,3 млн.м)- жеке меншікте, ал 3,2% (7,7 млн.м)- мемлекеттік меншікте.

  2004 жылдың аяғында ел бойынша 1 адамға 17 м, оның ішінде қалада- 18 м, ауылдық жерде – 15,8 м тиеді.

  Мемлекет тұрғын  үй құрылысында негізгі, қатысушысы  болудан қалды. Оның құрылыстағы  жалпы көлемі 2004 жылы 5,6% азайды, ал 2004 жылы Жамбыл облысында жер сілкінісі салдарынан жоюда, тұрғын үй құрылысын құру есебінен оның үлесі 13,1% өсті.

  Тұрғын үй құрылыс  жинақ жүйесі Қазақстан Республикасы территориясында тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін қарыз алу мақсатында жеке жинақтауға (қазірде тұрғын үй құнынан 50%) негізделген тұрғын үйді қаржыландыру механизмі. Жарғылық капиталы  1,5 млрд. теңгемен бұл банктің қызмет ету кезінде  2004 жылдың  23 қыркүйегінен  1,05 мың салымшылар тартылады. Бұл банкпен тартылған құрылыс жинақ бойынша жалпы келісімді сала  900 млн. теңгені құрады.

  2000 жылы Қазақстанда  қабылданған құрылыс жинақ туралы  заң «Bausparkassen»- тұрғын үй келісімдік жинағының неміс жүйесіне негізделген.

  Бұл жүйені таңдаудың  себебі оның бұрыннан қызмет  етуі және бұрынғы социалистік елдерде, яғни ұқсас экономикасы бар елдерді өзінің тиімділігін дәлелдеді. Чехия, Словакия және Шығыс еуропаның өзге мемлекеттерінде оны қолданудың оңтайлы тәжірибесі осы құрылыс жинақ жүйесін таңдауға негіз болды.

  2000-2003 жыл мемлекеттік сектордағы кәсіпорын және ұйымдардың жеке қаржылары есебінен 1070,7 мың м. не қолдануға берілген үйлердің жалпы көлемінің  16,9% үй құрылды.

  Қазірде тұрғын  үй құрылыс сапасына талаптар  әлемдік стандартқа сәйкес құрылыс  материалдарын қолдануды қарастырады. Алайда бізге құрылыс материалдарының отандық өнеркәсібі бұл талапты қанағаттандырмайды.

  Өндірістің дамуында  территориялық сәйкессіздік және  импортты алмастырушы және экспортты  ынталандыру өндіріске инвестицияның  жеткіліксіздігі осы қазіргі  техникалық және технологиялық жабдықтау деңгейінде отандық құрылыс материалдарының әлемдік стандартқа сәйкестенуі күрделілеуекенін байқатады.

  Осы тұрғын үй  құрылысымен байланысты мәселелерді  шешуге Қазақстан Республикасы  президентінің жарлығымен 2004 жыл 11 маусымында бекітілген 2005-2007 жыл арналған Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы бағытталады.

  Осы бағдарламаға  Қазақстан Республикасы Президентінің 2004 жылғы 19 наурызда халыққа «Бәсеке қабілетті Қазақстанға, бәсеке қабілетті экономикаға, бәсеке қабілетті ұлтқа жолдамасы негізгі болды. Бұл бағдарламаны жасаушылар Индустрия және сауда, ұсыныс және сұраныс жағынан толыққанды тұрғын үй нарығын құру, тұрғын үй құрылысына және инвестицияларды тарту, жеке тұрғын үй құрылысын ынталандыру, құрылыс индустриясының тиімді нарығын қалыптастыру, тұрғындарға ипотекалық несиелеу мүмкіндігін және тұрғын үй құрылыс жинақтарын жоғарылату. Осылардың әрқайсысына бөлек тоқтап кетейік. Құрылыс құнын төмендету. Осыны жүзеге асыруда құраушы жұмыстардың бірі құрылыс ұйымдары арасында бәсекелестікті дамыту. Оның негізгі механизмі болып коммуналдық тұрғын үй құрылысына тапсырыстарды орналастыруға және ипотеканы, тұрғын үй құрылыс жинақтарын қолданумен азаматтардың белгілі категориясына үйді кейін өткізумен құрылысшыларды несиелеуге жергілікті атқарушы органдармен тендерді өткізу  табылады.

  Жеке тұрғын үй  құрылысын дамыту. Бұл үшін келесі  шаралар қарастырылған: тұрғын  үй құрылысына тұрғындардың түрлі  деңгейінің төлем қабілеттілік  сұранысына ассортименті және номенклатурасы бойынша жауап беретін қазіргі материалдарды қолдану. Жеке капитал инвестициясын тарту есебінен тұрғын үй құрылысы. Бұл үшін мемлекеттік меншіктегі жер участкелерін тек аукциондық құрылысқа беру (сату).Мұның өзі бағдарламаны қаржыландыру үшін жергілікті бюджетке қосымша түсімдерді қажет етеді. Бұл жердегі алынған үйлер тұрғындарға өткізілуі тиіс.

  Мемлекеттік қаржы  есебінен арзан тұрғын үй құрылысы. Ол үшін орта топтағы тұрғындарға  1 350$ аспайтын үйлер салу жолымен мемлекетпен жағдай жасалады. Жергілікті атқарушы органдармен белгілі шаралар кешені жүргізіледі: алдымен құрылыс жоспары жасалады және ол коммуникациялық байланысы бар жер участкелері беріледі және де оған арзан бірақ сапалы материалдар қолданылады. Кейін Қазақстан Республикасы «Мемлекеттік сатып алу туралы» заңына сәйкес берілген бекітілген жоба бойынша тікелей құрылысты жасайтын мердігерлік ұйым табылады.

  Тұрғын үй құрылысы, ол үшін 2005-2007 ж. Республикалық бюджеттен  нольдік ставка бойынша 126 млрд. теңге сомасында несие беріледі. Несиені қайтару қаржы министрлігі және жергілікті атқару органы арасындағы нсиелік келісімге сәйкес жүзеге асырылады. Бұл үйлер ипотекалық несиелеу жолымен не тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің нешесі есебінен өткізіледі. Үйлер балдары бар жас жанұяға, мемлекеттік орган жұмысшылары, әлеуметтік сферадағы мемлекеттік кәсіпорын жұмысшыларына беріледі. Осы процедураларының ашықтығын облыс әкімдері, ақпарат құралдарының қатысуымен арнайы комиссия алдында есеп береді. Нәтижесінде бағдарламаны жүзеге асыру жаңа сенімді үйлерге барлық ұсыныс жабылады. Жасалған есептеме бойынша ипотекалық несиелеу жүйесімен 49 000 жанұя, оның ішінде 2005жылы -11,7 мың жанұя, 2006жылы -16,5 мың жанұя, 2007 жылы-20,8 мың жанұя қолдана алады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II тарау. Коммерциялық Банктердің ипотекалық несиелеу жүйесінің

                                     тиімділігін талдау.

 

1. Коммерциялық банктердің Ақтөбе облысындағы филиалдарының 2005-2006 жылдар аралығындағы ипотекалық несиелеу шарттарын салыстыру арқылы талдау.

 

  2-кі банктің келісіммен  Каспий Банк құрылды. Халықаралық  «АльБарака Қазақстан»(1991 жылы құрылды) және ОАО «Каздорбанк»(1989 жылы құрылды) келісімдерімен «Каспий Банк» құрылды. Өзінің дамуында Каспий банк бірінші орында тұрады. Каспий банктің 18 филиалы және  45 есеп-кассалық бөлімі республиканың дамыған региондарында орналасқан.(қосымша 1)

  Каспий банк АҚШ,  Германия, Австрия, Швейцария, Ресей  банктермен корреспондентік қатынаста,  банк клиенттерінің жердің кез-келген нүктесінде төлемдер жүргізіп, гарант ашу үшін лимиттер ала алады.

  Каспий банкі ОАО «Сибакадембанкпен» (Ресей Новосибирск қаласы) толық масштабы қатынас орнатты, сол арқылы-қазақстан компанияларына тіке гаранд тауарлар алуға және Каспий банктің және Сибакадембанктің аккредетивтері. Ақша ресурстарын қолдану, инвестициялық капитал мен қаржы проектінің сұрақтары бойынша банк клиенттерге консультациялық көмек көрсетеді.

  Банк ассортиментінде  100-ден астам қызмет атқаратын  бөлімдері бар. Банк операцияларында  тарифтерді бекіту бойынша бәсекелес жұмыс жасайды. Бір-бірімен келісіп істеу-негізгі банктің клиентпен қарым қатынасы. Лицензиясы бар:

  Мемлекеттік лицензия  банктік және басқа операциялардың  теңге және шетел валютасын  мерзімінде жұмыс істеу. Берілген  уақыты НБҚ.Р 04 мамыр 2001 жылы № 245.

  Коммерциялық банктердің  Ақтөбе облысындағы филиалдарының  ипотекалық несиелеу шарттарын  салыстыру.

  Ақтөбе облысы 2005 жылы жалпы сомасында 109678,2 млн. теңге несие берілді, бұл 2004 жылға (45015,28) қарағанда 3,3 есе өсті. Жалпы Ақтөбе облысы бойынша берілген несие үлесі Қазақстан бойынша коммерциялық банктермен берілген несиенің 19,8% құрайды. Ұлттық валюта несиелеу көлемі 39,11, ал шетел валютасында 3,5 есе өсті. Шетел валютасында несиенің осылай өсу себебі банктердің өздерінің валюталық тәуекелден сақтандыруға ұмтылуы. Осылай мысалға, 2005 жылы шетел валютасында берілген несие (2004 жылы ұлттық валютада  18776,2 млн. теңге, ұлттық валютада  23563,2 млн. теңге) 65919,5 млн. теңге, ал ұлттық валютада  32778,7 млн. теңге.