Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

                                           Мазмұны:

 

Кіріспе:....................................................................................................................3

 

I-тарау. Ипотекалық несиелеудің  маңызы және несиелеу әдістері.

 

1. Ипотекалық несиелеудің маңызы және ерекшеліктері............................5
2. Ипотекалық несие жүйесінің модельдері.
1. Ипотекалық несиелеудің отандық технологиясы...................................12
2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік модельдері және ерекшеліктері....20
3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің негізін қалаушы шарттары, дамыту бағдарламалары және нақты процедурадағы проблемалар.
1. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуге қатысушы субъектілер және олардың қызметінің тиімділігі...................................25
2. Қазақстан Республикасында тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудағы проблемалар.............................................................29

II-тарау. Коммерциялық  банктердің ипотекалық несиелеу  жүйесінің 

               тиімділігн талдау.

2.1. Коммерциялық банктердің Ақтөбе облысындағы филиалдарының 2005-2006 жылдар аралығындағы ипотекалық несиелеу шарттарын салыстыру арқылы талдау.......................................................................................................30

2.2. Ипотекалық несиелеуде клиент құжаттарын тексеру, несиені беру және жабу механизмі.....................................................................................................

2.2.1. Каспий Банкісінің ипотекалық несиелеу процедурасы және оны ұйымдастыру ерекшеліктерін талдау..................................................................

2.3. АТФ Банкісінің және Каспий Банкісінің несиелік портфелінің негізінде ипотекалық несиенің тиімділік деңгейін талдау...............................................51

III-тарау. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің проблемалары, оларды шешу және жетілдіру жолдары.

3.1. Қазақстан Республикасындағы  банктік жүйедегі ипотекалық  несиелеу ресурстарының тиімді  көздерін шоғырландыру жолдары...............................59

3.2. Қазақстан Республикасындағы  тұрғын-үй индустриясын дамыту  мен ипотекалық несиелеу сапасын  күшейту жолдары............................................63

Қорытынды...........................................................................................................69

Қолданылған әдебиеттер тізімі...........................................................................71

Қосымшалар.

 

 

 

 

                                                  

 

                                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                    

 

 

                                                 Кіріспе

 

  Жеке үй алу - әр жанұяның ең бастапқы қажеттілігі. Тұрғын –үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйесінің бір бөлігі сияқты Қазақстандағы үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі мемлекеттік тұрғын-үйді құру үшін бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлуді және оның тұрғын-үй жағдайын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ақысыз бөлуді қарастырады. Бұл жүйе нарықтық экономикаға Қазақстанның өтуі және тәуелсіздік алуының кезінде өз қабілетсіздігін танытты. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және тұрғын-үймен халықты қамтамасыз ету жағдайында тұрғын-үйді алу үшін қаржының негізгі көзі болып тұрғындардың жеке қаржылары және банк несиелері табылады. Бұл жағдайда тұрғын-үй құрылысына инфляцияға минималды ұшыраған және уақытылы қайтарумен максималды қамтамасыз етілген ұзақ мерзімді несиеге қажеттілік туындайды. Міне осы талаптарға тауарлы- материалдық құндылықтар кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық несие жауап береді. Көптеген шетел елдердің тәжірибесі дәлелдегендей, дұрыс ұйымдастырылған мемлекеттік саясатты өлшемді жүргізуді ипотека тұрғын-үй  нарығының қызмет етуін қамтамасыз ететін және мәнді дәрежеде анықтайтын өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге біртіндеп өтеді. Бұл жағдайда тұрғындар жағынан төлем қабілетті сұраныстың тез өсуі есебінен жаңа құрылыс белсендіріледі, құрылыс материалдары көптеп шығарылады, жаңа жақсартылған архитектуралық жобалар пайда болады, экономиканың түрлі салалары тез дамиды.

  Дипломдық жұмыстың  мақсаты – Қазақстан Республикасындағы  ипотекалық несиелеудің қазіргі  жағдайына және дамуына баға  беру. Оның әдісін, тәсілдерін анықтау.

  Берілген мақсатқа  жету үшін келесідей міндеттер қойылады:

• Ипотекалық несиелеудің маңызын және ерекшеліктерін сипаттау;
• Ипотекалық несиелеудің отандық және шетелдік үлгілерін қарастыру;
• Ипотекалық несиелеуге қатысушы субъектілерді, олардың қызметінің тиімділігн айқындау;
• Ақтөбе облысындағы коммерциялық банктер филиалдарының ипотекалық несиелеу шарттарын салыстыру;
• Каспий Банкісінің және АТФ Банкісінің ипотекалық несиелеу процедурасы, оны ұйымдастыру ерекшеліктерін қарастыру және оның несиелік портфелін талдау;
• Қазақстан Республикасындағы түрғын-үй индустриясын дамыту мен ипотекалық несиелеу сапасын күшейту жолдарын іздестіру;

Берілген міндеттер  дипломдық жұмыс құрылымын негіздеді. Ол кіріспеден, 3 тараудан, қорытындыдан, әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан  тұрады. Берілген жұмыстың теориялық мәнділігі оны бұл тақырыпты әрі қарай зерттеу үшін қолдануға болады және жұмысты орындау барысында алынған білім өте құнды және де ол болашақ қызметте қажет болады.

           

 

          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

      I тарау. Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері.

          1. Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері.

1. Ипотекалық несиелеудің маңызы және ерекшеліктері.

 

  Тұрғындарды тұрғын-үймен  қамтамасыз ету мәселесі дамыған  және дамушы мемлекеттерде ең  мәнді. Қазақстанда бұл мәселе өте өткір, себебі құрылып жатқан үйлер жеткіліксіз, ал бар үйлер тозған. Осы мәселелерді бөлшектеп шешудің бір әдісі – ипотекалық несие.

  Көбісі ипотекалық  несие нарықтық экономиканың  дамуын пайда болудағы қазіргі  сөз деп ойлайды. Алайда б.э.д. 6 ғасырда Грецияда несиені қамтудың жаңа түрі - жер кепілі пайда болды. Кепілге салынған участкесінің шекарасында қарызгер бағана қойып, оған бұл жер қандай да бір соманы қайтарып алуға кепіл екендігін жазып қоятын. Бұл бағана ипотека (тіреуіш) деп аталады. Ипотека «hypoteka» грек сөзінен аударғанда кепілді, кепілзатты білдіреді. Алғашқы ипотекалық банк 1770 жылы Селезияда құрылды. Бұл ірі помещик шаруашылықтарына қаржылық қызмет көрсету үшін құрылған мемлекеттік банк болды.

  Қазақстан Республикасында  ипотеканың 1995 жылдың 27 желтоқсанынан  № 2733 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлығы басты болды. Берілген жарғы ипотеканы кепілденген қозғалмайтын мүліктің кепіл берушінің не үшінші тұлғаның иелігінде болуында кепіл түрінде анықталады.

  Ипотека заттары  болып құрылыс кәсіпорындары,  ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі  пәтер, көлік құралдары, космостық  объектілер айналымдағы тауарлар  және мүліктің азаматтық айналымнан  алынбаған өзге заттар табылады.

  Ипотека мәнінің кең диапазонына қарамастан, оның бірқатар артықшылықты сипаты бар. Осылай мысалға Азаматтық кодекске сәйкес:

 «Кәсіпорын, ғимарат, пәтер, жер участкелеріне құқық және өзге қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасы заңында өзге ережелер белгіленбеген жағдайда қолданылады».

  Тағы бір маңыздысы  қозғалмайтын мүлік кепілін осындай  тіркеу органында міндетті тіркеу. Бұл жағдайда кепіл құқығы  тек ипотекалық куәлікті мемлекеттік  тіркеген соң пайда болады, яғни  ипотека заңды күш алады, ал  тіркелгенге дейін тіпті екі жақты келісім күшінде де ипотекалық куәліктің заңды күші болмайды. 1995  жылы 23 желтоқсанынан «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасы Президенті жарғысының  12 бабының  1 тармағына сәйкес ипотекалық куәлік негізгі міндеттеме бойынша орындауды алу құқығын куәландырады.

  Тұрғын-үй құрылысын  қаржыландырудың негізгі түрлері:  тұрғын –үй жинақ жүйесі және  ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу  жүйесі.

  Ипотекалық нарық  біріншілік және екіншілік ипотекалық  нарық болып бөлінеді. Олар бір- бірін өзара толықтырады және жиынтықта тұрғын-үй жетімділігін қамтамасыз етеді.

  Біріншілік нарық  – қозғалмайтын мүлік кепілінен  жеке және заңды тұлғаларды  несиелеу бойынша ипотекалық  банктердің және өзге қаржылық  институттардың қызметін тікелей қамтитын  жалпы несиелік нарықтың сегменті.

  Екіншілік нарық  – нарықта кепілзаттың жәй  айналасы есебінен және кепілзатты  табысты бағалы қағаздарға айналдыру  және оны инвесторлар арасында  орналастыру жолымен  ипотекалық  жүйенің жиынтық несиелік портфелі үшін ресурстардың қалыптасуы болатын. Берілген нарықты ұйымдастыру және қызмет етуінің басты мақсаты несиелеу субьектілерін банктерді минималды ставкі бойынша қаржыландыру және екіншілік нарық субьектілері арқылы тәуекелдерді бөлу жолымен қарызшылар үшін несиелік ресурстарды арзандату. Әлемдік тәжірибеде ипотеканың келесі қағидалары бар: 

• мүлік құқығын шектеумен қарызшы қолында мүлікті қалдыру;
• кепіл үлесі түрінде несие мөлшерін анықтау;
• сол бір кепілге қосымша ипотекалық несие алу;

Ипотекалық несиелеудің келесі схемалары бар:

• типтік (стандартты) ипотекалық несие;
• төлемнің өсуімен несие;
• салым сомаларының кезеңді өсуімен ипотека;
• төлем сомасының өзгеруімен ипотека;
• кепіл шотымен ипотека және төмендеген ставкімен несие;
• пайыздық ставканы кезеңді қараумен несие;
• өзгермелі пайыздық ставкімен ипотека;
• кері аннуитетпен кепілдік бойынша несие.

Стандартты ипотекалық несиелеуде қарызшы мысалға үй құруға кепіл ұстаушыдан белгілі бір  сома алады, кейін ол қарызды ай сайын  жабады. Келісімде қаралған мерзім соңында ол толық жабылуы тиіс. Қарызға қызмет көрсету бойынша төлемдер белгілі кезеңмен қарызшының мұқтаждығын есептеуде икемді болады. Ипотекалық операциялардың бастапқы сатыларында қарызшы төлемнің деңгейі төмендеумен ипотекалық несие-болашақта табыстың өсуін күтетін клиенттерді қызықтырады.

    Төлемнің өсуімен  несие әдетте қарызшының  табысының  алғашқы 5 не  10 жылда әрдайым  өсуін қарастырады. Өтеудің қалған  кезеңінде салым тұрақты. Ақырында  мұндай өтеуде  бірінші жылдарда  ағымдық шығындар пайыздарды  толық өтеу үшін сомадан аз болады. Сондықтан негізгі сома мөлшері біршама уақыт, кейін азаяды. Қарызды толық өтеу соңғы  салыммен болады.

  Салым сомасының  кезеңінде өсуімен ипотека төлем  сомасының өсуімен несиеге жақын.  Бұл жағдайда келісілген схема  бойынша әр 3-5 жылда салы сомасы көбееді.

  Төлем сомасының  өзгеруімен ипотекада қарызшының  тек пайыз төлейтін жеңілдік  кезеңінің болуын, қарастырады. Осы  әдіспен төлем жүктелімін бөлу  төлемді уақытша жылжытуға қатысты  нәтиже береді.

  Кепіл шотымен  ипотека және төмендеген ставкамен несиеде қарызшы кепіл шотына белгілі бір сома салады және кезеңді салымдар төлейді. Соңғысы төлемнің өсуімен несие схемасы бойынша, яғни бастапқыда салымдардың дәстүрлі схемасында қажет салынады. Жетіспеуші сома салым шотынан түседі. Бұл шотта қалған қалдық борыштың нақты мөлшерін азайтады.

  Салымдардың аз  ғана деңгейіндегі келісім мерзімінің  бірінші уақытында борыштың жалпы  мөлшері көбеюі мүмкін, кейін  қысқарады.

  Пайыздық ставка  деңгейінің өзгеруімен тәуекелден  пайыздық ставканы кезеңді қараумен несие шарты сақтандырылады. Мұнда келісімге тұрған жақтар пайыздық ставканың деңгейін қайта қарау негізінде 3-5 жыл сайын несиені жаңартады. Бұл жағдайда борышты ұзақ мерзімді өтеуді қысқа мерзімді қаржыландыру жүреді және осыдан қор нарығының өзгермелі жағдайына келісім бейімделеді. Бұл ипотекалық несиелеу түрі Канада және Англияда кең тараған. Гиперинфляциялы және несиеге пайыздық ставканың тез жоғары өзгеруінде несиелеудің осы түрінің маңызы зор.

  Өзгермелі пайыздық  ставкамен ипотекалық несиелеуде келісімге ставка деңгейі нақты шама түрінде тіркеледі. Ол қандай да бір қаржылық көрсеткішке не индекске негізделеді. Әдетте ставка жарты жылда бір рет қаралады. Ставканың өзгеруі жылдам болмау үшін 2 пайыздай түзету нормасы қарастырылады. Түзетудің минималды мөлшері келісімді. Осылардың кемшілігі пайыздық ставканың болашақтағы деңгейін анықтауда мүмкіндік бермейді, сондықтан олар үшін келісімді жасау кезінде борышты өтеудің  толық жоспарын жасау қиын.

   Ипотеканы кең  қолданатын елдер ипотекалық  несие берумен байланысты  инфляция мәселесін мүлік өсімін бөлумен несие көмегімен шешуге тырысады. Бұл несиелер АҚШ -та  80 - шы жылдары кең тарады.