Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

  Каспий банктің  ақша құралдарының сенімділігі  көрсеткіштері өзге банктерде  қарыз алмағандығынан нольге  тең болды. Ал АТФ банк 168 592 тең несие алып, ол бойынша 195 000 теңге көрсеткішке сыйақы төледі.(қосымша 8)

   Банктің несиелік  портфелінің құрылымын талдау  үшін оны ұлттық экономика  салалары бойынша, валюта, өтем  мерзімі, несие түрі, қамту түрі  бойынша бөлуге болады.(кесте 1)

  Кіші және орта бизнестің дамуына 2005 жылы  16 млрд. теңге бөлінді. Ол 16,4% құрады. Жалпы несиенің өтелуі 11,6 млрд.теңге құрады.

   2005 жылы банкте  ішкі критериясымен ссудалық  портфелінің квалификациясы 17,67% құрады. (2004 жылы 11,7%). 01.01.06. суммасы портфелінің квалификациясы 17,67% құрады. (2004 жылы 11,7%) 01.01.06. суммасы 934,3 миллион теңге 100% құрады.Каспий банктің табысы 18,5 млн. теңге құрады. Қазақстан бойынша 2003 жылы «Экспресс-несие» бөлімі ашылады.( кесте 2)

  Каспий банкте  АТФ банкке қарағанда саудаға салынған несие 0,3% үлкен, ал маңызды салалар құрылысы АТФ банкте Каспий банкке қарағанда  10,5% көп , ауыл шаруашылығы Каспий банкте АТФ банкке қарағанда  9,5% төмендеген.

( кесте 3)

  Банктің несиелеу  портфелінің құрылымын қарап  корпоративті клиенттер банктің негізгі клиенттері болып құрылымын қарап байқауға болады. Ипотекалық несие бұл банктен несиелік портфелінің едәуір бөлігін алады, шамамен 30%.Бұл банкке клиенттердлің сенімділігімен түсіндіріледі.

  Банк қамту ретіндегі  құны несиелік портфел көлемінен асатын негізгі массасына жылжымайтын мүлік,тауарлы-материалдық бағалықтар, негізгі құралдар, ақша құралдары және бағалы қағаздарды алу сұрағына консервативті жақындайды.Берілген көрсеткіш несиелік портфель сапасының жоғарылауы туралы куәландырады. (кесте 4)

  Каспий Банк капиталы 2,4 есе көбейді. 121%-ға өсті. (кесте 5)

  2005 жылы 80% өсіп, ол 35,3 млрд. теңге құрады. (кесте 6)

  2005 жылы банк 10-шы  орнына 8-ші орынға көтерілді.Клиенттердің  шотында банкте 10 млрд. теңге қүрады. Яғни 58%. Соның ішінде депозит 76%-ға тең. (кесте 7)

  Қаржы қорытындысы  салық төленгеннен кейін 855,8 млн. теңгені құрады, 26% көбейген. 2004 жылы Қ.Р-ғы банк бюджеті 171 млн. теңгені құрады. (кесте 8)

  Банк капиталы 2,4 есе көбейді. 121%-ға өсті. (кесте 9)

  Жалпы жылдың өсу көрсеткіші 87%.Клиенттерді депозиттердің берілуі 70%. Клиенттің кореспонденттік шоттары 59% құрады.(2004 жылы 74%). Банк облигациялары 19% (2004 жылы 9%). Банктің өсу көрсеткіші халықаралық рейтингте 8% (2004 жылы 3%).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

 

 

         III тарау.  Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу

         жүйесінің проблемалары, оларды  шешу және жетілдіру жолдары.

         3.1. Қазақстан Республикасындағы банктік жүйедегі ипотекалық

           несиелеу ресурстарының тиімді  көздерін шоғырландыру жолдары.

 

  Қазақстан Республикасы  Президенті Нұрсұлтан Назарбаевтың  Қазақстан халқына жолдауы бойынша  тұрғын үй құрылысы және жылжымайтын  мүлік рыногын дамыту мәселелері.

  Бізде тұрғын үй  бағдарламасы іске асырылып жатқанына  үшінші жыл. Осы уақыт ішінде біз оның артықшылығын бағалауға толығымен көз жеткіздік.

  Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық көздері бойынша бағдарламада көрсетілген 3 миллион шаршы метрдің орнына 5 миллионнан астам шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2004 жылғы деңгейден 1,8 есеге көп.

  Осы саладағы табыстар  мен кемшіліктерді тыңғылықты  зерделеп, тұрғын үй бағдарламасында  түзетулер енгізу керек.

  Жеке тұрғын үй  құрылысын кең ауқымда дамыту  үшін ынталандыру жағдайларын  жасауымыз керек.

  Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек.

  Елімізде тұрғын  үйді жалға беру рыногын әлемдік  стандарттарға сай дамытып, мемлекет  үшін ашық, бизнес үшін тартымды  ету керек.

  Қазақстан Республикасында  алдындағы жылдары ипотекалық несиелеу, тұрғын үй және комерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алудың дамуы баяу көбісінде тұрақты табыстың болмауымен төлем қабілеттілікті сұраныстың төмендігі әсер етті.

  Қазақстан Республикасында  алдындағы жылдарда ипотекалық  несиелеу, тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алудың дамуы баяу жүрген болатын. Ипотекалық несиені көптеп беруге тұрғындарын көбісін тұрақты табыстың болмауымен төлем қабілеттілікті сұраныстың төмендігі әсер етті.

  Коммерциялық банктерде  ұзақ мерзімді және арзан қаржылық ресурстарын жетіспеушілігі ипотекалық несиенің санын көбейту үшін қолайсыз фактор болып табылады. Қазақстан Республикасында сол не өзге түрдегі ипотекалық несиелеу жүйесін құру туралы мәселе мемлекеттік деңгейде бұрыннан қаралып келеді. Алайда 2000 жылға дейін «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңды қабылдауда басқа ештене жасалған жоқ.

 Көбісінің есінде  болатын шығар, 1990 жылдың аяғында үкімет ипотекалық несиелеудің жүйесін енгізгісі келді. Ауыл шаруашылық министрілігін бастамасы бойынша арнайы мемлекеттік қор құрылды, алайда ол жұмыс істемей тоқтады. Мұндағы негізгі мәселе болып үкіметтің қолында ақшаның жоқтығы болды.

  Ипотекалық несиенің  қанщалықты жетімді болатын пайыздық  ставкалардан тәуелді. Ал Қазақстанда  пайыздық ставкалар күрделі сұрақ және ол бағалауға қиын беріледі. Себебі экономика әлі де қатты долларланған: қаржылық келісімдердің, оның ішінде ипотекалық несиелеу 70% долларға индекстелген. Мысалға, айналыстағы мемлекеттік, корпоративті бағалы қағаздардың тек 30,9 % теңгемен берілді. Егер мұнда банктермен берілген ипотекалық несиені қосатын болсақ (3,3 $ - 2005 жылы), онда теңгелік қарыз қатынасы төмендеу- 30,5%. Бұл макроэкономикалық деңгейде Қазақстанның монетарлық саясатының және пайыздық ставкалардың уақытша құрылымы әлі де сыртқы әсерлермен тәуекелді екенін байқатады.

  Осы себептен Қазақстан  Республикасы Ұлттық Банкі ипотекалық  несиені экономика долларлануының  деңгейін төмендету құралы ретінде  қолданады. Ал ипотекалық несиемен  байланысты девальвация тәуекелін  алғысы келмейді де инфляцияға индекстелетін қалқымалы ставкілерді қолдану есебінен өзін сақтандырады. Алайда банк ипотекалық компания ішкі инвесторлар арасында бағалы ипотекалық қағаздарды орналастыруда девальвация тәуекелін көтермейді. Себебі инвесторлар одан сақтау мақсатында қалқымалы ставкілерді қолдануды талап етеді.

  Коммерциялық банк  ипотекалық несиелеу ресурстарын  тиімді шоғырландыруда бағалы  қағаздар нарығы арқылы ипотекалық  жүйеге ұзақ мерзімді инвестицияны  тарту есебінен коммерциялық  банктерді қаржыландыру механизімімен ипотекалық несиенің екіншілік нарығын қалыптастыру үлкен роль ойнайды. Ипотекалық облигациялардың табыстылығы, яғни ақшаның құны маңызды, себебі одан компанияның ипотекалық несиелер бойынша ставкілерге байланысты. Осылай, тұрғындар үшін несиелердің арзандауы арзан ресурстарды тарту мәселесін шешуден тәуелді.

  Осы мәселені шешудің  тиімді жолдарын таңдау үшін  Қазақстан Республикасы азаматтарының  сұраулар жүргізіледі. Ипотекалық  несиелеу жүйесінде мемлекетке  қандай роль берілуі керек? (кесте 10)

  Орта және төменгі  табысы азаматтар үшін тұрғын  үй жетімді болуы үшін қандай  шаралар қабылдау қажет? (кесте 11)

  Халық ипотекалық  несиені ұзақ жылдарға созылатын  ауыртпашылық деп түсінеді. Ипотекалық  несиелеу сапасын көтеру мәселесін  көзғар алдында тұрғындардың табыстарын көтеру жылдарын қарастыру қажет.Ұсынылатын ұсыныс құрылыс өз міндетті зейнетақы қорларының бір бөлігін бағыттауға адамдарға құқық берілуі қажет, ал бұл құрылыс жинақ жүйесіне өте көп қаржыны тез тартуға мүмкіндік береді. Мұндай жүйеге қатысып, қандай-да бір қосымша шығынсыз өз тұрғын үй жағдайын бірнеше жылдардан кейін жақсартуға болады.

 

 

     3.2. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй индустриясын дамыту

                  және ипотекалық несиелеу сапасын күшейту жолдары.

 

  Ендігі бір  өзекті міндет тұрғын үй мәселесін жеделдете шешу.

  ...Тұрғын үй құрылыс – біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш деп Қазақстан Президентінің халыққа жолдауында атап көрсетілген.

  Еліміз тәуелсіздік  алғаннан кейін де тұрғын үй  саясаты бойынша мемлекеттік бағдарламалар қабылданған еді. Солармен салыстырғанда жаңа бағдарламаның озық тұстарына тоқталайық.

  Осы себептен Қазақстан  республикасы Ұлттық Банкі ипотекалық  неиені экономика долларлануының  деңгейін төмендету құралы ретінде  қолданады. Ал ипотекалық несиемен байланысты девальвация тәуекелін алғысы келмейді де инфляцияға индекстелетін қалқымалы ставкілерді қолдану есебінен өзін сақтандырады. Алайда банк ипотекалық компания ішкі инвесторлар арасында бағалы ипотекалық қағаздарды орналастыруда девальвация тәуекелін көтермейді. Себебі инвесторлар одан сақтау мақсатында қалқымалы ставкілерді қолдануды талап етеді ұқсас шешімдер алдыңғы бағдарламаларда болмаған.

  Үшіншіден, бағдарлама  негізінде қабылданған ереже  бойынша 3 жыл мерзімінде үй алушы несиені толығынан қайтаруға құқы жоқ. Бұл алып -сатарлық мақсатпен арзан үй алуға белгілі дәрежеде шектеу.

  Әлемдік тәжіребеде  көрсеткендей, тұрғын үй мәселесі  үздіксіз процесс. Сондықтан да, бірде- бір мемлекет халықты үймен толықтай қамтамасыз етуге қолы жеткен жоқ. Ал әлеуметтік жағдайы төмен, мемлекет тарапынан көмек алуға мұқтаж топтарға үй мәселесіне көмектесу мақсаты әр елдің экономикалық мүмкіншілігі және саяси еркіне қарай жүзеге асырылады. Осы тұрғыдан алғанда, бағдарламаның мүддесі айқын, қаржылық негізі болғанымен мерзімдік шамасы қысқа. Бар болғаны үш жылмен (2005-2007 жылы) шектелуді бюджеттің орта мерзімдік жоспарлау жүйесіне сай түзілгенімен келісе отырып айтарымыз: тұрғын үй бағдарламасы ондағы жылдарға стратегиялық жоспар ретінде қабылдануы керек.

  Жапония мемлекеті  бес жылдық жоспарын тұратын 25 жылдық бағдарлама бекітіп, оны мүлтіксіз орындауға қол жеткізді. Ондай жоспар демографиялық, миграциялық, қазіргі кезеңдегі халықтың үймен қамтамасыз етілу деңгейін, экономикалық, әлеуметтік даму поцестерін және құрылыс технологиясының даму үрдістерін саралап, терең зерттеу негізінде жасалуы керек. Демек, бағдарламаны үлкен стратегиялық жоспардың басы деп қарап, жоғарыдағыдай зерттеулерді қазіргі кезден жүргізсек, 2008 жылы тұрғын үймен қамтамасыз етудің ұзақ мерзімдік жоспарын бастай алар едік.

  Бұл қатарда болашақ  оралман отбасылардың жұмысқа  қабілетті жастарын алдын ала  елімізге шақырып, азаматтық құнын  беріп, құрылыстағы кәсіптік мамандықтарға  үйретіп, олар жұмыс істейтін  арнайы мердігерлік кәсіпорындар ұйымдастырып, кейін өздері құрған үйлерге жеңілдікпен шетелде қалған ата анасын көшіріп алатындай жүйе жасасақ. Сонда оралмандарға қазіргі кездегі жұмыс тауып беру, баспанамен қамтамасыз ету мәселелері шешімін тапқан болар еді.

  Ең бір қызу  пікір талас салынатын үйлердің бағсы. Көлеңкелі капиталды жария ету науқаны еліміздің қаржы жүйесіне қосымша инвестициялық мұмкіндіктер берді. Әдетте, құнды қағаздар нарығы экономикалық жүйеде, өз тұтынуынан артық мердігерлік кәсіпорындар ұйымдастырып, кейін өздері құрған үйлерге жеңілдікпен шетелде қалған ата анасын көшіріп алатындай жүйе жасасақ. Сонда оралмандарға қазіргі кездегі жұмыс тауып беру, баспанамен қамтамасыз ету мәселелері шешімін тапқан болар еді.

  Ең бір қызу  пікір талас салынатын үйлердің  бағасы. Көлеңкелі капиталды жария ету науқаны еліміздің қаржы жүйесіне қосымша инвестициялық мүмкіндіктер берді. Әдетте, құнды қағаздар нарығы дамыған экономикалық жүйеде, өз тұтынуынан артық капиталы бар тұлғаларға нарық субъектілерінің акцияларын сатып алуды қамтамасыз ету арқылы мемлекет осы тұлғалардың қаржылық қорымен белгілі бір экономикалық салалар үшін қосымша инвестиция көзіне айналдыра алады. Негізінен мол қаражат жылжымайтын мүлік нарығына құйылды. Соның әсерінен Алматы, Астана, Атырау қалаларында жалпы алып сатарлық сипатында тұрғын үй бғасы шарықтап, қымбат үйлер салу кең етек алды. Бұл отандық құрылыс материалдары өнеркәсібі өндірісінің төмен жағдайында, оның өнімдеріне де, шетелдік өнімдерге де  сұранысты арттырып, нарықтың бұл секторында бұл бағаның өсуінде ықпал етті.

  Мысалы, 2001-2002 жылдары құрылыс компаниялары Астана қаласында тұрғын үй құрудың шаршы метріне 200-220 доллар көлеміне қанағатсыз десе өткен жылы бағдарлама қабылданар сәтте осы баға 350 доллардан аспау керек деген тұжырымдарға қинала бас ізеді.

  Бағдарлама кезеңі  бойынша болжай айтсақ, мемлекет  соққызатын үйлер бағасы алғашқы  бір екі жылда төмендей қоймас. Одан кейінгі жылдары несиелерді  тікелей мердігерлік компанияларға  беру өз жемісін бере бастау  керек. Өйткені, компаниялар таза пайдасына өз құрылыс материалдар өндірісін дамыта бастайды. Оған бізде инвестиция заңы бойынша салықтық жеңілдіктер жасалған. Нәтижесінде конкурстық бәсеке бірте бірте бағаны төмендетуге мүмкіншілік береді. Алайда, осы бір жақсы шешімге сыбайлас жемқорлық кері әсерін тигізуі мүмкін.