Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

  Өтініш беруші  табысына талаптар: оның қабілеттілігін  бағалауда ипотекалық несие бойынша  төлемді әрдайым және уақытында  төлеу мүмкіндігі жағынан бағалау  маңызы, ол өтініш берушінің бар  табысынан шыға анықталады. Тұрақты  еңбекпен қамтылуы, табысты алу және шығындарына қатысты ақпарат қаралады және оның негізінде өтініг берушінің несиені уақытында өтеу мүмкіндігі жөнінде тұжырым жасалады.

  Өтініш беруші  келуінде несиелік эксперт алдын  ала сөйлеседі, онда несиелік  эксперт анықтайды:

• өтініш берушінің жалақы (табыс) мөлшері (жұмыс орнынан табысы жөнінде анықтама бойынша не шаруашылық қызметкітапшасындағы жазба бойынша);
• өзге көздерден табыс;
• ұсынылып отырған қамту түрі;
• мүліктің болуы (пәтер, үй, коттедж, автокөлік);
• өзге мәліметтер (бір орында тұру уақыты, соңғы жұмыс орнының ұзақтығы, міндеттемелердің бары);

  Сонымен қатар,  өтініш берушінің ай сайынғы  шығындарын талдау қажет, оның  ішінде:

1. несиеге алынушы жылжымайтын мүлікпен байланысты ай сайынғы шығындар:

- ипотекалық несие бойынша ай сайынғы төлемдер;

- алынушы жылжымайтын мүлікті ұстау бойынша ай сайынғы шығындар;

     2. алынушы  жылжымайтын мүлікпен байланыссыз  тұрақты ай сайынғы шығындар;

- өтініш берушіні қосқандағы  жанұя мүшелеріне;

- алимент бойынша ай сайынғы төлемдер;

- берілген ипотекалық несиеден басқа өзге несиелер және міндеттемелерді қайтару;

- міндетті салық төлемдер;

- өзге міндетті ай сайынғы шығындар (үйді жалдау, автокөлікті ұстау, білімге төлемү мүлікті ұстау, сақтандыру, қосымша медициналық сақтандыру);

   3. жылжымайтын мүлік құнын төлеу есеьіне бастапқы салым үшін қаржы (15%):

- сақтандыру бойынша  төлем (қарызшы өмірін, жылжымайтын мүлікті сақтандыру). Несиелеу мерзімі 3 жылға дейін – қарызшы өмірін сақтандыру -3 жыл сайын несие сомасынан 0,95%;

- алынушы үй мүлігіне салық бойынша ай сайынғы төлемдер;

- жылжымайтын мүлік ипотекасын және сату сатып алу келісімін тіркеу және рәсімдеумен байланысты шығындар (нотариалды куәлікке мемлекеттік баж және сәйкес заңдылықпен мемлекеттік тіркеуге төлем);

- жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша шығындар, бағалаушыға коммисиондық және т.б.

  Ипотекалық несиенің  максималды сомасы келесі шарттармен  есептеледі:

• несиеге алынушы жылжымайтын мүлікпен байланысты ай сайынғы шығындар ай сайынғы табыстардың 60% аспауы керек;
• несиеге алынушы жылжымайтын мүлікпен байланысты ай сайынғы шығындар және өзге тұрақты ай сайынғы шығындар ерлі зайыптардың ай сайынғы табыстарының 90%  аспауы керек;
• берілетін ипотекалық несие мөлшері алынушы үйдің бағалық құнының 80% аспауы керек;

ТұранАлемБанкте ол мұнымен бірге келесілерді есептеуді талап етеді.

1. ипотекалық несие бойынша ай сайынғы төлемдердің қарызшының аспауы. Ол жалпы табыстың 50% аспауы керек. Бұл коэффициент қарызшының жалпы табысындағы шығындардың шекті мүмкін үлесін көрсетеді. Көрсеткіштің жоғарылауы жоғары тәуекелді білдіреді.
2. жалпы ай сайынғы міндеттемелердің сол кезеңдегі қарызшының табысына қатынасы. Ол жалпы табыстың 60% аспауы керек. Бұл міндеттемелердің несие, мүлік салығы, мүлікті сақтандыру бойынша ай сайынғы төлемдер, коммуналдық төлемдер жатады. Берілген көрсеткішінің 1% ауытқуы несие беруден бас тартуға негіз болады.
3. несие сомасының кепіл құнына қатынасы. Ол берілген қамту құнынан шыға қарызшыға берілу мүмкін несиені максималды мөлшерін анықтайды.

  Неғұрлым көрсеткіш  жоғары болса, соғұрлым тәуекел жоғары. Егер де бастапқы салым үй құнының 30-40-% құраса, онда төлем қабілеттілік бағаланбайды.

  Өтініш берушімен  сөйлесудің оңды өтуінде несиелік эксперт өтініш берушінің тұрғылықты орнына және қажет жағдайда оның жұмыс орнына барады.

  Жеке тұлғаларды несиелеу жеке кәсіпкер куәлігі негізінде кәсіпкерлік қызметпен айналысушы жеке кәсіпкер несиелік эксперт қорытындысы негізінде филиалдың несиелік комитет шешімі бойынша қабылданады. Несиелік эксперт өтініш берушінің бизнес орнына шығумен оның қызметіне қаржылық экономикалық талдау жасайды.

  Банк қызметкері  осы құжаттарды қабылдай отырып, клиентке несие алуға өтінішті, қарызшы анкетасын және өзге  банк құжаттарын толтыруға ұсынады.  Клиент құжаттарын банк қызметкері  клиенттің несие қабілеттілігін  талдауға алды. Толтырылған құжаттар, оның ішінде анкета негізінде клиенттің орташа айлығы 120 000 теңгені құрады. Жанұяда жұбайы,  3 баласы бар екен. Клиент мұнай газ саласында 25 жылдан астам уақыт дәнекерлеуші қызметін атқарып келетін. Сонымен бірге, клиенттің жұбайы мектеп кітапханашысы болып жұмыс істейді. Оның айлығы 7 000 теңге. Сонда жанұяның жалпы табысы  127 000 теңгені құрайды. Клиенттің 2 үлкен және бір кіші баласы бар. Екі үлкен баласы жоғары оқу орнында оқиды, екеуіне жылына клиент  150 000 теңге төлейтіні анықталады. Ал кіші баласы мектепте оқиды. Әр сайын әр адамға өмір сүру минимумы 7 500 теңгеге есептелген жалпы шығыс 3750 теңгені құрайды. Балаларының оқуына клиент әр сайын 16000 теңге төлейді. Банк қызметкері клиенттің несие қабілеттілігін Каспий Банктің  «Ипотекалық несиелеу ережесіне» сәйкес талдады.

  Клиент несие алуда 20% төлеу мүмкіндігі айтты және ол 10 жылға несие алу талабын білдіреді. Жиналған ақпарат негізінде несиелік эксперт банктің несиелік комитет қарауына беретін резюме жасайды.

  Несиені қамту  түрлері. Алынушы жылдымайтын  мүлікті кепілге салуда, ол келесі талаптарға жауап беруі керек:

• қандай да бір ауыртпалықтан бос болуы қажет (жылжымайтын мүлік бойынша орталықпен қамауға алынған, жал және өзге келісімдермен байланыссыз);
• өзге пәтер не үйлерден бөлек ас бөлме не санузел болмауы керек (коммуналдық пәтерлер кепілге қабылданбайды);
• үйдің барлық ауданына жылуды қамтамасыз ететін электр және газ жүйелері қосылуы керек.

  Бағалаушы кепіл  мүлігін бағалау жөнінде есеп  құрады. Онда ол мүліктің бағалық құнын көрсетеді. Ал мүліктің кепіл құны мүліктің бағалық құнының 80% ретінде  анықталады.

  Сонымен қатар,  мүлік сақтандыру компаниясында  сақтандырылуы қажет. Негізгі  және қосымша қамту ретінде  банк талаптарына жауап беретін  тұрақты кәсіпорын – жұмыс берушінің, сенімді банктің кепілдемесі, жылжымайтын мүліктің қосымша кепілі, банктің сейфтік депозиттеріндегі ақша, банктік салым алынады. Бұл жағдайда біздің клиент өзінің сатып алынушы жаңа үйін кепілге береді. Мұны клиент Ақтөбе бойынша жылжымайтын мүлік жөніндегі орталыққа тіркеп, орталық берген тіркеу келісімін жасап, клиент оны да орталықта тіркетіп алады.

  Сақтандыру. Сақтандыру  компаниясы несиелік келісімнің  әрекет ету кезінде қарызшының  өлімінде не онымен еңбек қабілеттілікті жоғалту жағдайында несиелік тәуекелді сақтандырады. Сақтандыру бойынша тарифтік ставка банк және сақтандыру компаниясына арасында жасалған жеке келісім бойынша белгіленген. Сақтандыру сомасы ипотекалық несиенің 10% көбейтілген сомасын құрау қажет.

  Берушімен алынушы мүліктің бағасы туралы есепті береді. Сатушы несиелік экспертке құжаттар тізімін береді. Банктің қауіпсіздік қызметі алынушы мүлік жөнінде қорытынды дайындайды. Қауәпсіздік қызметінің оңды қорытындысына несиелік эксперт сатушыға және өтініш берушіге үйді алуда өзара келісу жөнінде келісім негізінде сатушының шығыс операцияларын орындау құқысыз сатушының банктік шотын оқшаулауға өкім дайындайды. Өтініш беруші сатушының, яғни «РаСиль компания» ЖШС бантік шотына несиенің 20%  бастапқы салым сомасын енгізеді және кіріс касса ордерінің көшірмесін несиелік эксперт және сатушыға береді. Сатушыға өтініш берушімен бірге сату- сатып алу келісімін жасайды және өтініш беруші мүлікті қайта рәсімдейді. Бұл жағдайда клиент үйді салушы компаниямен құрылысқа үлесті қатысу келісіміне отырды. Өтініш берушіге мүлікті қайта рәсімдейді, біздің клиент орталыққа 486 теңге төлейді және олар оған түбіртек береді. Өтініш беруші несиелік экспертке мүлікке кепіл келісімін дайындау үшін мүлікке құқық белгілеуші құжаттарды (сату- стаып алу келісім, мүліктің техникалық паспорты) береді. Біздің жағдайымызда бұл құжаттар үй тапсырылған соң беріледі. Сонымен қатар өтініш беруші сақтандыру компаниясында мүлікті және кездейсоқ жағдайын өзін сақтандырады. Бұл келісімді сақтандыру сомасы 2 375 950 теңгені құрады. Сақтандыру тарифі 0,35% құрады, ал сақтандыру сыйақысы  8316,0

теңгені құрады.  Осы  келісіммен бірге клиент бұл компаниямен  ипотекалық несие сақтандыру келісімі бойынша азаматты- құқықтық жауапкершілігін еркін сақтандыру келісіміне отырды. Сақтандыру сомасы 10 % не 295 545 теңгені құрады. Ал сақтандыру тарифі жылына сақтандыру сомасының 1,5%, ал сыйақысы 4433 теңгені құрайды. Оны клиент кассаға төлейді және ол оған түбіртек береді. Бұл екі келісімдер банктік несие, кепіл келісімнен кейін 3 күннен кейін жасалған. Несиелік эксперт мүлікке құжаттар негізінде мүлік кепіл келісімін дайындайды және оларды қол қоюға өтініш берушіге және филиал басшысына береді. Өтініш беруші несиелік экспертке тіркелген кепіл келісімін береді. Қарызшы және филиал басшысы несиелік экспертпен жасалған банктің несие келісіміне қол қояды. Несиелік эксперт қарызшының несиелік досьесін жасайды және берілетін несиені есепке алу үшін несие шотын ашады. Банктік несие келісімі негізінде филиал ақшаны қолма –қолдандырудан коммисиондық сыйақы алып тастап, несие сомасын сатушының банктік шотына аударады:

    Дт 1417

    Кт 2203

  Несиені сомасы  тек кепіл затына құжаттардың  болуында ғана жасалады. Мүлікке  өтініш берушінің шағымы болмауында  сатушы және қарызшы мүлікті беру және қабылдау актісіне қол қояды. Сатушы кейін оны несиелік экспертке береді. Оны алған соң, несиелік эксперт сатушының банктік шотын ашуға өкім дайындайды. Мұны филиал сатушының банктік шот бойынша шығыс операцияларын жасау үшін жасайды.

  Мониторинг және несиеге қызмет көрсету.

  Несиелік эксперт  ай сайын белгіленген кестеге  сәйкес қарызшының кезекті төлемдердің  ұстаудың дұрыстығына бақылау  қарызшымен төлемдерді өтеуге  ай сайын мониторинг жасайды.

  Міндеттемені орындау  жағдайында несиелік эксперт банктің өзге құрылымдық бөлімшелерімен қатар мәселелер пайда болу себебін анықтап, қарызшыны жазбаша және телефон арқылы мерзімі өткен борыш туралы ескертеді және банкішілік құжаттарға сәйкес процедураларды жүргізеді.

  Қарызшының өлімінде  не онымен еңбек қабілеттілікті жоғалтуды сақтандыру компаниясы банкке сақтандыру өтемін төлейді. Банк оны қарызшының міндеттемесін өтеуге бағыттайды.

  Ипотекалық несиені  өтеу.

  Негізгі қарыз  және сыйақыны өтеу несиелік  келісім шартымен анықталған  жағдай мерзімінде жасалады:

1. қарызшының банктік шотынан ай сайын алу жолымен;
2. банк кассасына төлеу жолымен.

  Өтеу кестесінен  тыс банктің жазбаша рұқсатымен  борыштың бөлігін өтеуде банк  несие бойынша сыйақыны қайта  есептейді. Бұл жағдайда мерзімнен  бұрын өтелетін сома ай сайынғы өтем кестесімен белгіленген болашақ кезекті төлеммен не ақырғы төлем есебіне қарызшының өтінішіне сәйкес есептеледі. Сонымен бірге мерзімнен бұрын өтеген сомасын банктік шотқа енгізуде және банкпен оны алып тастауда несиелік эксперт банктік несиелік келісіміне қосымша келісім және ай сайынғы төлемдердің жаңа кестесін дайындайды.

  Құжаттарды сақтау.

  Несиелік досьеде  қалыптасқан құжаттар түп нұсқасымен (несиелік келісім, қосымша келісімдер, кепіл туралы келісім, бағалау  туралы есеп) Алматы филиалы үшін  қауіпсіздік басқармасында өзге филиалдар үшін кассасында сақталады.(қосымша 3)

   2.3.  АТФ Банкісінің және Каспий Банкісінің несиелік портфелінің

                 негізінде ипотекалық несиенің тиімділік деңгейін талдау.

 

  Несиелік қызметінің  деңгейі АТФ банкте Каспий банкке қарағанда 0,12% көп. Бұл банкаралық қарыздар және несиелерге сыйлық ақыны төлеу 114117000 теңгеге өскен несиелер де 235611,  5000 теңгеге өскен, ал Каспий банкте  80%-ға өсіп, ол  35,3 млрд. теңге құрады.(қосымша 4)

  Сонымен қатар,  барлық активтер 532,9 млрд. теңгеге немесе 46,5% құрады. АТФ банкте 142229000 теңге және Каспий банктің несиелік белсенділігінің артып отырғанын байқаймыз.(қосымша 5)

  Инвестициялық қызметтің  деңгейі Каспий банкте 0,15% АТФ банкте 0,21-ге көп. Бұл алдымен АТФ банктің бағалы қағаздар бойынша алынатын сыйақының көлемі 10637777 теңге көлемінде азайды, осының есебінен банктің бағалы қағаздарға салымдары азайып отыр.

  Тартылған қаржыларды  қолдану бойынша несиелік белсенділік  деңгейі 1,47-ге жоғары Каспий банкке қарағанда. Депозиттер (8 орында) көп тартылса, несиелер 80% өсіп, 35,3 млрд. теңге құрады. Осыдан мысалға, банкаралық қарыздардан сыйақы мөлшері де өсіп отыр. Каспий банкте сыйлық төлеу шығындары АТФ банкте банк аралық қарыздардан сыйақы мөлшері де өсіп отыр. Ал сыйлық төлеу шығындары АТФ банкте 392736000 теңгеге өсіп отыр. Бұдан банк тартылған қаржыларды дұрыс орындады не әрі қарай пайда табуға қолданылмайтындылығын және банк қалыпты-консервативті несиелік саясаты ұстанып отырғанын байқатады. Тартылған қаржылар деңгейі Каспий банктен қарағанда АТФ банкте 0,5 көп. Бұл неғұрлым дұрыс бағалауда банк аралық қарызбен банк аралық несиелер арақатынасы есептеледі. Бұл АТФ банктің арзан ресурсты қолданып отырғанын байқатады. (қосымша 6) Мысалы, депозиттер 23371591 теңгені құрап, сыйақы 116059 теңге құрады. Ал Каспий банкте депозиттер 2-кі есе көбейіп, 120% немесе 3,6 млрд. теңге құраған. Сәйкесінше АТФ банк қаржыны жылдан жылға аз тартудан байқатса екіншіден банктің көбіне несиеге қарай бағыт алып отырғандығын байқатады.

  Жұмыс жасайтын  активтер деңгейі екі банктің  өзгеріссіз 0,5 тең болды. Бұл банктердің қаржыларды орналастыру бойынша банк қарызшының белсенділігінен төменділігінен төмендегенін білдіреді. (қосымша 7 )Бұл  алдымен қаржыны жылдан жылға аз тартумен байланысты. Бұл банктің пайдасына тікелей әсер етеді. Міне осының салдарынан банк сыйақы алумен табысы азайды.