Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

   Мұндай несиелеуге  жақтар келісімге тұруда қарызгермен  төмендеген ставка бойынша несиені  беруді қарастырады. Өз кезегінде қарызшы келісім мерзімінің соңында мүлік құнының инфляциялық жоғарылауының бөлігін береді. Әдетте ставка нарыққа қарағанда 1/ 3 - ге төмендеді. Кепіл мүлігі құнының осындай бөлігі қарызгершіге өтемақы түрінде төленеді.

     Кері аннуитетпен  кепілдік бойынша несиелеу үйді оның иелеріне кепілген салудан қандай да бір табысты жүйелі алуға бағытталған. Бұл операция мүлік бағасын алумен мүліктің төлемін кейінге  қалдырумен сатуды білдіреді. Ипотекалық несиелеудің бұл схемасының экономикалық мәні бар және оның дамуына біздің елдегі зейнеткерлердің өмір сүру деңгейінің төмендегенінде тұрғын үйді жекешелендіруді қолдау көрсетеді.

        Қазақстанда ипотекалық несиелеудің  қалыптасуы және дамуы ипотекаға  қызмет көрсететін мекемелер  жүйесін құрумен байланысты. Ипотекалық жүйе деп, ипотекалық несиелеумен және жылжымайтын мүлікке несиені беру механизміне қызмет көрсететін мекемелер түсініледі.

Қазақстанда ипотекалық жүйесінің элементтері:

1.     жылжымайтын мүлікті міндетті тіркеудің біртұтас жүйесі;
2. мүлікті бағалау бойынша арнайы мекемелер;
3. ипотекалық несиелеу механизмін реттеп, бақылайтын мемлекеттік банк;
4. арнайы ипотекалық банктер;
5. өзге коммерциялық банктер;
6. банктік емес қаржылық институттар;
7. бюджеттен тыс қорлар;
8. сақтандыру компаниялары;
9. несие.

              Басқа несие түрлеріне қарағанда ипотекалық несиелеуде несие туралы келісім ерекше заңды нормаларды қолдануды талап етеді. Оның ең маңыздысы борышқа мүлікті мәжбүрлі ұстап қалу құқығы. Мүлікке меншік құқығы меншік құқығын беру туралы актімен беріледі.

          Кепіл құқығындағы тағы бір заңды норма - кепілдің нақтылығы және де ипотекалық несиелеуде кепілдің жариялылығы. Кепілдің жариялығы мүліктің кепілге алынғандығы үшінші тұлғалар үшін жеңіл танылу үшін талап.

        Ұзақ мерзімді несиенің басқа  несие түрлерінен келесі стандарт және сипаттамалармен ерекшеленеді;

• қарызшы үй бөлігін төлеуге бастапқы салым сомасын ( 15-50%) салу керек;
• несие төлемі ануитетті түрде ай сайын төленеді. Бұл жағдайда ай сайынғы төлем қарыз қалдығына есептелген пайыз бойынша  толық төлемді және де тұрақты пайыз  ставкамен ай сайынғы төлем несиелеудің толық кезеңінде тең болатындай несиенің бөлігін қосады.
• бұл банк және қарызшыға қолайлы, өйткені олар өз қаржыларын жоспарлай алады;
• несие бойынша ай сайынғы  төлем қаржының сәйкес есептік кезеңіндегі жиынтық табысының  30-35% аспау керек;
• сатып алынушы үй несиені қайтаруды қамту нысаны болып табылады. Қарызшы міндеттемені орындамаған жағдайда, несие беруші оны өткізіп, борыш сомасын қайтара алады;
• қарызшы және оның кәмелетке толмаған жанұя мүшелері несиеге алынған және ипотекаға берілген үйді босатуға нотариалды  келісім береді;
• ипотекаға берілген үй қандай да бір шектеуден бос болу керек. Оны ипотекалық компанияға несиеге келгенде мамандар тексереді.

Ипотека келесі жағдайларда  жіберілмейді:

• жер көлемі сәйкес категориядағы жердің бағытын сақтаумен дербес участкі ретінде қолданыла алмайтын жер участкесінің бөлігі;
• үйдің не пәтердің бөлігін құрайтын бөлмелер;
• банкроттылық туралы іс қозғалған не тарату, қайта құру туралы шешім қабылданған кәсіпорындар.

Осылай ипотекалық несие  басқа несиелерге қарағандағы артықшылықтары: ол екі жақ үшін тәуекел дәрежесін  төмендетеді.

Қарызшы несиені ұзақ мерзімге алады  және де қалған мүлкімен тәуекелге  ұшырамай кепілге салынған мұлікті  сақтай алады. Қарызгер несиені қайтарудың ұтысты жолын алады. Кепіл мүлігі жалға беріле не өндіріс обьектісі ретінде пайдалана алады және де осылай қарыз сомасын алады.

                            1.2.Ипотекалық несие жүйесінің модельдері.

                    1.2.1. Ипотекалық несиелеудің отандық технологиясы.

  Қазақстанда 2001 жылдан  бастап тұрғын-үй ипотекалық несиелеу  жүйесі енгізілді. Қазақстан Республикасы  Үкіметімен 2000 жылы  29 тамызда   №1290 қаулысымен тұрғын-үй құрылысын  ұзақ мерзімді несиелеу және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымын бекітуде Қазақстанда ипотекалық несиелеуді дамытудың бір жолы – кредиторлармен ипотекалық облигацияларды шығару және оны қаржы нарығында өткізу. Бұл жолда Қазақстан Малайзиялық ипотекалық несиелеу жүйесін алды. Бұл үлгіде Ұлттық банк қатысуымен «Қазақстан Ипотекалық компаниясы» ЖАҚ құрылды. Олар өз кезегінде кредитор – банктен ипотекалық несиелерді сатып алады, кейін алынған ипотека пұлымен, яғни жылжымайтын мүлікке кепіл құқығымен қамтамасыз етілген қарызды бағалы қағаздарды шығарады. Осылай компания ипотекалық несиені сатып алудан өз шығындарын жабады, ал банктер алынған қаржыны жаңа ипотекалық несиені беруге қолданады, ақырында бұл тұрғын-үй құрылыс нарығын дамытады. Осылай біздің жүйе екі деңгейлі. Бірінші деңгейде ипотекалық несие беретін банк және банктік емес ұйымдар түріндегі біріншілік кредиторлар, екінші деңгейде қайта қаржыландырушы ұйым- Қазақстан ипотекалық компаниясы.

  Қазақстанда ипотекалық  компанияның несиелеу бағдарламасы  барлық республикаларда әрекет етеді және 15 жылға дейін ұлттық валютада үйді алуға және жөндеуге несиелер береді. Ипотекалық несие бойынша ставка қалқымалы және ол инфляция индексіне тәуелді. Бұл жағдайда  банктермен компанияның несие бойынша ставканың құрамды бөлігі болатын маржа тұрақты.

  Ипотекалық несиені  ұйымдастыру процесіне ипотекалық, риэлторлық, сақтандыру, бағалау компаниясы  және қарызшының өзі қатысады. Ипотекалық несиелеу процесі  Қазақстан Республикасы Азаматтық  және Қазақстан Республикасы  «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңмен реттеледі. Ипотекалық компания қарызшыға қолайлы жағдайды несиелік келісім жасауға банкті таңдауға көмектеседі. Риэлторлық компания несиені алу үшін қажетті құжаттарды заңды рәсімдеу бойынша орталықта тіркейді. Ипотекалық несиелеуде қарызшы сақтандыру компаниясымен алынушы мүлікті және де өзінің өмірін, еңбекке қабілеттілігін сақтандырады. Бұл банктің несиелік келісіміндегі міндетті талабы.

  Жалпы ипотекалық  несиені алу тәртібі күрделі  емес. Қарызшы ипотекалық компанияға  барып, онда кәсіби мамандар ипотекалық несие беретін банкпен несиелік келісім не екенін түсіндіреді.

  Банктен ипотекалық  несиені алу процедурасы келесі  негізгі сатылардан тұрады:

1. Өтінішті қабылдау. Қажетті құжат бланкілерін клиент алып, жеке толтырады.
2. Қарызшының несие қабілеттілігін бағалау. Бұл кезде толтырылған құжаттар сараптама бөліміне беріледі. Олар клиенттің нақты толтырылған құжаттар сараптама бөліміне беріледі. Олар клиенттің нақты досьесін жасайды. Онда клиенттің жұмыс орны, оның табысы, шығындары, салығы және банкте бар жинақтары болады. Жинаққа клиенттен салымды тексеру құқығына сенімхат алады. Банкпен салымдардың тең түсуі тексеріледі. Егер де клиенттен мұра, сыйлық ретінде алынған құнды заттары болса, барлығы толық тексеріледі. Пәтерді, телефонды жанұя мүшелерімен төлеуі тексеріледі, яғни қарызшыда жанұя мүшесіне төлеу бойынша клиент міндеттемелері оның табысының жалпы сомасынан 35% асса, онда несие берудің мақсатсыздығы туралы тұжырым қабылдайды. Тексеріс нәтижелері бойынша сараптама бөлімі табыс және шығыс бойынша тұжырым береді.
3. Ипотека заты ретінде тұрғын-үйді бағалау. Бағалау процесі үйдің

        орналасу жерін қарау, оның жағдайын, ерекшеліктерін бейнелеумен

         басталады. Кейін үйдің құны анықталады. Оны бағалауды жылжымайтын

        мүлік нарығында және үйге әсер етуші барлық факторлар ескеріледі.

Мүлік құнын есептеуде  келесі әдістер қолданылады:

• шығындық әдіс;
• табыстық әдіс;
• сатуды тікелей салыстырып талдау әдісі;

 Бұл әдістерді қолдануда үй құнын 3 түрлі болады.

Шығындық әдіс ғимараттың жаңарту құнын бағалауда жер участкесінің құнына көбейтілген тозуды шегеруге негізделген.

Табыстық әдістің негізінде  жылжымайтын мүлікті алатын инвесторлардың мүмкіндіктерін зерттеуге негізделеді. Объекті құны оның болашақта инвесторларға  қандай да бір табыс әкелу мүмкіндігін ескерумен есептеледі.

Сатуды тікелей салыстырып талдау әдісін қолдану әдісі сенімді  ақпараттың жеткілікті саны бар жылжымайтын  объекті үшін қолданылады.

Осы әдістің бағалау  процедурасының сатылары:

• сәйкес нарықты зерттеу және бағалау объектілеріне ұқсас жылжымайтын мүлік объектіні сату бойынша жақын арадағы мәмлелер мен тексеру, яғни алдымен мәмлелердің бағалауының кейбір төтенше жәйттерімен бұрмаланбағанына көз жеткізу;
• объектіні ұқсас объектілердің әрбіреуімен салыстыру: сату күні, тұтыну сипаты, орналастыру жері, қосымша элементтердің болуы;
• салыстырмалы сипаттар көмегімен объектінің құнын тағайындау;

4. Келісім жасау сатысы, оның ішінде үйді сатушымен қарызшы арасында үйді сату жөнінде келісім жасалады. Меншік құқығынының өтуі заңға сәйкес рәсімделеді.

5. Алынушы үйді сақтандыру. Бұл ипотекалық несиені беруде міндетті шарт болып табылады. Қазірде ипотекалық несиелеу өрісін кеңейтуге және бастапқы салым мөлшерін төмендетуге мүмкіндікті жылжымайтын мүлікке несиені жеке сақтандыру әдетте 10 жыл мерзімге есептелген. Несие сомасы көп болған сайын, сақтандыру сомасы да көбейеді. Шетел тәжірибесінде «несие кепіл құны» қатынасынан тәуелді сақтандыру мөлшері борыштың 12%-22%.
6. Несиелік келісімді жасау. Бұл келісімде міндетті түрде несие сомасын, мерзімін, несие бойынша сыйақы пайызын, несиені өтеу кезектілігі және ол бойынша пайыздарды есептеу, келісімді мерзімнен бұрын бұзуға негіздер қарастырылуы қажет. Ипотекалық несиені беруде негізгі шарт- ипотека келісімін жасауға қарызшының келісімі ипотека туралы келісімде ипотека заты, ипотекаға берілетін мүлік бағасы, ипотекамен қамтамасыз етілетін міндеттеме мәні, негізгі қарыз мөлшері, міндеттемені орындау мерзімі, ипотека затын өндіріп алуға негіз болатын жағдайлар қарастырылады.

  Қазақстан Республикасы  Президентінің 1995 жылы 23 желтоқсанда «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» жарғысының  12 бабының 1 тармағына сәйкес ипотекалық куәлік негізгі міндеттеме бойынша орындауды алу құнын куәландырады.

  Ипотека куәлігі  оның заңды иесіне:

  Негізгі міндеттеме  бойынша орындалуды алу мақсатында кепілге берілген жылжымайтын мүліктен айыпақы өндіріп алуға құқығын куәландыратын ордерлік бағалы қағаз болып табылады.

  Ипотека куәлігі  1 данада жасалады және кепіл  ұстаушыға беріледі. Ипотека шартының  барлық данасында ипотека куәлігінің берілгені туралы белгі соғылады және ол мемлекеттік тіркелуге жатады.

  Ипотека куәлікте  келесілер көрсетілуі тиіс:

1. құжаттың атауына енгізілген «ипотека куәлігі» сөзі;
2. кепіл берушімен, ұстаушының аты-жөні, мекен-жайы;
3. ипотека шарты жасалған күн мен орны;
4. төленуге тиіс болса, негізгі сома мен пайыз мөлшері, оларды төлеу мерзімі мен кезеңділігі;
5. кепіл мүлігінің тізбесі, мекен-жайы, оған меншік құқығының атауы;
6. кепіл берушінің қолы, ипотека куәлігінің берілу күні;

  Жылжымайтын мүлік  ипотекасы туралы заңды күші бар жарлыққа сәйкес ипотека куәлігі жөнінде құқықтарды басқа тұлғаға беру туралы жазба жасалады. Ипотека куәлігі жөнінде құқықтарды басқа тұлғаға беру туралы жазба жасалады. Ипотека куәлігі бланкілік берілу жазбасы жарамсыз болып табылады. Берілу жазбасына ипотека куәлігінде көрсетілген кепіл ұстаушы,ал егер бұл жазба бастапқы болмаса, алдыңғы жазбада көрсетілген ипотека куәлігінің иесі қол қоюға тиіс. Ипотека куәлігінің басқа тұлғаларға кейіннен берілуіне тыйым салатын ондағы жазбалар жарамсыз деп танылады. Жоғалтып алған ипотека куәлігі бойынша құқықтарды сот іс жүргізу заңдарында белгіленген тәртіппен қалпына келтіріледі. Басқа тұлғаға берілу арқылы ипотека куәлігі осында тұлға мен ипотека куәлігінің заңды иесі арасындағы несие шарты не міндеттеме орындалмаса, ипотека куәлігінің кепіл ұстаушыға ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеме бойынша құқықтарды өзіне берілуін талап етуге құқылы, ал егер оны беруден бас тартса, онда оны сот тәртібімен ауыстырылуын талап етеді.

  Ипотека куәлігі бойынша құқықтары өзіне берілген не сотпен ауыстырылған ипотека куәлігінің кепіл ұстаушысы ипотека куәлігі мен негізгі міндеттеменің шарттарына сәйкес ипотека мәнінен айыпақы өндіріп алуға құқылы. Ипотеканы өткізу нәтижесінде алынған сома ипотека куәлігінің кепіл ұстаушысының борышын өтеуге, қалған ипотека куәлігін кепілге берген тұлғаға беріледі.

  Ипотека куәлігінің күші  одан туындайтын құқықтар жүзеге  асырылған ретте, ол кепіл берушіге  ерікті берілген ретте, егер  одан туындайтын талаптар негізгі  міндеттеме бойынша борышқорға негізгі міндеттеме орындау мерзімі басталғаннан кейін 1 ай өткенге дейін қойылмаса, ипотека мәні жоғалған жағдайда тоқтатылады.