Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

  Егер қарызшыда несиені мерзімінен  бұрын қайтару жағдайы туса, несие  келісіміне сәйкес оған мұндай  құқық беріледі.

  Несиелік келісім бойынша  міндеттемені орындаған соң несие  жабылды деп есептеліп, ипотека  тоқтатылады және бұл жөнінде  мемлекеттік тіркемеде  жазба  жасалады.

  Ал қарызшы несиелік не  ипотекалық келісім шарттарын  орындамауында кредитор соттық  не соттан тыс тәртіпте кепіл мүлігінен өтемақы алады. Ипотека заты өткізіледі, ал алынған қаржы қарызды (қарыздың негізгі сомасы, пайызды, айыппұл, өсімақы) жабуға бағытталады. Ал қалған қаржыны қарызшы алады.

  Ипотеканы сот тәртібімен  өткізуде егер кепілге берілген жылжымайтын мүлік азаматтың кәсіпкерлік қызметін жүзеге асыруға байланысты болса не ипотеканың мәні ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлердің құрамындағы жер участкесі болса бір жыл мерзімге кейінге қалдыруға болады. Бірақ бұл жағдайда борышқор кредитордың кейінге қалдырылған мерзімде өскен шығындарын, оған тиесілі пайызбен айыпты өтеуден босатылмайды.  Ипотеканы өткізуге егер кепіл ұстаушының қаржы жағдайын елеулі нашарлатуға әкелетін не кепіл берушіге немесе кепіл ұстаушыға қатысты оны банкрот деп тану туралы іс қозғалса жол берілмейді. Соттан тыс ипотеканы өткізуде борышқорға міндеттемелердің орындалмағаны туралы хабарлама жіберіледі. Онда кепіл берушінің ұстаушысының сенім білдірген тұлғаның аты жөні, тұрағы кепілге берілген жылжымайтын мүліктің жорамалды сатылуына дейін кепіл беруші төлеуге тиіс орындалмаған міндеттеме, алымдар, шығындар, шығыстардың жиынтығы, барлық берешектердің хабарлама алған кезден бастап екі ай ішінде толық өтелуі туралы ұсыныс, кепіл мүлігіне сауда-саттық өткізудің мүмкіндігі туралы ескерту болуы тиіс. Хабарламаны сенім білдірген тұлға жасап, ипотеканы шарты тіркелген органда тіркейді және оны кепіл берушіге тапсырады. Тікелей беру мүмкін болмаса, ол кепіл берушіге мекен жайы бойынша жіберіледі.

     Ипотеканы соттан  тыс өткізу рәсімі сенім білдірген тұлға ұйымдастыратын кепілге мүлікке сауда - саттық өткізу арқылы жүргізіледі. Сенім білдірген тұлғаны тараптар ипотека шартында айқындайды, ал егер айқындалмаса оны кепіл ұстаушы тағайындайды.

    Сауда- саттық туралы  жариялау алғаш рет жарияланған сәт пен оның өткізілу сәтіне дейін кемінде бір ай өтуі тиіс. Сауда-саттық жолмен ипотека мүлігін сатуда- саттықта тек бір ғана сатып алуша келсе не ұтқан тұлға сатып алу бағасын белгіленген мерзімде енгізбесе, кепіл ұстаушы сауда- саттықты өткізілген жоқ деп жарияланған жағдайда кепілге берілген мүлікті өз меншігіне алу арқылы өз талабын қанағаттандыра алады. Сонымен қатар үшінші тұлғаға (заттай кепілгер) болып табылатын борышқор не кепіл затын сату өткізілгенге дейін кез-келген уақытта кепілмен қамтамасыз етілген міндетттемені не оның орындалуы кейінге қалдырылған бөлігін орындап, одан айыпақы өндіріп алуды және оның өткізілуін тоқтатуға құқылы. Бұл құқықты шектейтін келісім жарамсыз. 2006 жылы 1 қантарда Қазақстан Республикасы  2-ші деңгейлі  36 банк жұмыс істеді. 2005 жылмен салыстырғанда банктер 2 есе қысқарған. Жұмыс жасайтын банктер –24. Республикада жалпы банк филиалдары –355. 2005 жылы банктер 21-ден 29-ға дейін өсті. 2005 жылы активтердің мөлшері  1577,9 млрд. теңгені құрды. Банк капиталы  44,9%-233,5 млрд. теңгеге өсті. Бірінші деңгейдегі капитал  37,8%   152,4 млрд. теңгеге өсті. Екінші деңгейдегі капитал  88,7 млрд. теңгені құрады,  59,2% жоғарлаған. Банк системасында орта деңгейде сақталды.

  Бірінші деңгейдегі  активтер (к1)-9%;

  Активтердің өзіндік капиталы (к2)-17%;

  2005 жылы банктің  салық төленгеннен кейінгі пайдасы  30,1 млрд. теңге құрады,  46,1% жоғары  былтырғы жылдан. Өзіндік капиталға  жыл соңындағы салық төленгенге  дейінгі таза табыстың 14,6% құрады (2004 ж. 13,8%). Активтер жыл соңындағы салық төленгенге дейінгі таза табысы 2,03% (2004 жылы – 1,96%); Активтердің жалпы сомасы 64,8%. 2005 жылы бұл көрсеткіш 62,7%-ға тең болды. Заңды тұлғаларға ссудалық портфельден несие беруі 11,2 (2004 соңында 8,2%).

  Жалпы міндеттеме сомасы 482,1 млрд. теңгеге өсті және 1492,5 млрд. теңгені құрады. Ол 2005 жылмен салыстырғанда 47,7% көбірек. Клиенттің салымдары жыл аяғында 971,3 млрд. теңгені құрады.  2005 жылмен салыстырғанда ол 47,7% өскен. Клиент салымдары жыл аяғында 941,3 млрд. теңге (39,07%). Жеке тұлғалар 343,2 млрд. теңге (33,39%). Жыл бойы шетел валютасына қарағанда теңге тұрақтады. Банк активтерінің ВПП–ға қатынасы 1 қантарда  2005 жылы  37,7% құрады.  2004 жылы ол 30,6%.

   1.2.2. Ипотекалық  несиелеудің шетелдік модельдері және ерекшеліктері.

  Құрылыс жинақтары  жүйесімен қатар елде тұрғын-үй  мәселесін кешенді шешуді қамтамасыз  ететін тұрғын-үй қаржыландырудың  тиімді механизмін қалыптастыруда  маңызды және келешекте бағыт  болып, тұрғындардың ұзақ мерзімді  ипотекалық несиелеу табылады. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін дамытуды жүзеге  асыруға 2 үлгі келеді:

1. американдық.
2. малайзиялық.

  Американдық үлгі  мемлекет қатысуымен мүлікті  кепілге берумен облигациялардың  ипотекалық несиесін шығаруды  қамтамасыз ететін институттардың құрылуын қарастырады.

  Mortgage Bached Securities (MBS) деп аталатын  американдық үлгіні сөзбе-сөз  аударғанда кепілзатпен қамтамасыз  етілген бағалы қағаздар дегенді  білдіреді.

  Әдетте үйдің құрылысына  және сатып алуына жылжымайтын  кепілзатпен қамтамасыз етілген қарыз жинақ ассоциациялары және банктер берді. Берілген ұйым ипотеканы ұйымдастыру және қызмет көрсету бойынша қызметтердің толық кешенін ұсынып, ұзақ мерзімді инвестициямен байланысты тәуекелдерді көтерген болатын. Міне, осы кезде ипотекалық несиені сату процесі күш алды. Ипотекалық несиені сатып алушылары болып осы мақсатта арнайы құрылған агенттіктер (институттар) – федералды тұрғын-үй әкімшілігі, федералды ұлттық ипотекалық ассоциация – Фанни Мэй, ипотекалық несиенің федералды корпорациясы – Фредди Мак және өзге де ұйымдар тұрғын-үй ипотекалық нарық дамуында белгілі роль ойнайды.

  Агенттіктер мемлекеттік несие  желісі бойынша ашылған қаржыға  жеке несие алып, олардан ірі  пакет (пұл) қалыптастырып және  де нақты қарызшының жеке несие  тәуекелін төмендете отыра, ипотека пұлымен қамтамасыз етілген қарыздық бағалы қағаздарды шығарды. Осылай, агенттіктер ипотекалық несиені алушымен, ипотеканы ұйымдастырушы (банк) және инвестор арасында делдал рөлінде болды.

  Ипотекалық несиелердің қарыздық бағалы қағаздарға айналу процесі ипотека секъюритизациясы, ал несиені ұйымдастыру, оған қызмет көрсету және қаржыландыру – ипотека фрагментациясы деп аталады. Ипотекалық секъюритизациясымен фрагментация қаржылық институттарға белгілі қызметті беруге мамандануға және осы әр қызметпен байланысты тәуекелдерді бөлуге мүмкіндік береді. Мемлекет қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциациялар кепілге ипотекалық несие облигацияларын шығаруды кепілдендіреді, ал ол оның өтімділігін қамтамасыз етеді.

  Коммерциялық банктер жылжымайтын мүлік кепіліне азаматтарға ипотекалық несие береді. Фанни Мэй және Фредди Мак АҚШ-ның ипотеканың екі нарығында кепілші және инвесторларға болып, қарызшыларға несиені тікелей береді. Бірінші нарықта ипотеканы қаржылық институттар, коммерциялық банктер, ипотекалық несиелеу бойынша компаниялар рәсімдейді. Біріншілікті кредиторлар кейін ипотеканы ипотекалық екінші нарықта инвесторларға сатып, алынған қаржы жаңа тұрғын үй несиесін беруге қолданады, яғни осылай өз  қарыз қорларын толықтырады. Біріншілік кредиторлардан алынған ипотека айырбасына Фанни Мак, Фредди Ман ипотекалық бағалы қағаздар шығарады. Ипотекалық бағалы қағаздар өтімді инвестициялық құрал болып, диллерлер арқылы бағалы қағаздар нарығына таратылады. Үш компанияның бір жалпы арқылы бағалы қағаздар нарығына таратылады. Үш компанияның бір жалпы мақсаты –орта, кедей аудандарға тұрғын-үй  несиесіне қаржы тарту.

  Тұрғын –үй құрылысын ынталандыру  және қозғалмайтын мүлікке несие  алу жағдайын жеңілдету мақсатында берілген несиелер тұрғын-үйге ипотеканы сақтандыруға өкілетті Федералды тұрғын-үй әкімшілігімен сақтандырылуы мүмкін.

  Американдық үлгінің жақсы  жақтары ипотекалық несие жүйесін  құрайтын ипотекалық несие бойынша  арнайы ұйымдардың қызмет етуі  есебінен ипотекалық несиелердің  біріншілік және екіншілік нарығының жоғары дамуы.

  АҚШ- та кепілденген MBS- тің әлсіз жағы – ипотекалық несиені мерзімнен бұрын өтеу, ал бұл қарыз капиталы нарығында пайыздардың түсу кезінде болады.

  Ипотеканың американдық  үлгісінің негізгі белгілері – ұйымдастырудағы қиындық, берілген нарықтың жоғары өнімділігі және мемелекеттің үлкен ықпалы. Берілген үлгінің артықшылығы – нарықтың жоғары өнімділігі болғанымен, күрделі инфрақұрылым және мемлекеттің үлкен шығындары дамушы елдермен ипотекалық жүйенің берілген түрін таңдауға кедергі болады. Қазақстанның жағдайында, яғни қаржылық нарықта субъектілер арасында сенімнің төмендігі үлгінің дамуына қолдау көрсетпейді, бұл жағдайда кепілзаттың бірінші меншік иесінің толық иеліктен шығару орын алады, сәйкесінше оның жағынан қандай да бір міндеттеме болмайды.

  Малайзиялық үлгі. Ипотекалық  несиелеу жүйесі өз дамуының құрамына Малайзия банкі (20%), қаржылық компаниялар (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%) кіретін «Кагамас» ұлттық ипотекалық корпорациясын құру жолымен өз дамуын алды. Қазірде кагамастың жарғылық капиталы 40 млн. долларды құрады. Корпорацияның негізгі ролі өтімділікті, құрылыстың төменгі құнын, ипотекалық несиенің ұзақ мерзімді сипатын, тұрғын-үйді сатып алушылар үшін қаржыландыруды таңдауды қамтамасыз етеді. Малайзияда ипотекалық несиелеу процесі екі сатыға бөлінеді: тұрғын үйді құру және үйдің құрылысын толық аяқтау процесі. Тұрғын үйді құру үшін құрылысшыға 2-3 жыл мерзімге несие беріледі және де құрылысшы тұрғындарды тұрғын үйді талабы туралы хабарландырады. Құрылыс процесінде аяқталмаған үй алдын-ала сатылады және үйді алушылар ақырғы қаржыландыру аяқталады. Құрылыс аяқталған соң, ипотекалық несиенің сеньюктиризациясы жасалады. Несиелеудің негізгі шарттары: қаржыландыру маржасы 70-80% несиенің орташа ақтамдылығы 20-25 жыл, негізгі қарыз сомасы қарызшы табысының 1/3 мөлшерінде ай сайын өтемді, сыйақының максималды ставкасы  9%. Секьютиризация процесі қарыз берушімен кейін корпорацияға сатылатын ипотекалық несиені қарызшыға беруден басталады. Корпорация өз кезегінде ипотекалық сатудан шығынды жабуға және капиталды көбейтуге кейін инвесторларға сатылатын қарызды бағалы қағаздар шығарады.

  Осы ипотекалық несиелеу  үлгілерінен басқа американдық  сияқты, бірақ делдалсыздық кепілдің толығымен сатылуындағы жапондық ипотекалық бағалы қағаздар жүйесі, ал бұл бағалы қағаздар эмитенттеріне сенімнің жоғары кепілдігін қамтамасыз етеді.

  Германияның құрылыс жинақтарының  жүйесі тұрғын -үймен және кәрілікте тұрғын- үймен қамтамасыз етудің маңызды факторы болып табылады. Екінші дүниежүзілік соғыстың аяқталуында құрылыс-жинақ кассалары арқылы тұрғын -үйді қаржыландыру үшін 1200 млн.жаңа және  3 млн. көне үйлерді алуға қаржыландырылады. Құрылыс жинақтарының негізгі мәні болып, төменгі пайызбен және қаржыландыру кезеңінде тұрақты пайызымен құрылыс жинақ қарыздарының мүмкіндігімен қаржыларды жүйелі жинақтау комбинациясы табылады. Жалпы Германияның тәжірибесі бір деңгейлі ипотека үлгісі. Бір деңгейлі ипотека тұйық нарық, себебі іздеушілер төменгі табысты салымдарды ашып қаржыны арнайы құрылыс жинақ кассаларында жинақтайды. Жеткілікті соманы жинап қаржының қалған жетіспеуші бөлігі қарызшы разрядына ауысады. Кепіл ретінде алынатын үймен ипотекалық несие жылдық 5% тұрады.

 Ипотекалық несиелеудің еуропалық үлгісі облигацияны шығару бойынша банктің өз бетінділігін қарастырады және банктерді тікелей қолдайтын қандай да бір мемлекеттік агенттіктерді қажет етпейді. Еуропада ипотекалық несиелеу жүйесі 1852 жылы  принц Луи Наполеонмен ипотекалық несие ұйымдарын құруға рұқсат етілген жарлығы пайда болды.

  Ипотекалық несиелеу  жүйесі қарапайым. Нарық субъектілері (ипотекалық банктер) нарықта  делдал ретінде қызмет етеді,  яғни олар жоғары табысты және  жоғары сенімді бағалы қағаздарға  инвесторлардың қажеттілігін қанағаттандырады.

  Қазақстанда ипотекалық  несиелеудің екінші нарығын ұйымдастыруда Еуропалық тәжірибені қолдану жүйесінің маманданған қаржылық институттар көлеміне сәйкесінше олардың сенімділігін және мемлекет жағынан қандай да бір қаржылық көмексіз қызмет ету талабынан шектелуі.

        1.3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің негізін

                  қалаушы шарттары, дамыту бағдарламалары  және нақты 

                             процедурадағы  проблемалар.

1. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуге қатысушы

                   субъектілер және олардың қызметінің тиімділігі.

  Зерттелген тәжірибе  негізінде Қазақстанда ипотеканы  секьюритизациялау және банктермен  компаниядан стандартты емес  несие бойынша талап құқықтарын  қайта сатып алумен ипотекалық  бағалы қағаздарды шығаруға негізделген ипотекалық несиелеу жүйесі құрылды.

  Бұл жүйенің операторы  ретінде Ұлттық Банк 2001 жылы АҚШ-тың Fanni Mae және Малайзиялық Gagamas Berhad атақты компаниялырына ұқсас арнайы қаржылық институт қазақ ипотекалық компаниясын құрды.

  Банк және банктік емес ұйымдарды тұрақты ұзақ мерзімді ресурстардың болмауы жағдайында компания тұрғындарды ипотекалық несиелеуге инвестицияны бағыттайтын буын болып табылады.

  Қазақстандық ипотекалық  компанияның қатысуымен ипотекалық  несиелеу жүйесіне бөлек банктік  операцияларды жасайтын екі ұйым және 13 банк кіреді. Қазақстан ипотекалық компанияның серіктестері болып, Каспийский, Астана-Финанс, Центркредит, БТА-ипотека, Темір Банк, Казкоммерцбанк, АТФ Банк, Нұрбанк, Техасабанк, Альянс Банк, Цесна Банктер сияқты банктер табылады. Олар ипотекалық несиені Қазақстандық ипотекалық компанияның бағдарламасы бойынша береді. Сонымен қатар коммерциялық банктердің кейбіреулері тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеуді жеке жүзеге асырады.

  Қазақстандық ипотекалық  компания серіктес банктерге келесі талаптарға сәйкестік кретериін белгілейді.

1. серіктестердің қаржылық тұрақтылығы банктік және өзге де операцияларды жүргізуге лицензияның болуы, жеке тұлғалардың салымдарын міндетті ұжымдық сақтандыру жүйесіне қатысу, Ұлттық Банкпен орнатқан норма және шектеулі орындау міндеттемесін және пруденциялы нормативтерді орындау;
2. Ипотекалық тұрғын - үй несиесін беруге қатысатын және қызмет көрсететін қызметкердің мамандануы. Банктің құрылымдық бөлімшесінде беруге және қызмет көрсетуге жауапты болатын екі маман болуы керек және де олар ипотекалық тұрғын - үйді несиелеу бағдарламасы бойынша оқу курсының өтуі, сәйкес сертификатты алуы қажет.
3. Тұрғын – үй ипотекалық несиесін беру және қызмет көрсетуді, қайтармау тәуекелін андеррайтинг бағалауды және тұрғын – үй ипотекалық несиесін беру және қызмет көрсету процесінде тәуекелді басқаруды реттейтін ішкі құжаттама.