Ипотекалық несиелеудің маңызы және несиелеу әдістері

  Ұзақ және қысқа мерзімді несие 2005 жылы 8165,3 млн. теңгеден 16865,4 млн. теңгеге немесе 2 есе өсті. Ұзақ мерзімді несиенің көлемінде жеке тұлғаларды несиелеу 2005 жылы 10179,7 млн. теңгені немесе ұзақ мерзімді несиенің жалпы көлемінің 68,8% құрайды.

  2005 жылдың аяғында несие бойынша мерзімі өткен борыш 201,5 млн. теңгені құрайды, ал бұл 2004 жылға қарағанда 12,07% өскен.

  2005 жылдың 1 қантарында  Ақтөбе облысы бойынша 22 банк, оның ішінде аудандарда  8 жұмыс  жасайды. Оның  8 ипотекалық несие  береді.

  Қазақстанда ипотекалық несиелеу бойынша пайыздық ставкалары шетелден қатты ерекшеленеді. Мысалға, Канадада несиені 20-30жылға 3-6% алуға болса, ал Ақтөбеде бұл несие беруші банкке байланысты. 19,19 шаршы метр көбейту 60 000 теңге =5351400.

  Несиені мерзімнен  бұрын жабу айыпақысыз және оған 3 жылдан кейін ғана рұқсат етіледі (мемлекеттік бағдарлама бойынша).

  Сонда қарызшының  тапқан табысы 500.00 USD (70.000,00 KZT) жоғары қарызшыға тән, өзінде кем дегенде 15 000 теңге болуы керек тұруына, сонымен қатар әр жанұя мүшесіне 7 000 теңге болу керек.

  2005 жылы ішкі продуктаның  жалпы құрамы 4449,8 млрд. теңге яғни  0,2%-ға өскен. Әлемдік нарық  ауыл шаруашылығы -1,4%-ға, құрылыс- 124%-ға, ел дамуы -8,8% құрады. Инвестиция 1259,3 млрд. теңге құрады, 2004 жылға қарағанда 10,6%-ға көбейген. Қазақстанда сыртқы сауда балансы 46573 млрд. доллар АҚШ. 2004 жылы 3,219 млрд. АҚШ доллары. Эксперттік түсім 129 000 млрд. АҚШ доллары (28%-ға өскен). Қазақстан 2005 жылы 43,4 млрд. теңге қарызын төлеген. Инфляция 2005 жылы 1 айдағы жалақысы 23,221 теңге құрады. 2004 жылмен салыстырғанда 14,5%-ға өскен.

  2004 жылғы жеке тұлғалардың депозиттері 2-кі есеге көбейген. 2005 жылға қарағанда 120% немесе 3,6 млрд. теңге құраған. 2005 жылдың аяғында Каспий банк  10-ы орынға ие болды. 2005 жылы наурызда банкте заңды тұлғалардың «экспресс-несиелеу» жаңа проектісі дамыған. «Экспресс-несиелеу» Қазақстанның барлық облыс орталықтарында ұсынған.  2005 жылы заем шетел банкте  13 млн. АҚШ доллар.  6 айға жылдық  3,25% беріледі. Заемға  11 шетел банктер қатысты. Эксимбанк Корея ұзақ мерзімді несие беру  (5 жылға дейін). Каспий банкі қаржыландыру бойынша 4-ші орында.  2005 жылы басында Каспий банкпен сақтандырылған «Гермес» агентігімен Дрезднер банк, Франкфурт алға қойылды. Дрезднер банк банкке ұқаз мерзімге 7-ті жылға дейін қаржыланды.2005 жылы баланс валютасы -7 орында, капитал -9 орында, берілген несиелер (ипотекалық)-7 орында, тартылған депозиттер -8 орында.

  АТФ Банк АҚШ  долларымен жылдық 20%, 13,5%-бен 10 жылға несие береді. Бұл жағдайда егер де қарызшы қарыз сомасынан 1,6% мөлшерде коммисиондық алым төлесе және аннуитетті төлеммен жапса, ол жылдық 13,5% несие алады. Бұл басқа банктерде ерекше, аннуитетті-стандартты. Бірақ егер де екінші нұсқау таңдалса да, бәрі бір төменгі тарифпен коммисиондық алым төленеді. Үйді сатып алуда үй құнының 20% төленуі жіне несиені әр 3 жыл сайын несие сомасынан 0,95%, ал 3 жылға дейінгі несиелеуде үй құнының 10,45%. АТФ Банк жаңа салынған үйлерге несие береді. Егер сіз 83,65 шаршы метр болатын 3 бөлмелі пәтер сатып алғыңыз келсе, сіз әр шаршы метрге 69 000 теңге төлейсіз.

  Сонда 83,65 шаршы метр көбейтілген 69 000 теңге =5771850.

  Сондағы ай сайынғы  төлем 540 доллар. Бұл айлық табысы  100 000 жоғары қарызшыға тән, сонымен қатар бұл жаңа үйлерге капиталды жөндеу жасалмаған, ал оған банк несие сомасынан ірге ақша бермейді. Енді ай сайын 738 доллар төлеп, сіз жөндеуге ақшаны қайтадан аласыз.

  Несиені мерзімінен  бұрын жабу айыпақысыз және  оған үш айдан кейін ғана  рұқсат етіледі.

  Егер де сіз «АТФ полис СК» ЖАҚ клиенті немесе «Отан» зейнетақы қорының салымшысы немесе «АТФ банк» ААҚ төлем картасының иегері немесе мерзімді депозитіңіз болса, сізге АТФ банк несие,бойынша сыйақы  ставкасына 0,5% жеңілдік ұсынады.

  Казкоммерцбанктің  ұсынатын несиесі АҚШ долларында несиенің максималды мерзімі- 20 жыл, теңгеде -3 жыл. Пайыздық ставка жылдық аздығына қарай төмендейді. Мысалға, 16-20 жыл -13,5%, 8-15 жыл-14%,  3-7 жыл -14,5% , 3 жылға дейін – жылдық 15%. Бастапқы салым сомасы үй құнының 15% құрайды. Егер сіздің салым сомаңыз үй құнының 50% құраса, сізден банк табыс есебін талап етпейді. Сонымен қатар бастапқы салым сомаңыз, яғни үйдің толық құнына несие ала аласыз, бірақ бұл кезде пайыз ставкасы жылдық 0,95% өседі. Мысалы: клиент бастапқы салым сомасыз жылдық 14% 15 жылға 20000 доллар несие алса, ставка сәйкесінше жылына 14,95%. Кепіл өзге банктердегідей міндетті сақтандыруға жатады. Кепіл әр 5 жыл сайын сақтандырылады. Мысалы: егер үйдің құны 20000 доллар несие 15 жылға берілсе, онда алдыңғы жылда сақтандыру сомасы 282 доллар құрайды. Сақтандыру сомасын сіз өз ақшаңыздан не несие сомасынан қосып төлеп жіберуіңізге болады.

  Қазақстанның Халық банкісінің  несиелеу саясаты өзгеше. Ол ипотекалық  несиені мерзімі және бастапқы  салымдары бойынша бөледі. Егер  несие 7 жылға бастапқы салым 15% болса, онда пайыздық ставка -10%, 15-30%-9%, 10-20-%-10%. Егер артынан аз төлегіңіз келсе, қазір көп төлеңіз.

  Мысалға, егер үй құны 15 000 доллар болса, бастапқы салым 4500 доллар (30%), мұнда жылдық 9% несие аласыз. Сіз жыл сайын негізгі сомамен (700 доллар) сыйақыны (63 доллар) қосқанда 763 доллар төлейсіз.

  «ИПОТЕКА-ЛЮКС» 7%-дан бастап. Табыс есебін тапсырмай-ақ. Мұнымен клиент проблемалары аяқталмайды, несие алу үшін коммиссиондық алым, сақтандыру және өзге төлем төлейді. Мысалға, барлық банктер ақша қолма-қол еткенге коммиссиондық алым ұстайды, ол несие сомасының 0,9-1,5. Егер несие 15 000 доллар болса, онда коммисиондық алым минималды ставка бойынша 19575 теңгені құрайды.

  Сонымен қатар қарызшы кепілді  бағалағанда 1500-1500т теңге, және де «ЖМТБО» РМК мүлікті тіркеу 4000-6000 теңге, ал мүлікті сақтандыру 1300 теңге, Казкоммерцбанкте ол несие сомасынан 0,48% құрайды.

  Осы талдаулар негізінде  келесідей тұжырым жасауға болады. Несиелеу мерзімі жағынан ТұранАлемБанкісінің 25 жылға несиелесе, жылдық пайыз жағынан 10%-бен Халық Банкі, бірақ бұл жағдайда несие 10 жылға беріледі.

  Центр Кредит Банкте тиімдірек.  Олар бұған шектеу қоймайды. Коммиссиондық  алым жағынан АТФ банкте басқа  барлық банктерде немен- 1,1%.

  Қазіргі уақытта тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрлері ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесі мен тұрғын үй жинақ жүйесі болып табылады.

  Ипотекалық несиелеудің белсенді  дамуы ипотекалық несиелеу рыногында  қазақстандық ипотекалық компанияның  (ҚИҚ) құрылуынан басталды.

  Ипотекалық бағдарламалар жүзеге асыруға екінші деңгейдегі банктер де қосылады.

  Маңғыстау аймағында тұрғын  үй сатып алуға несие беруді  бүгінгі таңда аймақтығы барлық  банктер, сондай-ақ «БТА-Ипотека» АҚ  «Центр Кредит Банк» АҚ филиалында жүзеге асырылады.

  2000 жылдан бастап облыс банктерінен берілген ипотекалық несиелер көлемі жыл сайын артуда. Осылайша 2000 жылы ҚИҚ желісі және банктердің меншікті қаржысы есебінен   20,7 млн. теңге, 2001 жылы -124,5 млн. теңге, 2002 жылы -484,6 млн. теңге, 2003 жылы - 1233,0 млн. теңге, 2004 жылы -2937,7 млн. теңге сомасында несие берілді.

  Үстемсіздігі жылдың 9 айындағы банктердің меншікті қаржысы есебінен берілген ипотекалық несиелер көлемі 2836,1 млн. теңгені құрады. Бұл реттегі ипотекалық несиелер бойынша жалпы берешек жыл басынан 2 есе өсіп, 01.10.2005 жылы 5280,2 млн. теңгені құрады.

  Қазақстандағы, оның  ішінде Маңғыстау облысындағы  ипотекалынесиелеу дамуының жандануына  мына факторлар ықпал етуде:  макроэкономикалық жағдайының тұрақтануы, халық кірісінің және екінші деңгейдегі банктердің ресурстық базасының өсуі.

  2004 жылы тұрғын үй құрылысына 4538,9 млн. теңге инвестиция жұмсалды, ол 2003 жылға қарағанда 2 есе артық. Жалпы ауданы  169 935 шаршы метр 1194 жаңа пәтер салынды, немесе 2003 жылғы деңгейімен салыстырғанда 138,7. 2005 жылғы қантар –қыркүйек аралығында тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестиция 5511,7 млн. теңгені құрап, 2004  жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 1,8 есе өсті. Осы кезеңде жалпы ауданы   175249 шаршы метр 1357 жаңа пәтер салынды, бұл 2004 жылғы деңгейінен 1,7 есе жоғары. Тұрғын үй құрылысы бірнеше бағытта жүргізілуде: инвестициялық, муниципалдық және коммуналдық.

  Тұрғын үй құрылысын  дамытудың мемлекеттік бағдарламасы  бойынша  қалада бірнеше коммуналдық (жекешелендіру құқығынсыз) және муниципалды (қайтарылмайтын республикалық қаржыға) үйлер салынады. Таяудағы 3 жыл ішінде жыл сайын әрқайсысы 8000 шаршы метрден тұрғын үй пайдалануға беріледі. Алайда соңғы жылдары ипотекалық несиелер мөлшерлемесінің төмендеу тенденциясына қарамастан, тұрғын үйдің қымбатшылығынан ипотекалық несиелеуге орта және жоғары кірісі бар адамдардың ғана қолы жетеді. Ал тұрғын үйді қажет ететіндердің көбі-кірісі төмен адамдар. Осыған байланысты тұрғын үйді сатып алу маңызды.

  Бүгінгі таңда  Ақтау қаласы әкімдігіне қол  жететін бағаға тұрғын үй сатып  алу үшін 2000-ға жуық адам өтінім  берді. Олар уәкілетті органда  және банктерде тұрғын үй сатып  алу құқығы үшін қатаң іріктеуден  өтеді. Егер барлығы дұрыс болса,  олар келесі жылы-ақ қоныс тойын жасай алады.

  Жаңа тұрғын үй  саясатын барлық қазақстандықтардың  тұрғын үй алуына кепілдік  бере алмайды, әйтсе де олар  әрбір жұмыс жасайтын адамның  пәтер немесе үй сатып алуына  нақты мүмкіндік береді.

  Жақында Өскеменде 36 отбасы облыста бірінші болып салынған ипотекалық үйге қоныстанады. Елімізде 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын ү құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасына сәйкес бой көтерген бұл үйдің 18 пәтері екі бөлмелі, ал қалғаны үш бөлмелі. Пәтердің әр шаршы метрі  345 АҚШ долларын құрайды. А.Юрченко басқаратын «Юко» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі құрылысты сапалы салып шықты.

  Осы салтанатқа  орай облыс әкімі В.Храпунов  қоныстаушыларды құттықтап пәтер  иелеріне үйдің кілтін тапсырды.

  Аймақтық бағдарламаға  сәйкес облыс орталығының жібек мата комбинаты қалашығында көп қабатты бес тұрғын үй, Космическая көшесінде тағы бір үй салынып жатыр. Сондай-ақ Семей, Риддер, Зырян қалаларында да тұрғын үй құрылысы қанат жаюда.

 

 

        2.2. Ипотекалық несиелеуде клиент құжаттарын тексеру, несиені беру

                                        және жабу механизмі.

       2.2.1. Каспий банкісінің ипотекалық несиелеу процедурасы және оны

                                  ұйымдастыру ерекшеліктері.

 

«Каспий Банк» АҚ шегінде ипотекалық жүйені құрудың негізгі мақсаттары:

• көрсетілген қызметтер кешенін кеңейту жолымен Республиканың қаржы нарығында және жалпы несиелеу нарығында Каспий Банктің бағытын тұрақтандыру;
• экономика дамуының әлеуметті мәнді мәселелерін (тұр,ын үй, жұмыс орны, құрылыс индустриясын дамыту) шешетін банк ретінде Каспий Банктің оңтайлы беделін қалыптастыру;
• тұрғын үй бағдарламасына орта табысты адамдарды тарту үшін механизмдерді құру;

  Қалада салынушы  жаңа үйлердің көпшілігін Каспий  Банк арқылы несиеге алуға  болады. Бұл банктің осы жағынан өз белсенділігін танытып отырғандығын байқатады. Осы себептен банкке көп клиенттері келеді. Осыған тоқтала, Каспий Банкке несиеге жаңа үйді алуға тілек білдірген Умбетов Алиби Олжасұлы клиентті қарастырайық. Клиенттің қалада банктерден Каспий Банкті таңдау себебі, оның несиеге беруші жаңа үйлер бағаларының көне үйлерден арзандығы және несиеге беруші жаңа үйлер бағаларының көне үйлерден арзандығы және несие бойынша пайыздық клиент қалтасына қолайлығы.

  Клиенттің қалтасына  мүмкіндігіне қарай қарастырған пәтері қала аудандарында жаңа салынушы үйлердің бірінде орналасқан. Несиені алуға талап білдіру кезінде бұл үй пәтерлері 10% жеңілдікпен сатылып жатқанды. Қазір үйдің таза бағасы әр шаршы метріне 69 000 теңге, ал жыл басында ол шаршы метріне 66 260 теңге құрады. Клиенттің қарастырған пәтерінің жалпы ауданы 67,25 шаршы метр. Ол кезде үйдің жалпы бағасы 28 804 АҚШ долларын құраса, оның бағасы 30 000 долларды құрайды. Осындай жеңілдікке ілініп кету  мақсатында клиент бұл үйді несиелеуші Каспий Банктен қажетті құжаттар тізімін алып, оларды жинақтай бастайды. Атап айтқанда:

• жеке куәлік, СТН көшірмесі;
• соңғы 12 айға орташа жалақысы жөнінде анықтама;
• соңғы 12 айға зейнетақы шотынан жазба;
• еңбек кітапшасының көшірмесі;
• балаларының жеке куәлігі, неке қию туралы куәлігінің көшірмесі;
• тұрғылықты орнынан анықтама;

  Осы құжаттарды  жинақтау процесі клиентте 2 күнді алды. Қарызшыларды несиелеу банктің өзінде жүзеге асырылады. Банктің несиелеу процесі өзге банктерден қатты ерекшелінбейді. Несиелік досьені несиелеу процесі өзге банктерден қатты ерекшелінбейді. Несиелік досьені рәсімдеу және эксперттік қорытындыны дайындау несиелік экспертке жүктелген. Несиелік эксперт әрекеті ипотекалық несиелеу жөніндегі банк ережесі және банктің өзге ішкі нормативті құжаттармен реттеледі.

  Несиені беру жөніндегі  шешімдік несиелік экспертпен  дайындалған қорытынды негізінде  банк филиалымен филиалға белгіленген  несиелеу шегінде несиелік комитетімен  бекітіледі.

  Несиені алуға  өтінішті беру күннен бастап  өтінішті қарау және шешім қабылдауға дейінгі уақыт 5 күннен аспайды, ал ТұранАлем Банкте ол 7 күнді құрайды. (қосымша 2)

  Жеке тұлға қарызшының  төлем қабілеттілігін анықтауда  қарызшыға қойылатын талаптар:

• қарызшы несие беруші банк филиалымен қызмет көрсетілген банктік территорияда тұрақты тұруы қажет;
• қарызшы 2 жыл, оның ішінде соңғы жұмыс орнында 1 айдан кем емес еңбек стажы болуы тиіс;
• қарызшы және не қарызшы жанұя мүшелерінде әрдайым тұрақты табысы болуы тиіс;

  Банк кез келген  банк алдында тұрған өткен  борышы бар, тергеуге жатқан  не шартты сотталған, жұмыс  істейтін (студент, зейнеткер), қабілетсіз не шекті қабілетті қарызшыларға ипотекалық несие берілмейді.