Управление жилым фондом

• обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

• подписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, законченных строительством жилых домов и объектов благоустройства;

• оценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;

• оплата работ, выполненных подрядными предприятиями;

• рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от населения, и принятие соответствующих мер;

• заключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию и предоставлению услуг на конкурсной основе;

• заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в  муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязанностей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными договорами;

• осуществление других функций в интересах управы, не противоречащих требованиям закона.

§3.  Роль органов местного самоуправления в формировании эффективной системы управления муниципальным жилищным фондом

       Исходя из своих конституционных полномочий, органы местного самоуправления самостоятельно выбирают формы и методы управления муниципальной собственностью, в том числе объектами муниципального жилищною фонда и его инфраструктурного обеспечения (объекты теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения). Поэтому вполне естественным выглядит стремление администраций муниципальных образований создать систему наиболее эффективного управления муниципальной недвижимостью.24

Содержание и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. (Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.1 в Приложении 2).

Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.

Управляющие компании:

1) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;

2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;

3) осуществление системы контроля  за выполнением договоров;

4) организация сбора платежей за ЖКУ.

Органы МСУ как собственники:

1) соблюдение нормативно-технических  требований содержания жилья  и инфраструктуры;

2) обеспечение финансирования содержания  муниципальной недвижимости;

3) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

4) заключение договоров с управляющей  компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;

5) контроль над соблюдением договоров.

Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме юридического лица.

Глава 3 Проблемы и перспективы развития системы управления жилищным фондом в России и в Республике Татарстан

§ 1 Развитие системы управления жилищным фондом в России

         Добиться профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом  - насущная задача, представляющая собой суть преобразований в жилищном секторе. Прототипом организации по управлению жилищным фондом должны стать муниципальные службы заказчика, которые, являясь балансодержателем муниципального жилищного фонда, отвечают перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг. Процесс становления и развития служб заказчика идет непросто. Часто они создаются не как хозяйствующие субъекты, а как органы управления в виде муниципальных учреждений с финансированием их деятельности из местного бюджета.

      В настоящее время с целью увеличить влияние органов местного самоуправления на управление жилищным фондом в отдельных муниципальных образованиях вводится муниципальный заказ на все виды жилищно-коммунальных услуг.

      При формировании муниципального заказа муниципалитет выступает заказчиком жилищно-коммунальных услуг для населения. Он берет на себя ответственность перед подрядчиками за финансирование предоставляемых ими жилищно-коммунальных услуг и ответственность перед населением за их качество и объемы. Большинство подрядных организаций, предоставляющих услуги населению, являются муниципальными предприятиями, и администрация осуществляет административное руководство этими предприятиями. Весьма вероятно, что договорные отношения между администрацией города и муниципальными предприятиями (учреждениями) будут иметь фиктивный характер. В сущности, происходит возврат к административному руководству жилищно-коммунальным хозяйством под прикрытием новых экономических условий.

    Введение муниципального заказа возвращает монополию муниципалитета на предоставление жилищно-коммунальных услуг, приводит к ущемлению прав собственников и нанимателей жилья, монополизирует сферу управления жилищным фондом, снижает эффективность использования средств, направляемых в жилищно-коммунальное хозяйство.

     Все вышесказанное отнюдь не свидетельствует о том, что администрации муниципальных образований не должны участвовать в формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Органы местного самоуправления обязаны создавать правовое пространство, обеспечивающее эффективное формирование договорных отношений. Многие администрации муниципальных образований постановлением главы администрации утверждают положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. В утвержденном положении представляются формы договоров, рекомендуемых к заключению. Дальнейшая деятельность администрации заключается в контроле за договорными отношениями. Если отдельный потребитель жилищно-коммунальных услуг добился через суд или иным образом пересмотра условий договора, администрация должна настоять на пересмотре условий договора для всех других потребителей. Это соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к публичным договорам, а большая часть договоров, заключаемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства, относится именно к публичным договорам. 25

   Преобразования, проводимые органами местного самоуправления, не должны ограничиваться только принятием компетентных и последовательных решений.

     Замену исторически сложившихся административных правоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве на экономические можно осуществить путем формирования конкурентных отношений во всех секторах, где это возможно, и создания общедоступных механизмов регулирования деятельности естественных монополистов. Важно только максимально корректно выделить те подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, где возможно развитие конкуренции, и те подотрасли, где для этого нет необходимых условий. Как правило, естественные монополии в пределах муниципального образования, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, определяются исходя из технологических, иногда экологических особенностей процесса предоставления услуг. Так, коммунальные услуги, предоставляемые по присоединенным сетям (отопление, горячая и холодная вода, электричество, газ), являются услугами, поставляемыми естественными монополистами, и это определено технологией оказания услуг.

    В то же время есть и экономические ограничения развития конкуренции. Так, если размер финансовых ресурсов, связанных с выполнением тех или иных работ, недостаточен или сам объем работ настолько мал, что не вызывает интереса у потенциальных исполнителей, то в таких условиях конкуренция будет выглядеть надуманной и экономически не оправданной. Таким образом, масштаб муниципального образования и, как следствие, объем оказываемых жилищно-коммунальных услуг являются важными критериями при определении стратегии реформирования жилищно-коммунального хозяйства того или иного муниципального образования. Особенно сложно этот процесс проходит в малых городах, которые отличаются множеством специфических особенностей и к которым менее всею применим какой-либо стандартный алгоритм реформирования.

      Тем не менее есть некоторые опорные точки, которые представляются значимыми при определении стратегии и тактики преобразований в жилищном секторе малых городов.

     Очень важно, чтобы реформирование жилищно-коммунального хозяйства определялось экономической целесообразностью и не превратилось в политическую акцию, когда жажда рапортовать о достигнутом опережает понимание происходящего. Поскольку такие тенденции уже появляются, остановимся подробнее на наиболее дискуссионных, структурных и организационных вопросах реформы системы управления жилищным фондом, возникающих именно в малых муниципальных образованиях.26

     Потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению жилищным фондом, так и работа подрядных организаций но предоставлению жилищных услуг.

      Итак, основными направлениями деятельности управляющих организаций, как уже указывалось выше, являются:

— выбор, где это возможно, наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;

— заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

— обеспечение контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

     О возможности выбора подрядчиков в малых городах поговорим чуть позже, а здесь рассмотрим содержание двух других видов деятельности.

Главная цель создания службы заказчика   повысить эффективность использования средств, идущих на оплату жилищно-коммунальных услуг. Имеются в виду средства и населения, и бюджетов различных уровней. О том, что ситуация с этой традиционной, сохранившейся с советских времен схемой управления жилищно-коммунальным хозяйством далеко неблагополучная, могут свидетельствовать несколько примеров.

         Приборы учета тепла, установленные в жилых домах, показывают, что реальное его потребление порой вдвое меньше того количества, которое предъявляют в счетах к оплате теплоснабжающие организации. И далеко не всегда они учитывают только потери тепла при его транспортировке. Строго говоря, эти потери вообще не должны интересовать население. Жильцы должны оплачивать лишь то тепло, которое реально поступило в квартиру. Если бы весь жилищный фонд был оборудован индивидуальными приборами учета и регулирования тепла, то люди могли бы самостоятельно учитывать реальный объем потребления и платить по заключенному договору напрямую теплоснабжающей организации, как это делается в некоторых странах Европы. Количество тепла, идущего на отопление, всегда зависит от погодных условий. Чем холоднее на улице, тем выше должна быть температура теплоносителя. и наоборот. При этом теплоснабжающие предприятия стремятся выставить такие счета, как будто на улице мороз в течение всего отопительного сезона.

     Понятно, что если счета будут выставляться непосредственно населению, то никакой реальный контроль за поставкой тепла в жилищный фонд невозможен. Такой контроль должна осуществлять управляющая организация. Аналогичный договор должен быть и на поставку воды. Критерий здесь, на наш взгляд, один: если у жильцов есть индивидуальные приборы учета и регулирования потребления ресурсов (например- электричества), а также если энергопринимающие установки в квартирах напрямую присоединены к сетям энергоснабжающей организации, сами жильцы могут по договору оплачивать эту услугу ресурсоснабжающей организации. В противном случае, только управляющая организация способна обеспечить эффективный контроль за предоставлением услуг, она же является энергоснабжающей организацией для населения, поскольку внутридомовые сети находятся у нее на балансе. При этом подомовый контроль в целом управляющая организация сможет осуществить с наименьшими затратами по сравнению с теми, которые возникли бы, если бы этот контроль осуществляло само население.