Управление жилым фондом

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

-обеспечивать выполнение требований  ЖК РФ, других федеральных законов, а также устава товарищества;

-заключать договоры о содержании  и ремонте общего имущества  в многоквартирном доме с собственниками  помещений в многоквартирном  доме, не являющимися членами  товарищества;

-выполнять обязательства по  договору;

-обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

-обеспечивать выполнение всеми  собственниками помещений в многоквартирном  доме обязанностей по содержанию  и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме в соответствии  с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

-обеспечивать соблюдение прав  и законных интересов собственников  помещений в многоквартирном  доме при установлении условий  и порядка владения, пользования  и распоряжения общей собственностью; 
-принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

-представлять законные интересы  собственников помещений в многоквартирном  доме, в том числе в отношениях  с третьими лицами.

Безусловно, основная задача товарищества - это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

-обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

-строительством дополнительных  помещений и объектов общего  имущества в многоквартирном  доме;

-сдачей в аренду, внаем части  общего имущества в многоквартирном  доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

Данная форма управления имеет ряд недостатков.

1 Отсутствие нежилых помещений  для размещения органов управления  и обслуживающих организаций.

2 Обслуживающие организации отказываются  заключать договоры на содержание и ремонт с теми товариществами, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения

общего имущества.

3 Дома передаются в управление ТСЖ без проведения капитального ремонта, при этом население оказывается не в состоянии их содержать за счет собственных средств.

4 Бюджеты органов местного самоуправления  не предусматривают средства  на финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в домах, управляемых ТСЖ.

5 Устанавливаются тарифы на коммунальные услуги как для юридического лица.

6 Незначительная заработная плата  не способствует привлечению  к управлению профессиональных кадров.

7 Отсутствие возможности контролировать объем и качество предоставления ЖКУ.

8 Отсутствуют административные  формы воздействия со стороны  органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

        Управляющие организации. Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

— частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам — частным организациям;

— смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

— государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

— муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

          Управление  жилищным фондом, обеспечивающее  эффективное использование недвижимости  в жилищной сфере, включает в  себя:

— целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

— обеспечение необходимого качества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

— обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

          Создание  эффективной системы управления  эксплуатацией жилищного фонда  города связано с необходимостью  рационального разделения функций  между участниками данного процесса, в обосновании муниципального  заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса. 
          Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационныe фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищам фонде.

         Расширение  альтернативного городского жилищного  сектора приводит к необходимости  возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя  ответственность за эксплуатацию  зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

        Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью. В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.23

        Подрядные  организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные  организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами. 
        Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

        Управляющими  организациями могут являться  юридические лица любой организационно-правовой  формы и индивидуальные предприниматели, соответствующие требованиям.

       Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям: 
1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей организации. 
2.Наличие Квалификационного сертификата Госстроя РФ. 
3. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не менее трех лет.

          Управляющая  компания за предоставление услуг  по управлению недвижимостью  получает вознаграждение, размер  и форма которого указываются  в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

       Управляющая компания  предоставляет залог в обеспечение  возмещения материального ущерба, который может быть нанесен  объекту в результате ненадлежащего  исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

       Отбор частных  компаний для выполнения работы  по управлению и организации  обслуживания объектов недвижимости  производится на основе I открытого  конкурса. Для объектов государственной  и муниципальной собственности  это требование является обязательным.

        После заключения  контракта к управляющей компании  переходят все  функции дирекции  единого заказчика по управлению  недвижимостью (жилыми зданиями): 
— текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помещений и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придомовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров; 
— сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

— ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитарная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

— создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования расположенных в нежилых помещениях организаций;

— обоснование и представление в префектуру административного округа утвержденных главой управы предложений по финансированию затрат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объектов благоустройства и санитарную очистку территории, а также по финансированию разницы в тарифах на тепловую энергию; 
— составление совместно с подрядчиками или проектными организациями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предприятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствующую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

— представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

— осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:  
• капитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и выборочный ремонт жилищного фонда;

• текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подготовка жилищного фонда и придомовой территории;

• капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении муниципального образования, внутриквартальных и внутридворовых асфальтовых покрытий;

• ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении муниципального образования согласно прилагаемому перечню;

• вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;