Управление жилым фондом

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….3

Глава 1. Понятие и сущность управления жилищным фондом

§ 1 Жилищный фонд как объект управления……………………………………...6

§ 2  Специфика жилищного фонда как объекта управления……………………10

Глава 2 Теория и практика управления и обслуживания жилищного фонда

§ 1 Теоретические и практические  аспекты управления жилищным фондом...16

§2 Субъекты управления жилищным фондом…………………………………...26

§3.   Роль органов местного самоуправления в формировании эффективной системы управления муниципальным жилищным  фондом……………………40

Глава 3 Проблемы и перспективы развития системы управления жилищным фондом в России и в Республике Татарстан

§ 1 Развитие системы управления жилищным фондом в России………………43

§ 2 Анализ концепции реформирования ЖКХ Казани на 2008-2011 годы…...49

Заключение………………………………………………………………………..58

Список нормативно-правовых актов, специальной и учебной литературы, материалов судебной практики………………………………………………..60

Приложения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

       Важнейшим результатом реформ в России стали реальная децентрализация власти, собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты процесса присвоения. Произошел процесс становления принципиально новой формы собственности – муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.

        Объектами муниципальной собственности в городах становятся, прежде всего, системы их жизнеобеспечения: водопроводная и канализационная сети, газовое хозяйство, электроснабжение, транспорт, жилой фонд и т.д.     

        Сосредоточение указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ, как самим городам, так и населению. Прежде всего, это экономическая выгода – объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране – по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету.   

Однако управление столь масштабными ресурсами осложняется следующими обстоятельствами. Во-первых, средств на содержание данных объектов и приведение их в элементарный порядок у местных властей нет. Во-вторых, эти объекты распределены по населенным пунктам крайне неравномерно, и во многих индустриальных центрах доля ведомственной социальной сферы достигает 60–90%.1

Самая главная проблема состоит в том, что нередко из-за ветхого состояния жилого фонда муниципальное образование не хочет принимать данный объект в собственность, а предприятие, в хозяйственном ведении которого здание находилось, отказывается обслуживать его. Конечно, в данном случае страдают жильцы таких домов.

        Большие проблемы возникают при подготовке зданий к зимней эксплуатации, не в полном объеме выполняется ремонт кровель, ветхих тепловых сетей, оборудования тепловых пунктов. В некоторых жилых домах отдельные конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии, внутренние системы газоснабжения выработали свой эксплуатационный ресурс и требуют замены.   

         Состояние жилищного фонда любого муниципального образования - это один из важнейших показателей, характеризующих его благополучие и уровень социально-экономического развития. Поэтому организация его безаварийного функционирования и бесперебойного обслуживания - это важнейшая задача, которая стоит перед городскими органами управления. Эффективная система управления жилищным фондом может быть создана только совместными усилиями муниципальных властей, управляющих организаций и собственников жилья.

          Жилищный фонд является сложным и уникальным объектом управления, в первую очередь, по причине его неоднородности. Практически каждый жилой дом уникален, так как имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа. Здесь требуется особый индивидуальный подход к каждому объекту и различные схемы управления. Процесс управления осложнён также особой социальной значимостью жилья, наличием у объектов жилищного фонда нескольких собственников, тесной взаимозависимостью с множеством обслуживающих организаций разных секторов экономики, существованием многоуровневой системы финансовых потоков.

          На данном этапе реформирования основной целью становится развитие конкурентных начал в сфере управления жилищным фондом и механизмов самоуправления посредством привлечения к вопросам управления и обслуживания непосредственных собственников жилья, в том числе, через различного рода их объединения.

       Жилищный фонд во многих муниципальных образованиях РФ характеризуется значительным уровнем износа, превращаясь в источник угроз для социального и экономического развития страны.

       Таким образом, современная система управления не может обеспечить эффективное использование привлекаемых в жилищную сферу ресурсов и её прогрессивное развитие.

          Значительный вклад в изучение теоретических и методологических основ формирования современной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством внесли такие учёные, как В.В Бузырев, B.C. Чекалин, П.П. Бирюков, B.C. Боголюбов, Л.Н. Чернышов, А.А. Дронов и др. Тесно связанны с изучаемой проблемой труды Ф.М. Бородкина, Н.В. Васильевой, посвященные управлению городским хозяйством. В работах таких отечественных специалистов как Ф.З. Таги-Заде, Е.Ф Петрова, М.Д. Шапиро рассматриваются проблемы внедрения конкурентных отношений в сферу ЖКХ, экономическая и социальная сущность жилищно-коммунальных услуг и связанные с ней противоречия.

       Однако в большей степени данные работы затрагивают отдельные стороны функционирования жилищного фонда: вопросы ценообразования и развития конкуренции в жилищно-коммунальной сфере, проблемы ресурсосбережения, качества жилищно-коммунальных услуг и т.д.

       Целью квалификационного исследования является анализ положений и практических рекомендаций организационно-методического характера по совершенствованию управления жилищным фондом.

         Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие исследовательские задачи:

- исследовать сущность и структуру понятия «жилищный фонд» и выявить особенности системы его управления;

- проанализировать состояние жилищного фонда муниципального образования   г. Казани;

- проанализировать состояние управление жилищным фондом муниципального образования г. Казани.

Глава 1. Понятие и сущность управления жилищным фондом

§ 1 Жилищный фонд как объект управления

   Прежде чем приступить к анализу действующих систем управления жилищным фондом, необходимо определить, что следует понимать под термином «управление»? Под управлением недвижимостью понимаются любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и подрядные организации2.

      Форму управления объектами недвижимости выбирает собственник недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

        В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоящего дома самостоятельно определяет цели управления, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и модернизации жилою дома и придомовой территории. Как правило, планы управления таким объектом недвижимости не оформляются документально, но они формируются, корректируются и реализуются с учетом множества факторов, воздействующих на собственника. Для выполнения работ могут привлекаться подрядные организации или частные лица, но на практике большинство работ выполняется собственником без сторонней помощи.

          В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ)3, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

        Собственники  помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

2) управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом  или иным специализированным  потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией

       В основу управления объектами недвижимости в жилищной сфере должны быть положены следующие основные принципы, обеспечивающие построение понятной и эффективной системы управления независимо от избранной формы управления недвижимостью.

      Каждый объект недвижимости индивидуален. За ним закреплен земельный участок, имеющий географические, геологические, геодезические особенности. Сам объект недвижимости определяется особенностями строительных конструкций, инженерных систем, оборудования, имеет свой уровень благоустройства и износа. Основываясь на вышеизложенном, можно утверждать, что для каждою объекта недвижимости необходимо разработать свою индивидуальную программу управления. Управление должно вестись пообъектно с учетом состояния объекта недвижимости, степени его износа, состояния закрепленного за ним земельного участка и расположенных на нем элементов благоустройства и озеленения.

         Собственником применительно к каждому объекту управления (группе объектов) должна быть осознана, определена и зафиксирована цель, которую он преследует при принятии управленческих решений и достижению которой служит объект.

     При формировании цели управления объектом недвижимости в жилищной сфере собственник (собственники) должны учитывать обязанности, возложенные на него (них) законодательством Российской Федерации. Собственники жилищного фонда обязаны:

а) обеспечить сохранность жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и элементов внешнего благоустройства:

б) своевременно производить капитальный ремонт жилищною фонда, объектов инженерной инфраструктуры и элементов внешнею благоустройства в соответствии с действующими правилами и нормами;

в) обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования жилых домов и жилых помещений. техническую эксплуатацию жилищною фонда в соответствии с действующими правилами и нормами, надлежащее санитарное содержание жилых домов, мест общею пользования и придомовых территорий;

г) нести риск случайной гибели или случайного повреждения принадлежащего им имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

       С учетом вышеизложенного возможно определение следующих целей управления жилым домом:

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в установленных нормативными документами объемах и установленного качества, недопущение ухудшения состояния здания в течение периода управления;

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в установленных нормативными документами объемах и установленного качества, приведение объекта недвижимости в удовлетворительное (хорошее, отличное) состояние, выполнение текущих ремонтов;

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в установленных нормативными документами объемах и установленною качества, модернизация устаревшего оборудования, элементов инженерных конструкций для снижения энергозатрат здания (снижения аварийности инженерных систем или др.);

- предоставление жилищно-коммунальных услуг в установленных нормативными документами объемах и установленною качества, реконструкция здания с изменением планировок помещений, возможно, и целевого назначения отдельных помещений.

      Отличительной особенностью жилищною фонда в России является отсутствие жилых домов, используемых собственником с целью извлечения прибыли. Отдельные помещения в здании сдаются в коммерческий наем, и собственник использует их для извлечения прибыли. «Доходных домов» в России пока нет. Но мере появления таких домов основной целью собственников станет извлечение максимальной прибыли в результате управления при сохранении объекта недвижимости в исходном состоянии или улучшении состояния объекта недвижимости.4

   В соответствие с п.3. ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В большинстве случаев собственники делегируют часть функций по управлению объектом недвижимости управляющей организации, на основании договора управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). Управляющая организация обязана обеспечить достижение сформулированных собственниками объекта недвижимости целей управления, предложив способ достижения цели (стратегию, программу управления объектом недвижимости).   

  При составлении программы управления объектом недвижимости управляющая организация обязана руководствоваться следующими основными принципами:

- достижение цели, поставленной собственником объекта недвижимости;