Управление жилым фондом

− принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

− принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

− принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

− выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы.14

           Однако ЖК РФ регулирует еще ряд отношений, касающихся ранее неурегулированного вопроса, когда собственники помещений в многоквартирном доме в течение одного года не принимают решения о выборе способа управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). В этом случае орган местного самоуправления наделен полномочиями по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления после проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о его результатах и об

условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам проведенного открытого конкурса на предусмотренных им условиях. Но через год после заключения такого договора управления орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о способе управления многоквартирным домом (п. 5-6 ст. 161 ЖК РФ).

        Очевидно, что для реализации вышеприведенной нормы органы местного самоуправления должны разработать нормативно-правовой акт, регулирующий порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющих организаций для многоквартирных домов, собственники помещений в которых не приняли решения о выборе способа управления.

        Таким образом, в связи с изменением действующего законодательства органы местного самоуправления могут только принимать участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления этим домом, за исключением установленных ЖК РФ случаев проведения открытого конкурса.

         Ранее возможность создания уполномоченной органом местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги, для управления муниципальным жилищным фондом, была предусмотрена Федеральным законом от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу с марта 2005 года в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Жилищный кодекс РФ не предусматривает такой способ управления многоквартирными домами. В связи с указанным, целесообразно реорганизовать ранее созданные в форме муниципальных унитарных предприятий предприятия, выполняющие функции службы заказчика на жилищно - коммунальные услуги, путем их преобразования (акционирования), что решает проблемы с правопреемственностью юридических лиц.

§2 Субъекты управления жилищным фондом

          Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья.  Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) (п. 1 ст. 291 ГК РФ). На основании названной нормы в ЖК РФ помещен целый раздел с названием "Товарищество собственников жилья". В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация15, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. 

Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. XX в. подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества16. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д."17.

После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. негосударственных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин "товарищество" стал применяться крайне редко и по существу был применим только к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в конце 80-х - начале 90-х гг. XX в. Законов Союза ССР "О кооперации в СССР"18, "О собственности в СССР", "О предприятиях в СССР", а затем и целого ряда российских законодательных актов. Среди последних выделялся Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"19.

Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (1996 г.) и тем более ЖК РФ (2004 г.). Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст. 51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" и некоторые другие акты. Однако указанные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. XX в. в Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном решением президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья - товарищества собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для образования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории этого региона.

На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому собственникам приватизированного жилья предоставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения такого права закон не пошел.

Следующим актом стал Закон РФ 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". В его развитие Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 227520 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, и, как следствие, их реализация была затруднительна. Так, Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин "кондоминиум", с одной стороны, характеризовал его как товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой - указывал, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8). Далее в рассматриваемом Законе указывалось на объекты, которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь идет о виде общей собственности.

Временное положение о кондоминиуме попыталось "подправить" законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомерность таких правок, отметим, что Временное положение довольно подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое положение объединений собственников жилья. И все же его действие практически было нейтрализовано нормой, предусматривающей возможность организации таких юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное Положение (думается, заведомо невыполнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской областей и др.) принимать собственные положения. Следует констатировать, что возникшие до принятия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" объединения собственников жилья были организованы в основном благодаря региональным нормативным актам.

Глава 18 ГК РФ кроме прочего содержит три статьи - 289, 290 и 291, непосредственно касающиеся:

- во-первых, квартир в многоквартирном доме;

- во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

- в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны создаваться и действовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответствующим законом. Как видно, ГК РФ указывает на принятие федерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, принимая во внимание необходимость развития упорядоченности отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв в 1996 г. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", расширил предмет указанного законодательного акта, поименованный в ГК РФ, включив в него регулирование правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление требований к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом общей собственности в кондоминиуме, то таких требований в тексте Закона не было и быть не могло, поскольку это является предметом ведения специального Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят в развитие ст. 131 ГК РФ.

Нельзя не согласиться с мнением С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества собственников жилья является "продуктом вмешательства государства в данную сферу"21 Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.

Организация товарищества собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Как видно, изложенная норма предлагает минимальный критерий для создания товарищества собственников жилья: один дом - одно товарищество. При этом законодатель не устанавливает максимальное количество домов для одного товарищества. В п. 2 ст. 136 указано, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

-нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат  различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 
-нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, с гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица22. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

-заключать договор управления  многоквартирным домом, а также  договоры о содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, договоры об оказании коммунальных  услуг и прочие договоры в  интересах членов товарищества;

-определять смету доходов и  расходов на год, в том числе  необходимые расходы на содержание  и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме, затраты  на капитальный ремонт и реконструкцию  многоквартирного дома, специальные  взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

-устанавливать на основе принятой  сметы доходов и расходов товарищества  на год размеры платежей и  взносов для каждого собственника  помещения в многоквартирном  доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 
-выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

-пользоваться предоставляемыми  банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

-передавать по договору материальные  и денежные средства лицам, выполняющим  для товарищества работы и  предоставляющим товариществу услуги;

-продавать и передавать во  временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

-предоставлять в пользование  или ограниченное пользование  часть общего имущества в многоквартирном доме;

-в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества  в многоквартирном доме;

-получать в пользование либо  получать или приобретать в  общую долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 
-осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

-заключать сделки и совершать  иные отвечающие целям и задачам  товарищества действия.