Управление жилым фондом

- составление программы на каждый объект недвижимости отдельно;

- неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг;

- рационализация потребления ресурсов;

- снижение стоимости предоставляемых услуг.

  Как правило, программа управления разрабатывается на период действия договора на управление жилищным фондом, заключенным между собственниками и управляющей организацией. План управления должен быть рассмотрен и утвержден собственниками объекта недвижимости.

          При этом ответственность за реализацию утвержденной программы возлагается на управляющую организацию. Программа должна не только стимулировать ее деятельность, но и сводить к минимуму риски собственника в том случае, если запланированный качественный результат управления не будет достигнут.

§ 2 Специфика жилищного фонда как объекта управления

     Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется, прежде всего, своей социальной значимостью. В жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жесткие требования к состоянию жилищного фонда, к предоставлению коммунальных услуг, к обеспечению безопасности проживания.

     Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. В соответствии с данными Госстроя, в России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору экономики, 24,7% — муниципальным образованиям и 10,1% — государственным структурам.5 Дома имеют несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие жилые помещения или получившие их в собственность на других основаниях, юридические лица, сдающие помещения в наем или использующие их для собственных нужд. Наиболее крупные собственники жилищного фонда- муниципальные образования.

           С наличием у объекта недвижимости нескольких собственников связана специфика управления им. В соответствии  со ст. 165 ЖК РФ, в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия  для деятельности управляющих  организаций независимо от организационно-правовых  форм;

2) могут предоставлять управляющим  организациям, товариществам собственников  жилья либо жилищным кооперативам  или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня  квалификации лиц, осуществляющих  управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих  намерение осуществлять такую деятельность.

         Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

          Управление объемом недвижимости одним собственником без согласования с другими имеет свои преимущества и свои недостатки. Основное преимущество такого управления — возможность достаточно быстро определять цели управления объектом недвижимости, решать оперативные задачи, возникающие в процессе управления. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменение цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, вести постоянный мониторинг деятельности управляющей организации. В настоящее время весь государственный, муниципальный и ведомственный жилищный фонд управляется именно таким образом. Один собственник управляет имуществом, не согласовывая программу управления с другими собственниками. Именно в этом и заключается основной недостаток действующей системы управления. Ущемляются права других собственников. Такой подход к управлению недвижимостью работает до тех пор, пока собственников устраивает то, как управляют их долей недвижимого имущества. Если один из собственников жилого дома решит воспользоваться своими правами, это может причинить множество неприятностей и управляющей организации, и муниципалитету или ведомству. В судебной практике существуют прецеденты, о том что собственник отдельного помещения решением суда блокирует частично выполненные работы по благоустройству подвалов, не оплачивает отдельные услуги и отстаивает свою позицию в суде. Так, ООО «Управляющая компания» обратилась с иском к С. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 3 732 руб. 78 коп., в состав, которой входила задолженность за отопление с февраля по сентябрь 2006 г. в сумме 3 708 руб. 80 коп. Возражая против заявленных требований, ответчиком суду был представлен акт специалиста ТО ТУ Роспотребнадзора от 30.01.2006 г., из содержания которого следовало, что температура и состояние квартиры не отвечало требованиям СанПиНа 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилых зданиям, помещениям», заявление С. от 10.01.2006 г. в МУП «ЖКХ района», осуществлявшего отопление за указанный период, о ненадлежащем оказании услуги. На основании оценки указанных доказательств, суд пришел к выводу о некачественном оказании услуги по отоплению жилого помещения ответчиков за указанный период и исключил из суммы задолженности 3 708 руб. 80 коп .6

    Сегодня зачастую население пассивно и не желает принимать участие в управлении жилищным фондом. Во избежание дальнейших недоразумений необходимо юридически закрепить существующую ситуацию, заключив с собственниками договор на управление их долями в общем имуществе. Такой договор оградит управляющую организацию от возможных неприятностей.

      Другой особенностью жилищного фонда как объекта управления является его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими свойствами жилой единицы как товара.

     Потребительские свойства жилища определяются широким спектром различных факторов, которые можно классифицировать следующим образом:

— факторы, характеризующие собственно жилище;

— факторы, характеризующие территорию, на которой оно расположено.

     К факторам, характеризующим собственно жилище, относятся:

— этажность, материалы стен, год постройки, степень физического износа и фактическое состояние дома;

—степень благоустройства, характеризующаяся имеющимся набором различных услуг, в первую очередь коммунальных;

— ресурсоемкость дома, под которой подразумевается необходимый объем ресурсов различного вида тепла, воды и др., необходимых для поддержания определенного уровня комфортности проживания.7

     К факторам, характеризующим территорию, на которой расположен объект недвижимости, относятся:

— расположение земельного участка в пределах муниципального образования;

— форма пользования земельным участком и ограничения, обременяющие земельный участок; 

 — площадь земельного участка, закрепленного  за объектом недвижимости;

— благоустроенность земельного участка, состояние проездов, тротуаров, подходов, площадь зеленых насаждений, состояние рекреационной зоны. Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в различных домах требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьироваться в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

— исходное состояние жилищного фонда;

— имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг;

— ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем сантехническое оборудование;

— площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние твердого дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;

— уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем населением.

    Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости. Для каждого такого объекта, нужна программа управления, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей оказания коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории земельного участка.

     При построении системы управления жилищным фондом необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и членами их семей. Вся работа управляющей организации направлена на удовлетворение требований граждан, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете, именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть ее успех на рынке услуг по управлению жилищным фондом. Управляющая организация должна уметь работать не только с собственниками жилищного фонда, но и со всеми горожанами, прожинающими в жилых домах.

     В связи с тем, что управляющая организация отвечает перед собственниками за полноту сбора жилищно-коммунальных платежей, она должна четко знать состав проживающих, а также арендаторов в переданных ей в управление жилищном и нежилом фондах и заключать с ними соответствующие виды договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг.

         Социальная значимость жилищного фонда нашла отражение в законодательстве Российской Федерации. Разработаны стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также предоставления коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.8

     Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий проживания устанавливается с учетом особенностей и реальных возможностей города и соответствует существующему в городе уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежное и бесперебойное оказание коммунальных услуг.

     Управляющая организация обязана обеспечить проживание собственников и нанимателей жилых помещении и их семей на уровне не ниже установленных стандартов. В противном случае государственные контролирующие органы имеют право взыскать с управляющей организации или с собственников неустойку за нарушение законодательства.

      Отличительной чертой жилищною фонда как объекта управления является сложная система финансовых потоков. Большая часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в жилищном фонде, дотируется из бюджетов различных уровней. Во многих муниципальных образованиях на управление жилищным фондом направляется часть средств, собираемых в качестве платы за аренду нежилых помещений. Населению предоставляются льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время предоставление льгот регламентируется 23 законодательными актами Российской Федерации. Кроме этого, льготы предоставляются на региональном и местном уровнях. В Российской Федерации более 40% населения имеют льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг. В стране действует система адресной социальной помощи семьям с низкими доходами.9

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Теория и практика управления и обслуживания жилищного фонда

§ 1 Теоретические и практические  аспекты управления жилищным фондом

           На бытовом уровне существует много формулировок понятия управления многоквартирным домом. В ранее действующем законодательстве это понятие не раскрывалось, что создавало значительные проблемы при предоставлении жилищных и коммунальных услуг потребителям. Деятельность многих управляющих организаций строилась на разных нормах гражданского законодательства.

      Попытки демонополизации сферы управления многоквартирными домами не привели к каким либо значительным результатам. Программа массового создания товариществ собственников жилья не получила поддержки среди собственников помещений в таких домах. В результате реформирования в сфере управления многоквартирными домами появилось разнообразие форм управления:

• монопольное, когда ресурсоснабжающие организации выступают единым поставщиком ресурсов и услуг (ЖКУ) и одновременно осуществляют функции управления многоквартирными домами;

• делегированное управление, когда специализированные коммерческие организации в соответствии с агентскими договорами, заключаемыми с собственниками помещений, заключают договоры на предоставление

ЖКУ от лица собственников и за их счет;

• непосредственное управление, когда собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно осуществляют управление многоквартирным домом;

• управление многоквартирным домом объединением собственников жилых и нежилых помещений (товарищества собственников жилья).

       Распределение жилищного фонда между управляющими организациями осуществлялось в зависимости от их организационно-правовой формы. Служба заказчика управляла основным объемом жилищного фонда муниципального образования, ТСЖ, ЖСК, ЖК управляли только многоквартирным домом (в исключительных случаях несколькими домами).