Управление жилым фондом

      При использовании понятия управления в жилищной сфере, прежде всего, необходимо определить субъектный состав участников этих отношений, вид правовых отношений, права и обязанности участников и в обязательном порядке объект управления. Ответственность участников правоотношений в большинстве случаев возникает только в части принятых на себя обязательств.  

         Ранее существовавшее в законодательстве понятие управление жилищным фондом слагалось из совокупности двух составляющих:

1) обеспечение содержания и ремонта  многоквартирных домов в соответствии  с требованиями к жилым зданиям;

2) обеспечение оказания коммунальных  услуг в соответствии с правилами  предоставления коммунальных

услуг.10

        Термин «обеспечить» никакими нормативными актами не регламентировался, что создавало и создает сложности при управлении и судебных разбирательствах. Жилищный кодекс РФ ввел новое определение понятия договора управления многоквартирным домом.

       Статьей 162 ЖК РФ определены основные требования, предъявляемые к договору управления многоквартирным домом. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

         При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

      В связи с конкретизацией жилищным законодательством договорных отношений по управлению (введение понятия управление многоквартирным домом) и распространением Жилищного кодекса РФ на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ), необходимо пересмотреть систему договорных отношений сложившуюся в муниципальном образовании.

Как было сказано выше, объектом управления является недвижимость. Соответственно объектом управления может быть многоквартирный дом в отдельности либо жилищный фонд в зависимости от субъекта управления.

       В настоящее время, согласно Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, жилищный фонд следует подразделять на следующие виды:

1) частный жилищный фонд находящийся в собственности:

− граждан;

− юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд  находящийся:

− в федеральной собственности;

− в собственности субъектов РФ;

3) муниципальный жилищный фонд.

      Сравнительный анализ динамики изменения прав собственности в жилищной сфере показал, что, начиная с 1993 года жилищный фонд, подлежащий управлению, претерпел существенные правовые и структурные преобразования:

• появились частный и муниципальный жилищные фонды. Муниципальный жилищный фонд сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. В частный жилищный фонд вошли общественный, кооперативный и индивидуальный жилищные фонды;

• произошло разделение государственного жилищного фонда на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов федерации, который сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга;

• изменением видов жилищного фонда изменились и органы, осуществляющие управление жилищными фондами.

        С появлением в многоквартирных домах частных собственников и возникновением общей долевой собственности на общее имущество управление жилищными фондами по видам собственности стало противоречить

новому законодательству. Объектом управления становится конкретное общее имущество в конкретном многоквартирном доме или в группе зданий, объединенных общим имуществом. Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум или более собственникам.

        Общее имущество предназначено для использования и доступа к помещениям, тесно связано (главная вещь и принадлежность) с ними функциональным назначением и следует их судьбе, а также обеспечивает возможность проживающим получать коммунальные услуги. Самостоятельное управление общим имуществом по отдельности каждым собственником жилого или нежилого помещения в силу закона невозможно, так как общее имущество неразрывно связано с помещениями в многоквартирном доме, следует их судьбе, в натуре не выделяется и соответственно не может быть предметом самостоятельного договора. Предметом управления становится общее имущество помещений, расположенных в многоквартирном доме.

        Обусловленное законодательством изменение объекта управления должно найти отражение в системе договорных отношений по управлению многоквартирными домами.

        С введением в действие с 1 января 1995 года Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее ГК РФ)11 и принятием в 1996 году Закона о ТСЖ12 собственники помещений в многоквартирных домах помимо приобретения права собственности на помещения одновременно стали и участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. У собственников квартир в многоквартирном доме возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и, соответственно, права по управлению им.

       Таким образом, многоквартирные дома перестали находиться в собственности одного лица. Субъектный состав собственников в многоквартирных домах стал состоять из граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в конкретном многоквартирном доме.

         В многоквартирном доме общее имущество находится в общей долевой собственности, соответственно управление им должно осуществляться совместно всеми собственниками с ограничениями, предусмотренными действующим законодательством. Совместное управление долевой собственностью усложняет процедуру управления имуществом. В силу закона каждый участник общей долевой собственности самостоятельно не может управлять общим имуществом без согласия других собственников, поэтому собственники обязаны передать часть своих прав по владению, пользованию и распоряжению долевой собственностью уполномоченному лицу – управляющей организации или физическому лицу (предпринимателю без образования юридического лица).

       Уполномоченное лицо владеет, пользуется и распоряжается объектом управления только в пределах полномочий, предоставленных ему собственником.

      В зависимости от выбранного способа управления субъектом управления могут выступать непосредственно собственники помещений, уполномоченные ими лица, управляющие организации (по договору), а также объединение собственников помещений (ТСЖ, ЖСК, ЖК). Возникновение долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах привело к формированию новых правоотношений собственности и к изменению функций управления недвижимостью.13

        Функции управления многоквартирным домом разделились на:

− управление квартирой, которое осуществляет собственник самостоятельно;

−управление общим имуществом, которое должно осуществляться управляющей организацией, уполномоченной собственниками.

      Из-за разнообразия способов управления, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, сформировать обобщенное понятие функций управления многоквартирным домом не предоставляется возможным. Из сложившейся практики управления многоквартирными домами можно выделить следующие задачи управления:

- организация деятельности по надлежащему использованию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- создание необходимых условий для проживания граждан;

-организация обеспечения проживающих коммунальными и прочими услугами;

- осуществление контроля качества предоставляемых ЖКУ;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирном доме;

-приращение общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества;

- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.

      К функциям управления многоквартирным домом можно отнести:

- выбор подрядной обслуживающей организации и поставщика коммунальных услуг; заключение договоров на предоставление потребителям ЖКУ;

- осуществление контроля качества ЖКУ;

- установление фактов неисполнения обязательств по договорам, актирование, удержание средств, подлежащих оплате;

- сдача-приемка выполненных работ и оказанных услуг;

- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

- ведение бухгалтерской и прочей документации;

- заключение и учет договоров найма, аренды общего имущества, договоров управления;

-хранение правоустанавливающих документов на жилые и нежилые помещения;

-организация ведения расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за предоставляемые ЖКУ;

- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

- проведение технических осмотров общего имущества в многоквартирном доме;

- подготовка собственникам предложений по перечню требуемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- планирование и экономические расчеты по финансированию работ на проведение содержания, ремонта общего имущества, в том числе капитального ремонта многоквартирного дома;

- организация санитарного содержания многоквартирного дома и придомовой территории;

- начисление либо организация начисления и контроль правильности начислений потребителям ЖКУ;

- обеспечение поставки пользователям коммунальных и прочих услуг;

-принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные, коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений;

- страхование общего имущества в многоквартирном доме;

- информирование граждан;

- выявление жилых и нежилых помещений, свободных от обязательств, своевременное информирование муниципальных органов о наличии таковых;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- организация подготовки домов к сезонной эксплуатации; 

- прием населения. Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;

- прочие.

         В связи с конкретизацией Жилищным кодексом РФ договорных отношений по управлению (введение понятия управление многоквартирным домом), изменением способов управления, целесообразно органам местного самоуправления установить (рекомендовать собственникам помещений) минимальные перечни функций по управлению многоквартирным домом в зависимости от способов управления. Установленный перечень функций по управлению многоквартирным домом использовать при определении стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

        В связи с введением в действие ЖК РФ и другими изменениями действующего законодательства управление многоквартирными домами претерпело существенные изменения. Некоторые из ранее предусмотренных способов управления в ЖК РФ исключены.

      ЖК РФ в ст. 164 раскрывает непосредственное управление многоквартирным домом – когда собственники помещений заключают договоры на содержание и ремонт с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, и выступают все или большинство в качестве одной стороны такого договора. (Приложение 1) Следует отметить, что ранее действующим Законом о ТСЖ была предусмотрена возможность непосредственного управления только при ограниченном количестве помещений в многоквартирном доме и их собственников, когда многоквартирный дом включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным собственникам. Ст. 164 ЖК РФ не предусматривает таких ограничений. Выбор способа управления многоквартирным домом проводится на общем собрании собственников (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Как и ранее Законом о ТСЖ, так и нормами ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Однако ЖК РФ вводит процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, которая предусмотрена ст. 47 ЖК РФ. Заочное голосование проводится путем передачи решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в письменной форме в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. При этом принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ст. 47 ЖК РФ). Такое законодательно закрепленное положение гораздо упрощает процедуру принятия решения общим собранием собственников. Закон предусматривает два варианта принятия решения собственниками по выбору способа управления многоквартирным домом - проведение общего собрания либо путем заочного голосования по всем вопросам, отнесенным ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания: